Ажиотаж сменился затишьем

В июле количество сделок по ипотеке резко снизилось, сообщают риелторы. При этом июнь отметился ажиотажем – покупатели спешили успеть в последний вагон льготной ипотеки с господдержкой под 8% годовых, которая прекратила своё действие 1 июля. Удалось это не всем. Многие банки свернули программу раньше, и даже те кредиты, которые предварительно получили одобрение, так и не были оформлены.

«В нашем регионе на льготную ипотеку с господдержкой приходилось 15-20 процентов от общего количества сделок. По понятным причинам, в июне спрос вырос. Сейчас мы наблюдаем обратную ситуацию, и я думаю, что в ближайшие два месяца сделок станет ещё меньше», — комментирует директор АН «Городской риэлторский центр» Сергей Косиков.

Покупатель, желающий оформить ипотечный кредит, столкнулся с новыми неприятными реалиями. Рынок новостроек предлагает варианты на любой вкус — по данным ДОМ.рф, на продажу в Приморье выставлены 2,3 млн кв. метров жилья. Вот только денег населению не хватает.

Льготная ипотека, которая давала возможность практически любому гражданину РФ получить кредит под 8 процентов годовых, больше не работает. Условия по семейной ипотеке ужесточились: теперь оформить её могут только семьи с ребёнком до 6 лет или ребёнком-инвалидом до 18 лет. Дальневосточная ипотека имеет возрастные ограничения до 36 лет. А рыночные ставки по жилищным кредитам превышают 19-20 процентов. Например, чтобы приобрести в ипотеку скромную однушку за 5 млн со ставкой 21,1 процента и первоначальным взносом 30 процентов, нужно получать доход не меньше 80 тысяч рублей. При сумме кредита 3,5 млн рублей и сроке выплат 20 лет ежемесячный платёж составит порядка 62 тысяч рублей. Такие цифры показывает ипотечный калькулятор. А если квартира стоит, например, 7 млн рублей, то ежемесячный платёж превысит 100 тысяч рублей.

«По этой причине ипотека на вторичное жильё практически закончилась. При ставках 17 процентов годовых сделки ещё заключались, но 20 процентов – это уже психологический порог, который очень сложно перешагнуть», - комментирует Сергей Косиков.

Сейчас многие покупатели займут выжидательную позицию и будут следить за ключевой ставкой Центробанка, считают эксперты. По оптимистичным прогнозам, через год-два, в крайнем случае, три она может вернуться к прежним значениям 10-12 процентов годовых. Соответственно, ипотечные ставки тоже снизятся.

Можно ли сэкономить

И здесь возникает вопрос о том, как снизить финансовую нагрузку при покупке квартиры уже сегодня. Риелторы отмечают, что варианты есть.

«Застройщики стали активнее использовать инструменты для мотивации покупателя. Это и рассрочки, в том числе на первоначальный взнос, кто-то даже предлагает сделки без первоначального взноса. Плюс различные акции при покупке квартиры. Кстати, всё это говорит о том, что в ближайшее время цены на квартиры расти не будут», — комментирует Сергей Косиков.

Многие застройщики предлагают траншевую ипотеку. В таких объектах, как ЖК «Беринг», «Исторический», «Маклей», «Стрижи» доступна оплата кредита траншами. Первый транш может быть крупным – вплоть до 30 процентов от стоимости квартиры, или символическим – всего 1 рубль. Однако такие послабления действуют только на срок реализации проекта, потом заёмщик начинает вносить основные платежи в обычном порядке. Траншевая ипотека – это отличная возможность выиграть время и деньги до ввода объекта в эксплуатацию. Но суммы сделки она не снижает.

Некоторые компании так же предлагают покупку квартиры в рассрочку под умеренный процент. В этом случае стоимость жилья разбивают на несколько частей. Подразумевается низкая переплата, но и срок выплат короткий, поэтому такой вариант бюджетным не назовёшь. Застройщики Владивостока готовы предоставлять рассрочку на 2-5 лет. И пока таких предложений на рынке не много, отмечает директор ООО «Эскадра менеджмент» Евгений Павликов.

«Есть очень ограниченный пул застройщиков, которые предлагают рассрочку — как правило, на срок, не превышающий временной цикл реализации проекта. Что касается объектов нашей компании, по некоторым из них можно оформить рассрочку на 5 лет, начиная с даты заключения договора. Рассрочка не беспроцентная и предполагает примерно 5 процентов годовых», — рассказал Евгений Павликов.

В агентстве недвижимости «Башни» посоветовали следить за скидками. «Квадратный метр растёт в цене практически каждый месяц, и можно запросить у застройщика хорошую скидку. Особенно если квартира недешёвая и с ремонтом, в некоторых компаниях готовы скинуть цену, к примеру, на каждый четвёртый квадратный метр или вообще предоставить его в подарок. Нужно анализировать рынок, потому что конкуренция сейчас большая, и компании стараются быть лояльными», — сообщил представитель агентства.

По его словам, сегодня застройщики также готовы согласовывать более длительные брони. Сроки бронирования могут достигать месяца и даже трёх, пока клиент не получит одобрение по ипотеке.

Генеральный директор компании «СЗ "ДаВинчи Групп"» Алексей Исаков напоминает, что ипотека — достаточно гибкий инструмент. Уже оформившие кредит граждане могут рефинансировать его после снижения ключевой ставки Центробанка, изменить условия платежей и при желании перейти в другой банк.

«Рефинансирование — это реальная возможность уменьшить как ежемесячный платёж, так и общий объём выплат по ипотеке. И ею стоит воспользоваться после снижения ключевой ставки, которое, я думаю, произойдёт через год-два», - комментирует Алексей Исаков.

Однако в сухом остатке получается, что возможности для реальной экономии очень незначительные. Траншевая ипотека — это временная отсрочка платежей. Рассрочка обязывает выплатить стоимость квартиры за короткий срок. Скидки на действительно ликвидное жильё — явление редкое. Да и в некоторых случаях, казалось бы, проявляя лояльность, застройщики ведут себя недобросовестно. С одной стороны, они могут предлагать выгодные условия сделки, с другой, вводить покупателя в заблуждение относительно стоимости недвижимости и переплат. Для этого явления даже подобрали специальный термин – мисселинг или недобросовестная практика продаж.

Ипотечный разворот

И здесь возникает вопрос, что же будут делать застройщики сегодня, когда объём непроданной площади в новостройках Приморья достиг рекордных 59 процентов - больше 1,6 млн кв. метров жилья.

«Через год-два будут другие ставки, и мы спокойно продолжим жить дальше, просто цены на квартиры вырастут», — считает Сергей Косиков.

По словам Евгения Павликова, ожидания самые оптимистичные.

«Понятно, что есть определенный спад продаж. Те, кто планировали купить квартиру по льготной ипотеке с господдержкой или были очень близки к этому, мобилизовали все ресурсы и вышли на сделку в июне. Соответственно, июнь показал достаточно серьёзный всплеск регистраций и сделок по объектам. Сейчас только первый месяц после отмены программы льготной ипотеки, и рынок адаптируется. Но в любом случае, мы находимся на Дальнем Востоке, где максимальное количество сделок заключается по дальневосточной ипотеке. Плюс семейная ипотека действует до 2030 года, так что поддержка у застройщиков есть», — комментирует он.

При этом заморозки проектов ожидать не стоит, так как застройщик должен проделать глобальную работу, чтобы вывести объект на рынок, уверен собеседник.

«Цикл вывода нового проекта к реализации очень длительный и может занимать 3-3,5 года, учитывая нововведения. Например, застройщики должны согласовывать облик здания — раньше этого не было. Есть проекты, которые начинались 2-3 года назад. Конечно, сейчас их будут активно выводить на рынок. Если же говорить о приобретении новых участков или увеличении земельного банка, возможно, кто-то поставит эти вопросы на паузу», — прогнозирует Евгений Павликов.

Глава «ИСК Система» Алишер Аббасов отметил, что недвижимости бизнес-класса изменения коснутся меньше всего, так как льготная ипотека была ограничена максимальной суммой кредита 6 млн рублей. В то же время сумму дальневосточной ипотеки увеличили до 9 млн рублей за жильё больше 60 кв. метров, а список адресатов программы пополнили врачи, военные и другие категории граждан. Так что у девелоперов остались точки опоры.

Не больше пяти процентов

Интересно, что никто из риелторов и застройщиков не ожидает серьёзного снижения цен. «Максимум 5 процентов, и то локально».

«Во-первых, бизнес-модель проекта согласована с банком. Банк предоставил деньги на строительство и не даст серьёзно снизить цены. Во-вторых, есть ещё и рыночная составляющая — к сожалению, себестоимость строительства растёт. Сюда входит и оплата труда, учитывая, что приток иностранной рабочей силы ограничен, и стройматериалы. По разным оценкам, себестоимость стройматериалов за последние два года выросла на 60-70 процентов. Так что на рынке возможна небольшая стагнация, но думаю, что снижения цен больше, чем на пять процентов, мы не увидим», — считает Алексей Исаков.

Также акцент в продажах сместится на более маленькие квартиры, полагает он.

Сергей Косиков напоминает, что девелоперам не впервой сталкиваться со сложностями.

«Мы прошли четыре кризиса. Ставку 20-25 процентов я видел два раза как минимум. Рынок переживал потрясения в 2022 году, в январе 2015 года и в 2008-м. Так что всё, что будет завтра, примерно понятно», — комментирует эксперт.

Отметим, что в Приморье строится 2,3 млн квартир, больше половины из них — однокомнатные. По краю стоимость квадратного метра в новостройках составила 154 тысячи рублей, а во Владивостоке превышает 170 тысяч рублей.

— Расскажите, пожалуйста, о текущем состоянии интеграции ВТБ и банка «Открытие» в Хабаровском крае. Какие шаги уже предприняты?

— Интеграция ВТБ и «Открытия» — это масштабный и комплексный процесс, который требует большого внимания к деталям. Подобных слияний в российской банковской системе еще не было – ведь мы говорим о кредитных организациях из первой десятки на рынке. Если мерить деньгами, можно проиллюстрировать так — на конец прошлого года совокупные активы группы ВТБ с учетом банка «Открытие» составляли 29,4 трлн рублей, а доля группы в активах российской банковской системы — 17,5%.

В декабре 2023 года объединили в единую сеть банкоматы ВТБ, «Открытия» и РНКБ, затем клиентам «Открытия» дали доступ к продуктам ВТБ – кредитам, вкладам, дебетовым картам. Если говорить про текущую ситуацию, то в мае-июне клиенты банка «Открытие» начали активно переводить свои карты, вклады и кредиты в ВТБ. Нам удалось успешно организовать «бесшовный» онлайн-переход для розничных клиентов «Открытия» — без визита в офис. Эта процедура происходит в интернет-банке и мобильном приложении, что делает процесс максимально удобным и безопасным.

— Всем ли удобен «онлайн» вариант перехода? Как вы обеспечиваете его безопасность?

— Для нас очень важно, чтобы процесс интеграции был максимально комфортным для всех клиентов. Мы подумали, конечно, и о людях старшего поколения, которые предпочитают личное обращение. Они могут получить всю нужную информацию и помощь в офисах ВТБ. Менеджеры ответят на вопросы, помогут совершить действия, необходимые для перехода.

Сейчас, кстати, уже началась смена вывесок на офисах «Открытия». Большинство этих офисов в Хабаровском крае сохранятся для удобства клиентов и продолжат свою работу под брендом ВТБ.

Безопасность перехода клиентов – под нашим постоянным контролем. Команды специалистов обоих банков провели скрупулёзную интеграцию всех IT-систем. Разработали и архитектуру миграции, и маршруты клиентских путей, согласовали единые процессы контроля инцидентов «Открытия» и ВТБ. Словом, сделали всё для того, чтобы переход клиентов «Открытия» в ВТБ прошёл максимально безопасно и гладко, с соблюдением строжайших стандартов конфиденциальности.

— Какие преимущества получат клиенты «Открытия» после перехода в ВТБ?

— Одна из главных задач интеграции заключается в том, чтобы обеспечить клиентов банка «Открытие» не просто аналогичными, но и более выгодными продуктами и сервисами. После перехода в ВТБ клиенты «Открытия» получат доступ к более широкой линейке предложений, например, к программе льготного ипотечного кредитования. Мы предложим более высокие ставки по накопительным счетам и надбавки за перевод пенсий в ВТБ. В ближайшее время в ВТБ появятся и кобрендовые карты, которые были популярны у клиентов банка «Открытие». Премиальные клиенты смогут воспользоваться пакетом услуг «Привилегия».

И конечно, ВТБ гарантирует сохранение всех условий по действующим кредитным договорам и депозитам до конца их срока.

— А как организовали переход корпоративных клиентов?

Средний и малый бизнес – очень гибкий, но при этом требовательный сегмент, который ценит свое время, старается минимизировать издержки. Мы постарались это учесть и подготовили для корпоративных клиентов свой вариант цифрового перехода и спецпредложения.

За несколько кликов в интернет-банке «Открытия» клиенты могут открыть новый счет на Бизнес Платформе ВТБ и сразу же получить доступ к персонализированному набору продуктов и специальным условиям, включая три месяца бесплатного обслуживания в рамках выбранного пакета услуг.

Бизнес Платформа ВТБ – это цифровая экосистема, которая включает более 80 самых востребованных продуктов и услуг для бизнеса, в том числе 20 предложений от банка «Открытие».

— Какое значение имеет эта интеграция для позиции ВТБ в регионе?

— Интеграция укрепит позиции группы ВТБ в Хабаровском крае. По итогам первого полугодия 2024 года наш кредитный портфель в регионе в сегменте среднего и малого бизнеса составил 41,1 млрд рублей. Розничный кредитный портфель прибавил 13% и составил 119,6 млрд рублей, ресурсы частных клиентов выросли на 14%, до 102,7 млрд рублей.

— Какие дальнейшие планы у ВТБ по интеграции и развитию бизнеса в Хабаровском крае?

— Расти! Мы планируем расти по всем направлениям, завершить интеграцию с банком «Открытие» до конца 2024 года, расширять свою сеть в регионе, открывая новые отделения в населенных пунктах с численностью жителей от 20 тысяч человек. Это часть новой трехлетней стратегии ВТБ. Недавно открыли новую, четвертую точку обслуживания в Комсомольске-на-Амуре – на территории Амурского судостроительного завода. В ней смогут обслуживаться 3 тысячи сотрудников предприятия.

Также мы уделяем большое внимание развитию цифровых сервисов и курьерской доставки – это важно для маломобильных пользователей, людей старшего возраста. Сегодня доставка доступна в Хабаровске и Комсомольске-на-Амуре, в следующем году к ним добавятся новые города.

Надо сказать, что наши клиенты — и уже активные, и потенциальные — видят нашу работу и голосуют за нас «ногами». В прошлом году число активных розничных клиентов у ВТБ в Хабаровском крае выросло на 19,4 тысячи человек. Судя по динамике первого полугодия, цифра по итогам этого года будет больше.

Дилемма

Пенсионные продукты НПФ предназначены именно для того, чтобы формировать накопления в течение длительного срока. На пенсии-то мы рассчитываем жить долго, соответственно откладывать на этот период нужно не один или два года, а 10-15 лет. Сегодня накопления на пенсию надежно защищены – застрахованы Агентством по страхованию вкладов по аналогии с банковскими вкладами, но на более крупную сумму - 2,8 млн рублей.

Исторический опыт показывает, что доходность, которую получают НПФ, инвестируя накопления в надежные ценные бумаги, на длинном горизонте обгоняет инфляцию. То есть, накопления не обесцениваются и даже, напротив, прирастают, хоть и не большими темпами. Отсюда можно сделать вывод, что копить в негосударственном фонде выгодно.

С другой стороны, популярность НПФ среди населения остается пока невысокой, в том числе из-за практики незаконных переводов между разными фондами в прошлом. Совсем недавно еще одна жительница Магадана подала иск о признании недействительным договора об обязательном пенсионном страховании от 2018 года.

Подобные истории о незаконных переводах пенсионных накоплений граждан из ПФР в НПФ или из одного частного фонда в другой были характерны для 2016-2018 годов. Недобросовестные пенсионные агенты пользовались пробелами в законодательстве, чтобы зарабатывать комиссионное вознаграждение за каждого нового клиента – ведь НПФ, принимающий клиента, не был осведомлен об отсутствии его согласия на перевод.

Время перемен

Проблема незаконных переводов была решена на государственном уровне еще 5 лет назад, что позволило сделать рынок более прозрачным:

– с начала 2019 года НПФ стали получать информацию о клиентах, решивших сменить фонд. Это позволило выяснять у клиента действительность его намерений;

– НПФ, привлекающий клиента, стал обязан информировать его о возможных потерях инвестдохода при досрочном переходе (речь идет о том, что менять страховщика без потери инвестдохода можно не чаще, чем раз в 5 лет);

– заявление о намерении перейти из НПФ в НПФ или СФР застрахованный должен подавать до 1 декабря текущего года в территориальный орган СФР лично либо в электронной форме через портал «Госуслуги»;

– привлечение агентов для перевода средств пенсионных накоплений теперь запрещено на законодательном уровне;

– с 11 декабря 2023 года обращения в связи с незаконными переводами пенсионных накоплений можно урегулировать в досудебном порядке – с помощью финансового уполномоченного. Его решения обязательны для исполнения фондами.

В результате принятых государством мер на пенсионном рынке остались только проверенные и надежные участники. Они нацелены на то, чтобы добиться доверия граждан. Например, один из крупнейших в России частных пенсионных фондов «Будущее» ещё до радикальных законодательных изменений изменил бизнес-стратегию, фокусируясь на оздоровлении инвестиционного портфеля, повышение его доходности, а также полностью отказался от работы с посредниками.

«В 2014-2018 годы незаконные переводы были проблемой. Пострадали не только граждане, но и пенсионные фонды, репутации которых был нанесен ущерб. С тех пор в России изменились законодательные требования к деятельности НПФ, рынок претерпел серьезные изменения, и фактически на нём сегодня работают только надежные участники. Очень важно донести это до граждан – формировать свои сбережения в негосударственных пенсионных фондах можно выгодно и безопасно», – рассказали в НПФ «Будущее», который входит в ТОП-10 крупнейших НПФ России. Сегодня клиентами фонда являются более 4 млн граждан, из них 20 тысяч человек уже получают дополнительную негосударственную пенсию. 

В чем преимущества

По данным ЦБ, более 36 млн человек доверяют НПФ свои пенсионные накопления в рамках ОПС (обязательное пенсионное страхование) и 6 млн человек являются клиентами по НПО (негосударственное пенсионное обеспечение, т.е. делают самостоятельные отчисления на специальный пенсионный счет или принимают участие в корпоративных пенсионных программах работодателей).

У пенсионных продуктов НПФ есть свои преимущества, о которых мы упоминали выше: они нацелены именно на долгосрочные накопления к какому-то событию в жизни, в том числе к выходу на пенсию, и застрахованы государством. По информации Банк России, доходность вложений пенсионных накоплений в НПФ за девять месяцев 2023 года составила 10,9% годовых. Она третий квартал подряд в этом году опережает показатели инвестирования пенсионных накоплений СФР. Это связано с наличием в портфелях НПФ акций, которые оказались более прибыльными в этот период. Доходность размещения пенсионных резервов НПФ — 10,1% годовых. Инфляция в этот период была на уровне 6,2% годовых.

В добровольных накоплениях более гибкие и условия для клиентов: формировать сбережения можно, начиная с любого возраста старше 18 лет, сумма и частота регулярных взносов определяется клиентом самостоятельно, как и срок выплат накопленных средств.

С 2024 года НПФ будут реализовывать программу долгосрочных сбережений (ПДС). В новом сберегательном продукте помимо вышеперечисленных преимуществ заложены еще и уникальные для финансового рынка преференции – например, софинансирование государством взносов участника программы.

Словом, инструментов для того, чтобы создать для себя финансовый запас на будущее, хватает, главное, не принимать скоропалительных решений, изучить продукты, почитать отзывы и сделать правильный выбор.

Дальний Восток и Арктика: большие масштабы — большие вызовы – большой потенциал

Российский Дальний Восток (ДВ) занимает колоссальную территорию − почти 7 млн квадратных километров. Это лишь немного меньше площади Австралии (7,67 млн), которая находится на шестом месте среди крупнейших государств мира, и более чем в два раза превышает территорию Индии (3,29 млн), находящейся на седьмой позиции в этом рейтинге.

Просторы российской Арктики – точнее, Арктической зоны Российской Федерации (АЗ) − хоть и уступают Дальнему Востоку, также поражают своими масштабами. Ее площадь составляет 4,8 млн кв. км. Это в два раза больше территории крупнейшего государства Африки − Алжира (2,38 млн) и примерно в 1,7 раза превышает площадь Аргентины (2,78 млн), занимающей значительную часть Южной Америки.

Суммарная же площадь Дальнего Востока и Арктики превышает территорию второй по величине страны мира − Канады (9,98 млн кв. км). Причем разница немалая − более 1,8 млн кв. км, что больше, чем площадь Германии, Франции, Испании и Италии вместе взятых.

Во многом по причине своих размеров Дальний Восток и Арктика сталкиваются с серьезными демографическими вызовами. На территории ДФО проживает не более 5% населения России, в Арктической зоне − и того меньше, около 1,6%. Однако столь низкая плотность населения на фоне колоссальных территорий — это не только вызов, но и скрытый потенциал. Государство выстраивает систему стимулов для привлечения людей и инвестиций в эти регионы. В таких условиях бизнес-проекты на Дальнем Востоке и в Арктике нередко демонстрируют рентабельность, превышающую аналогичные кейсы в центральной части России. При этом каждый успешно реализованный частный проект становится не просто историей успеха одного инвестора, а важным звеном в развитии экономики всего макрорегиона.

«Гектары» есть. Возможности тоже

Сегодня основным инструментом привлечения населения на Дальний Восток остаются программы «Дальневосточный» и «Арктический гектар». В рамках первой граждане России имеют право бесплатно получить на Дальнем Востоке земельный участок площадью до одного гектара. Цели использования земли могут быть самыми разными: строительство жилья, ведение сельского хозяйства, предпринимательская деятельность. Программа начала работу в июне 2016 года.

Сразу после запуска «Дальневосточного гектара» вокруг инициативы возник настоящий ажиотаж − россияне массово стремились получить участок на берегу Японского моря или где-нибудь вдоль трассы Владивосток–Хабаровск. Со временем интерес к программе немного снизился: кто-то не смог пройти процедуру получения земли, кто-то столкнулся с негативными отзывами. Однако, по состоянию на конец 2024 года, землю по программе уже получили 145 тысяч человек. Это означает, что в среднем ежегодно оформлялось около 18 тысяч участков. Только представьте: каждый год участки в дальневосточной тайге получает столько же людей, сколько проживает, например, в крымском городе Судак.

Тем не менее, популярность программы сыграла с ней и злую шутку. Постепенно закрепился миф о том, что получить пригодный для строительства или ведения бизнеса участок практически невозможно. На деле это не так. Многие скептики попросту не разобрались с порталом надальнивосток.рф или вовсе на него не заходили. Между тем официальная статистика Минвостокразвития говорит о том, что процент отказов по заявкам на участие в программе не превышает 2–2,5%. Более того, практика сопровождения земельных сделок показывает, что и в 2025 году россияне продолжают успешно оформлять участки в 300 метрах от морского побережья или в коттеджных поселках в пригороде Уссурийска.

«Арктический гектар» − «младший брат» дальневосточной программы. Он стартовал в августе 2021 года и дает гражданам России право бесплатно получить земельные участки в регионах Арктической зоны РФ. К ней относятся: Мурманская область, Ненецкий и Ямало-Ненецкий автономные округа (вся территория), а также отдельные муниципалитеты Республики Карелия, Республики Коми, Архангельской области и Красноярского края. С 1 сентября 2025 года в программу войдут также Белоярский и Березовский районы Ханты-Мансийского автономного округа.

Арктическая программа пока не достигла той популярности, которую получил «Дальневосточный гектар». По данным на июль 2025 года, землю в Арктике получили чуть менее 9 тысяч человек. Среднегодовой темп оформления участков составляет около 2,25 тысячи в год — это примерно в восемь раз ниже, чем по дальневосточной программе.

Выбираем свой «гектар»: на берегу моря или с видом на северное сияние

Итак, в рамках программ «Дальневосточный гектар» и «Арктический гектар» россияне получили в совокупности 152 тысячи участков. Много это или мало? Вопрос скорее риторический. Однако ясно одно − эта цифра пока не отражает того потенциала, которым обладают регионы действия программы.

Например, в центральной России мало кто знает, что Приморский край − настоящая туристическая мекка как для жителей российского Дальнего Востока, так и для туристов из Китая. Только в 2024 году регион принял 3,9 миллиона гостей. Неудивительно, что Приморье продолжает удерживать лидерство по количеству оформленных гектаров − 31,6 тысячи участков, что составляет почти 22% от общего числа выданных «дальневосточных гектаров». Тем не менее даже сегодня в регионе можно найти свободные участки в шаговой доступности от моря. Эти земли подходят не только для индивидуального строительства, но и для запуска самых разнообразных туристических проектов − от баз отдыха и круглогодичных отелей до детских оздоровительных лагерей.

В Арктике несомненным лидером по количеству оформленных участков стала Мурманская область. Здесь россияне получили 3,7 тысяч участков − это 41,5% от всех «арктических гектаров». Регион, конечно, не обладает таким масштабным туристическим потенциалом, как Приморье. Однако о таких локациях, как Хибины или Териберка, сегодня слышал практически каждый житель России. В 2024 году Мурманскую область посетило порядка 700 тысяч туристов, и даже эксперты Высшей школы экономики отмечают: туризм в Териберке стал «чрезмерным».

На этом фоне оформленный в Мурманской области гектар может легко превратиться в устойчивый бизнес. Несколько компактных, но хорошо утепленных модульных домиков способны не только приносить доход владельцу, но и помочь региону справляться с наплывом aurora hunters («охотников за северным сиянием» − прим. ред.).

Проекты с доходностью 1100%: реальные кейсы

Программы «Дальневосточный» и «Арктический гектар» − сложные, но при этом эффективные социально-экономические инструменты. Относительно низкий интерес населения к этим инициативам, возможно, связан не столько с реальными ограничениями, сколько с недоработками в информационной и маркетинговой стратегии.

Если свести общественное восприятие этих программ к одному предложению, оно звучало бы примерно так: «Это возможность уехать куда-то очень далеко и вдобавок заняться там каким-то непонятным бизнесом». Подобная формулировка может казаться пугающей и скорее ассоциируется с образом романтиков и авантюристов, чем с прагматичными родителями или опытными предпринимателями. Между тем, простые расчеты позволяют посмотреть на программу «инвестиционным» взглядом − как на инструмент инвестирования в недвижимость или даже как на средство производства, полученное на максимально льготных условиях.

Перейдем к цифрам. Средние затраты инвестора на оформление участка, его освоение, получение в собственность и первые уплаты земельного налога, как правило, не превышают 500 тысяч рублей. С момента оформления права собственности участок приобретает рыночную стоимость, которая напрямую зависит от его местоположения, близости коммуникаций и инвестиционного потенциала территории. При грамотном выборе рыночная стоимость гектара может достигать нескольких миллионов рублей.

Показателен пример из Мурманской области. Один из участков по программе «Арктический гектар» был оформлен на берегу озера Канентъявр − в 42-х километрах от Мурманска, в среднем течении популярной у туристов реки Териберки. С берега озера открывается отличный обзор на северное сияние − а это значит, что проблем с загрузкой туристического объекта здесь точно не будет. В локации уже действуют базы отдыха, где стоимость двухместного номера составляет от 27 500 рублей за ночь!

Рыночная стоимость участка с подведенными коммуникациями в этом районе по состоянию на июнь 2025 года составляет 55 000 рублей за сотку. То есть гектар здесь может стоить порядка 5,5 миллиона рублей. Таким образом, вложенные за пять лет 500 тысяч рублей окупаются как минимум в 11 раз! Доходность, сопоставимая разве что с крайне рискованными и зачастую незаконными видами деятельности.

Пример с Дальнего Востока не менее убедителен. Участок площадью 70 соток был оформлен в поселке Тимирязевский — всего в 8 километрах от города Уссурийск, одного из ключевых логистических узлов Приморья. К участку примыкают автомобильная дорога и линии коммуникаций. Близкие по параметрам участки в этом районе оцениваются в 40 000 рублей за сотку, что дает рыночную стоимость всего участка около 2,8 миллиона рублей.

Таким образом, инвестиции, вложенные в «дальневосточный гектар», окупаются в пять раз уже через пять лет. А если учесть динамику роста цен на землю в Приморье, то к 2032 году участок может стоить до 5,6 миллиона рублей, а общая доходность проекта достигнет 1100%.

При этом, как показывает практика многие владельцы столь перспективных гектаров, оценив потенциал участка, зачастую предпочитают не выходить из проекта, а развивать его самостоятельно, открывая туристические базы, создавая фермерские хозяйства или просто переезжая на постоянное место жительства.

«Инвестиционный» взгляд – во благо государства

Нередко можно столкнуться со скепсисом: дескать, подход к «дальневосточным» и «арктическим» гектарам как к объектам инвестирования и перепродажи противоречит самой идее государственных программ. Ведь основная цель − стимулировать социальную и экономическую активность на Дальнем Востоке и в Арктической зоне, а не формировать земельный фонд для последующей реализации. Однако «инвестиционный» взгляд на гектар вовсе не противоречит интересам государства, а напротив, напрямую способствует достижению поставленных целей.

Во-первых, он помогает россиянам в буквальном смысле «оценить» предоставляемую им льготу. Образ земли «далекой и ненужной» сменяется конкретным пониманием ее рыночной стоимости и маржинального потенциала. Это меняет восприятие Дальнего Востока и Арктики − с абстрактных территорий на реальные точки роста.

Во-вторых, даже те, кто изначально рассматривает участие в программе с целью перепродажи участка, получают стимул ближе познакомиться с регионами. Поездка в Архангельскую область или на Камчатку для осмотра «гектара» часто становится первым шагом к переосмыслению восприятия дальневосточных и арктических регионов нашей страны. На практике около половины таких участников в итоге решают сохранить участок: кто-то − с намерением построить дом, кто-то − с планами запустить собственный бизнес.

В-третьих, даже в сценарии с перепродажей, участок проходит через стадии вовлечения в экономический оборот: оформление, благоустройство, подключение к инфраструктуре. В результате неосвоенный клочок тайги превращается в полноценный земельный актив с кадастровым статусом и рыночной ценностью. Такой объект уже способен привлечь инвестора − как физлицо, так и профильную компанию. То есть даже при минимальном участии государства, макрорегион получает обустроенный участок, частные инвестиции и дополнительный интерес со стороны бизнеса, включая международного.

«Гектар» − инвестиция, которая выгодна всем

С позиции профессионального инвестора, гектар — это не столько про романтику переезда «на край света». Это доход, который сегодня сложно найти даже в высоколиквидных сегментах рынка. Минимальные стартовые вложения, налоговые преференции, субсидированная ипотека и возможность масштабировать проект — все это делает гектар уникальным инвестиционным активом с супер-высокой маржинальностью.

Такой взгляд на «гектар» привлекает не спекулянтов, а рациональных, расчетливых инвесторов, способных видеть риски и выстраивать долгосрочные бизнес-модели. Это не случайные энтузиасты, а надежные и ответственные игроки, которые формируют новый класс частных проектов на Дальнем Востоке и в Арктике. Благодаря им инвестиционный интерес к гектарам становится не только выгодной сделкой одного владельца, но и понятным инструментом развития целых территорий.

– Рынок недвижимости сейчас переживает непростые времена: покупательская способность снижена, ставки кредитования высокие, государственные программы меняют условия. Все эти изменения, конечно, коснулись и рынка недвижимости Дальнего Востока.

Понятно, что «Дальневосточная ипотека» помогает выживать рынку ДФО, но стоимость квадратного метра в строящемся жилье высокая и не укладывается в бюджет, выделяемый льготной программой. Соответственно покупателям нужны деньги и на первоначальный взнос, и на дальнейшую отделку квартиры, так как все квартиры в новостройках в основном продаются в сером или белом ключе. Пока снижение стоимости новостроек на рынке не наблюдается. Мы уже, конечно, видим выгодные предложения застройщиков в виде рассрочки платежа и оплаты траншами, но стоимость квадратного метра пока не снижается.

Что касается вторичного рынка жилья, то снижение стоимости вторичного жилья, конечно, наблюдается. Не очень быстро, но цена падает. На площадках, как правило, стоит завышенная цена, а внося предложение, покупатель занижает стоимость процентов на 15, и продавец соглашается на такое предложение. В основном покупают за наличный расчет, остаток, как правило, добирают потребительским кредитом или ипотекой, но на небольшую сумму.

Рынок индивидуального жилищного строительства пока встал, оформление ипотек по госпрограммам на ИЖС непростое и не все подрядчики соглашаются строить по условиям банка. Но надеемся, что наши партнеры в Сбербанке, сейчас отладят процесс выдачи ипотеки на ИЖС.

Делая анализ рынка и экономики в целом, хочу сказать, что откладывать покупку или продажу недвижимости не стоит. Если для вас актуально какое-то действие с недвижимостью, нужно делать здесь и сейчас. Сегодня можно выгодно купить квартиру на вторичном рынке, сделав предложение выгодное для вас. Для того, кто собирается продавать недвижимость, сегодня хорошее время в дешевом сегменте. Например, районы, которые плохо продавались в обычном рынке, сейчас продаются в первую очередь и практически без снижения стоимости.

Многие положили деньги под проценты, но анализируя экономику в целом, видно, что рубль дешевеет, а все вокруг дорожает, при этом недвижимость сохраняет капитал. Что касается новостроя и строительства ИЖС, здесь вообще снижение стоимости не ожидается, обязательно нужно использовать возможность ипотек с государственной поддержкой. Моя рекомендация клиенту: сейчас, конечно, нужно воздержаться от базовой ипотеки, но опять же есть варианты снижения ставки в банках, рефинансирования ипотеки, закрытие ипотеки после продажи недвижимости. Просто нужно обязательно все просчитывать и подобрать лучший вариант. Поэтому обращайтесь к профессионалам за консультацией.

Ажиотаж сменился затишьем

В июле количество сделок по ипотеке резко снизилось, сообщают риелторы. При этом июнь отметился ажиотажем – покупатели спешили успеть в последний вагон льготной ипотеки с господдержкой под 8% годовых, которая прекратила своё действие 1 июля. Удалось это не всем. Многие банки свернули программу раньше, и даже те кредиты, которые предварительно получили одобрение, так и не были оформлены.

«В нашем регионе на льготную ипотеку с господдержкой приходилось 15-20 процентов от общего количества сделок. По понятным причинам, в июне спрос вырос. Сейчас мы наблюдаем обратную ситуацию, и я думаю, что в ближайшие два месяца сделок станет ещё меньше», — комментирует директор АН «Городской риэлторский центр» Сергей Косиков.

Покупатель, желающий оформить ипотечный кредит, столкнулся с новыми неприятными реалиями. Рынок новостроек предлагает варианты на любой вкус — по данным ДОМ.рф, на продажу в Приморье выставлены 2,3 млн кв. метров жилья. Вот только денег населению не хватает.

Льготная ипотека, которая давала возможность практически любому гражданину РФ получить кредит под 8 процентов годовых, больше не работает. Условия по семейной ипотеке ужесточились: теперь оформить её могут только семьи с ребёнком до 6 лет или ребёнком-инвалидом до 18 лет. Дальневосточная ипотека имеет возрастные ограничения до 36 лет. А рыночные ставки по жилищным кредитам превышают 19-20 процентов. Например, чтобы приобрести в ипотеку скромную однушку за 5 млн со ставкой 21,1 процента и первоначальным взносом 30 процентов, нужно получать доход не меньше 80 тысяч рублей. При сумме кредита 3,5 млн рублей и сроке выплат 20 лет ежемесячный платёж составит порядка 62 тысяч рублей. Такие цифры показывает ипотечный калькулятор. А если квартира стоит, например, 7 млн рублей, то ежемесячный платёж превысит 100 тысяч рублей.

«По этой причине ипотека на вторичное жильё практически закончилась. При ставках 17 процентов годовых сделки ещё заключались, но 20 процентов – это уже психологический порог, который очень сложно перешагнуть», - комментирует Сергей Косиков.

Сейчас многие покупатели займут выжидательную позицию и будут следить за ключевой ставкой Центробанка, считают эксперты. По оптимистичным прогнозам, через год-два, в крайнем случае, три она может вернуться к прежним значениям 10-12 процентов годовых. Соответственно, ипотечные ставки тоже снизятся.

Можно ли сэкономить

И здесь возникает вопрос о том, как снизить финансовую нагрузку при покупке квартиры уже сегодня. Риелторы отмечают, что варианты есть.

«Застройщики стали активнее использовать инструменты для мотивации покупателя. Это и рассрочки, в том числе на первоначальный взнос, кто-то даже предлагает сделки без первоначального взноса. Плюс различные акции при покупке квартиры. Кстати, всё это говорит о том, что в ближайшее время цены на квартиры расти не будут», — комментирует Сергей Косиков.

Многие застройщики предлагают траншевую ипотеку. В таких объектах, как ЖК «Беринг», «Исторический», «Маклей», «Стрижи» доступна оплата кредита траншами. Первый транш может быть крупным – вплоть до 30 процентов от стоимости квартиры, или символическим – всего 1 рубль. Однако такие послабления действуют только на срок реализации проекта, потом заёмщик начинает вносить основные платежи в обычном порядке. Траншевая ипотека – это отличная возможность выиграть время и деньги до ввода объекта в эксплуатацию. Но суммы сделки она не снижает.

Некоторые компании так же предлагают покупку квартиры в рассрочку под умеренный процент. В этом случае стоимость жилья разбивают на несколько частей. Подразумевается низкая переплата, но и срок выплат короткий, поэтому такой вариант бюджетным не назовёшь. Застройщики Владивостока готовы предоставлять рассрочку на 2-5 лет. И пока таких предложений на рынке не много, отмечает директор ООО «Эскадра менеджмент» Евгений Павликов.

«Есть очень ограниченный пул застройщиков, которые предлагают рассрочку — как правило, на срок, не превышающий временной цикл реализации проекта. Что касается объектов нашей компании, по некоторым из них можно оформить рассрочку на 5 лет, начиная с даты заключения договора. Рассрочка не беспроцентная и предполагает примерно 5 процентов годовых», — рассказал Евгений Павликов.

В агентстве недвижимости «Башни» посоветовали следить за скидками. «Квадратный метр растёт в цене практически каждый месяц, и можно запросить у застройщика хорошую скидку. Особенно если квартира недешёвая и с ремонтом, в некоторых компаниях готовы скинуть цену, к примеру, на каждый четвёртый квадратный метр или вообще предоставить его в подарок. Нужно анализировать рынок, потому что конкуренция сейчас большая, и компании стараются быть лояльными», — сообщил представитель агентства.

По его словам, сегодня застройщики также готовы согласовывать более длительные брони. Сроки бронирования могут достигать месяца и даже трёх, пока клиент не получит одобрение по ипотеке.

Генеральный директор компании «СЗ "ДаВинчи Групп"» Алексей Исаков напоминает, что ипотека — достаточно гибкий инструмент. Уже оформившие кредит граждане могут рефинансировать его после снижения ключевой ставки Центробанка, изменить условия платежей и при желании перейти в другой банк.

«Рефинансирование — это реальная возможность уменьшить как ежемесячный платёж, так и общий объём выплат по ипотеке. И ею стоит воспользоваться после снижения ключевой ставки, которое, я думаю, произойдёт через год-два», - комментирует Алексей Исаков.

Однако в сухом остатке получается, что возможности для реальной экономии очень незначительные. Траншевая ипотека — это временная отсрочка платежей. Рассрочка обязывает выплатить стоимость квартиры за короткий срок. Скидки на действительно ликвидное жильё — явление редкое. Да и в некоторых случаях, казалось бы, проявляя лояльность, застройщики ведут себя недобросовестно. С одной стороны, они могут предлагать выгодные условия сделки, с другой, вводить покупателя в заблуждение относительно стоимости недвижимости и переплат. Для этого явления даже подобрали специальный термин – мисселинг или недобросовестная практика продаж.

Ипотечный разворот

И здесь возникает вопрос, что же будут делать застройщики сегодня, когда объём непроданной площади в новостройках Приморья достиг рекордных 59 процентов - больше 1,6 млн кв. метров жилья.

«Через год-два будут другие ставки, и мы спокойно продолжим жить дальше, просто цены на квартиры вырастут», — считает Сергей Косиков.

По словам Евгения Павликова, ожидания самые оптимистичные.

«Понятно, что есть определенный спад продаж. Те, кто планировали купить квартиру по льготной ипотеке с господдержкой или были очень близки к этому, мобилизовали все ресурсы и вышли на сделку в июне. Соответственно, июнь показал достаточно серьёзный всплеск регистраций и сделок по объектам. Сейчас только первый месяц после отмены программы льготной ипотеки, и рынок адаптируется. Но в любом случае, мы находимся на Дальнем Востоке, где максимальное количество сделок заключается по дальневосточной ипотеке. Плюс семейная ипотека действует до 2030 года, так что поддержка у застройщиков есть», — комментирует он.

При этом заморозки проектов ожидать не стоит, так как застройщик должен проделать глобальную работу, чтобы вывести объект на рынок, уверен собеседник.

«Цикл вывода нового проекта к реализации очень длительный и может занимать 3-3,5 года, учитывая нововведения. Например, застройщики должны согласовывать облик здания — раньше этого не было. Есть проекты, которые начинались 2-3 года назад. Конечно, сейчас их будут активно выводить на рынок. Если же говорить о приобретении новых участков или увеличении земельного банка, возможно, кто-то поставит эти вопросы на паузу», — прогнозирует Евгений Павликов.

Глава «ИСК Система» Алишер Аббасов отметил, что недвижимости бизнес-класса изменения коснутся меньше всего, так как льготная ипотека была ограничена максимальной суммой кредита 6 млн рублей. В то же время сумму дальневосточной ипотеки увеличили до 9 млн рублей за жильё больше 60 кв. метров, а список адресатов программы пополнили врачи, военные и другие категории граждан. Так что у девелоперов остались точки опоры.

Не больше пяти процентов

Интересно, что никто из риелторов и застройщиков не ожидает серьёзного снижения цен. «Максимум 5 процентов, и то локально».

«Во-первых, бизнес-модель проекта согласована с банком. Банк предоставил деньги на строительство и не даст серьёзно снизить цены. Во-вторых, есть ещё и рыночная составляющая — к сожалению, себестоимость строительства растёт. Сюда входит и оплата труда, учитывая, что приток иностранной рабочей силы ограничен, и стройматериалы. По разным оценкам, себестоимость стройматериалов за последние два года выросла на 60-70 процентов. Так что на рынке возможна небольшая стагнация, но думаю, что снижения цен больше, чем на пять процентов, мы не увидим», — считает Алексей Исаков.

Также акцент в продажах сместится на более маленькие квартиры, полагает он.

Сергей Косиков напоминает, что девелоперам не впервой сталкиваться со сложностями.

«Мы прошли четыре кризиса. Ставку 20-25 процентов я видел два раза как минимум. Рынок переживал потрясения в 2022 году, в январе 2015 года и в 2008-м. Так что всё, что будет завтра, примерно понятно», — комментирует эксперт.

Отметим, что в Приморье строится 2,3 млн квартир, больше половины из них — однокомнатные. По краю стоимость квадратного метра в новостройках составила 154 тысячи рублей, а во Владивостоке превышает 170 тысяч рублей.