Начинку промпарка нализингуют 20.03.2017 08:10

Новую схему строительства зданий для резидентов опробуют в «Парусе»

Компания совладельцев индустриального парка «Авангард» (одна из площадок территории опережающего развития «Хабаровск») ООО «Индустриальный парк „Парус“» получила статус резидента ТОР «Комсомольск» и построит для будущих резидентов промышленные модули, которые затем передадут им в лизинг. Чем эта схема выгоднее ранее применявшихся при создании промпарков, объясняет EastRussia исполнительный директор «Авангарда» Денис Грось.

ООО «Индустриальный парк „Парус“» предполагает занять участок в 12,3 га из 50 га площадки «Парус», где построит несколько модульных производственных двухэтажных зданий площадью застройки 1,15 тыс. кв. м каждое (по 1,1 тыс. кв. м производственных площадей и 300 кв. м административно-бытовых помещений) для резидентов ТОР «Комсомольск». Себестоимость строительства составит около 30 тыс. руб. за «квадрат». Об этом рассказал сегодня глава компании Денис Грось. Сейчас предприятие ведет проектно-изыскательские работы на земельном участке в «Парусе» и определяется с типовым проектным решением, рассчитывая к июню получить разрешение на строительство. К этому же сроку должна определиться и схема финансирования строительных работ.

Завершить строительство с подключением объектов к внешним инженерным сетям, которые еще нужно построить КРДВ и «Газпром газораспределение Дальний Восток», планируется к декабрю 2017 года. Проект планировки территории площадки «Парус» был утвержден 28 февраля 2017 года.

Справка EastRussia. По данным Kartoteka.ru, ООО «Индустриальный парк „Парус“» создано 8 декабря 2016 года с уставным капиталом 10 тыс. руб. и принадлежит в равных долях совладельцам индустриального парка «Авангард» (Хабаровск) Денису Гросю и Андрею Безверхову. Соглашение о предоставлении статуса резидента ТОР «Комсомольск» подписано АО «Корпорация развития Дальнего Востока» с ООО «ИП „Парус“» 16 марта 2017 года, 17 марта компании выдано свидетельство резидента, которое будет действовать до 24 июня 2085 года. Согласно документу, оператор промпарка будет осуществлять деятельность по обслуживанию зданий и территорий, административно-хозяйственную и вспомогательную деятельность по обеспечению функционирования организации, предоставлять вспомогательные услуги для бизнеса и прочие персональные услуги.

Идея о том, что производственным компаниям, становящимся резидентами территорий опережающего развития, необходимы уже готовые цеха, обсуждается в Хабаровском крае с лета 2016 года, напоминает он. Для резидентов это сэкономило бы средства, требующиеся на старт проекта, за счет исключения затрат на капитальное строительство — недвижимость под конкретное оборудование строится девелопером и затем сдается в аренду (схема built-to-suit).

Промпарк «Авангард» до настоящего момента развивался по стандартной стратегии land development: управляющая компания (УК) подводила сети, дороги и предоставляла обеспеченные инфраструктурой площадки под строительство цехов, которое вели уже сами резиденты. Сейчас около 10 га промпарка зарезервировано под строительство производственно-логистического комплекса (ПЛК), который должен воплотить идею built-to-suit — через предоставление резидентам 35 тыс. кв. м модульных промышленных зданий (каждое — по 500 кв. м), складских и холодильных мощностей и возможностей по перегрузке в контейнеры. Но для начала строительства ПЛК УК «Авангарда» необходимо получение софинансирования со стороны АО «Фонд развития Дальнего Востока и Байкальского региона», а последний запросил гарантию федеральной «Корпорации МСП», которая на стадии оформления, уточнил Денис Грось.

«На что „завязан“ проект в „Парусе“ — конечно, на привлечение резидентов. Первое — кто там будет размещаться, второе — финансирование,— объясняет Денис Грось. — На сегодня ведутся переговоры с несколькими потенциальными резидентами, которые уже занимаются производством авиакомпонентов — это компании „ПАКС“, „Пегас“ и „Акор Инструмент“. У „ПАКС“ есть мощности по производству кабельной продукции в Костроме и Москве, компания хочет локализовать его в Комсомольске-на-Амуре. „Пегас“ рассматривает возможность создания механообработки авиадеталей. У «Акора» есть производство высокоточных инструментов в Германии и Новосибирске»,— говорит Денис Грось.

Все три, по его словам, пока ориентируются на производство авиакомпонентов для Комсомольского-на-Амуре авиазавода, а в перспективе — и для других предприятий ОАК. Кроме того, «Акор» может делать инструменты для различных отраслей отечественной промышленности, включая судостроение, и поставлять их на экспорт.

По данным Kartoteka.ru, ООО «ПАКС» — «дочка» ЗАО «Электромеханический завод Пегас», созданная специально для производства элементов бортовой кабельной сети для авиатехники. Компания является единственным серийным поставщиком данной продукции для самолетов Sukhoi Superjet-100 и уже зарегистрировала 9 февраля 2017 года дочернее ООО «ПАКС-Восток» с уставным капиталом 100 тыс. руб. в Комсомольске-на-Амуре. Статус резидента «ПАКС-Восток» еще не получило. Костромской завод «Пегас» поставляет комплектующие и механизмы для предприятий машиностроения, включая «АвтоВАЗ», «ЗМЗ» и «УМЗ» (производители автомобилей «ГАЗ» и «УАЗ»). ООО «Акор Инструмент» 3 февраля 2017 года стало резидентом ТОР «Комсомольск» — инвестор вложит 674,7 млн руб. в изготовление около 250 тысяч единиц твердосплавного металлорежущего инструмента в год.

Финансировать строительство промпарка в «Парусе» предполагается через механизм лизинга: девелопер, построив здания под потребности резидентов, затем передает их лизинговой компании, которая сдаст сооружения в лизинг сроком на 3-5 лет. По завершении лизингового периода компании-резиденты становятся собственниками производственных помещений, девелопер зарабатывает маржу на строительстве и затем на доходах от обслуживания зданий, лизингодатель — получает взносы по лизинговым платежам, объясняет Денис Грось.

По сравнению с вариантом строительства зданий по схеме проектного финансирования, когда 70-80% стоимости работ финансирует банк, предложенная схема оказывается выгоднее для резидентов, подчеркивает он. «При проектном финансировании при норме окупаемости для девелопера в 8-9 лет арендная ставка для предприятия-арендатора, как мы подсчитали, была бы 670-700 рублей за кв. метр в месяц. Это значительно выше среднерыночной и неподъемно для производственника»,— объясняет он.

«Сейчас с правительством края обсуждается вопрос принятия программы субсидирования лизинговых платежей для резидентов индустриального парка „Парус“. Частично субсидироваться будет авансовый платеж по договору лизинга и часть процентных платежей,— говорит Денис Грось. — Мы стремимся к тому, чтобы по величине нагрузки на выходе резидент получил договор купли-продажи здания с отсрочкой платежа на 3-5 лет, причем практически без переплат. Это, на мой взгляд, даже выгоднее, чем сразу покупать здание в собственность».

Собеседник EastRussia, знакомый с идеей создания промпарка «Парус», подчеркивает, что перспективы проекта сейчас зависят от того, удастся ли инициатору договориться о применении схемы лизинга зданий с лизинговой компанией. «Риск любого инвестпроекта — в том, что строительство анонсировано, подписаны соглашения и декларации, компания даже может получить статус резидента, но сами работы либо затягиваются по срокам, либо вообще не начинаются. Все это, конечно, можно хеджировать с юридической точки зрения, но лизингодатель может предъявить повышенные требования к подобной сделке»,— говорит он. По данным EastRussia, переговоры об участии ведутся с крупнейшими игроками рынка, включая «Сбербанк Лизинг» и ГТЛК. Денис Грось названия потенциальных партнеров раскрывать сегодня не стал, сказав, что это «преждевременно». 
Дмитрий Щербаков Теги: