Большой ЖК – большое новоселье

В Хабаровске официально введена в эксплуатацию третья, финальная очередь жилого комплекса «Начало». Для новосёлов и тех, кто переехал сюда раньше, это означало одно: строительство завершено, район сложился, можно жить без оглядки на стройплощадку за окном. Для тех, кто переехал в первые два этапа проекта, это означает завершение строительных работ и формирование полноценного жилого района, готового к спокойной и устойчивой жизни.

Федеральный застройщик «Юникей» решал на этой территории задачу комплексного развития: создать современное, качественное и удобное жильё, которое станет основой для долгосрочного развития микрорайона. Проект изначально задумывался как жилая среда, а не как отдельный строительный объект: с расчётом на повседневную жизнь, детей, соседские связи и привычный городской ритм.

Архитектура и среда, в которой хочется жить

Жилой комплекс изначально проектировался с акцентом на семейную аудиторию — тех, для кого важно не только само жильё, но и то, что находится за дверью квартиры. В архитектурных решениях сочетаются элементы хай‑тека и конструктивизма: дома выглядят современно и лаконично, при этом органично вписываются в окружающее пространство. Подъезды выполнены в формате просторных парадных с дизайнерской отделкой — это не всегда бросается в глаза сразу, но со временем становится частью повседневного комфорта.

Фото: пресс-служба «Юникей»

Особое внимание уделено благоустройству территории, которой будут пользоваться сами соседи. Во дворах обустроен настоящий парк активностей: памп‑парк, водный плейхаб, парк качелей, прогулочные маршруты, песочница, верёвочный мост, спортивная площадка с воркаут‑зоной. Такой набор пространств работает на повседневную жизнь: детям есть где играть, взрослым — где провести время, а соседям — где пересечься без специального повода.

Управляющий партнёр компании «Юникей» Айгуль Юсупова отмечала, что перед застройщиком стояла задача не просто сдать объект в срок, а сформировать именно комфортную и живую среду для будущих жителей.

Праздник без официоза и лишних речей

Открытие финальной очереди прошло в формате тёплого праздника, который по атмосфере скорее напоминал народное гуляние, чем официальную церемонию. В нём участвовали как те, кто поселился в первых очередях комплекса, так и новосёлы, только получившие ключи от квартир.

Фото: пресс-служба «Юникей»

На площади перед домами проходили спортивные активности: новоиспечённые соседи играли в подвижные игры, танцевали и фотографировались. Пирожки, горячий чай и глинтвейн поднимали настроение пришедших.

«Мечта в подарок»: истории, которые не оставили равнодушными

Отдельным и очень душевным эпизодом праздника стало подведение итогов конкурса «Мечта в подарок». Его идея была простой: жители жилых комплексов «Юникей» писали письма о своих мечтах, организаторы планировали исполнить три желания.

Позже управляющий партнёр компании Айгуль Юсупова рассказала в своём Telegram‑канале, что прочитала каждое письмо внимательно и вдумчиво:

«Это были истории про дом и семью, про ожидание и заботу, про разные, но одинаково искренние мечты. Подводя итоги конкурса, я решила выйти за рамки условий — вместо трёх мы исполним восемь. Есть истории, на которые невозможно не откликнуться».

Фото: пресс-служба «Юникей»

В результате будут реализованы самые разные мечты восьми участников жилых проектов, построенных «Юникей»: от помощи с медицинской операцией для родственника до семейного отдыха и до организации водопровода для многодетной семьи.

Конкурс «Мечта в подарок» станет постоянной инициативой компании: его планируют проводить каждый декабрь во всех регионах присутствия застройщика.

«Не переставайте мечтать. Иногда именно с этого начинаются самые важные перемены в жизни», — написала Айгуль Юсупова в завершение своего поста.

Что дальше

Федеральный застройщик «Юникей» работает на рынке недвижимости Хабаровска с 2022 года. Помимо жилого комплекса «Начало», компания реализовала в Хабаровске проект «Грин». Также в процессе строительства находятся «Сердце Бонивура», «Сторис» и «Грин‑2». Застройщик последовательно делает ставку на качество строительства и продуманную жилую среду.

Развитие в регионе продолжается: в планах компании — выход с новыми проектами в Хабаровске и Комсомольске‑на‑Амуре.

История жилого комплекса «Начало» — это пример того, как поэтапно формируется жилая среда. Места, где формируется соседское сообщество, где детям безопасно играть во дворе, а повседневная среда остаётся комфортной и продуманной на годы вперёд.

Драйвер экономики

Приморский край лидирует по количеству кредитов, выданных за время действия дальневосточной ипотеки. С ее помощью 42 647 семей улучшили свои жилищные условия. Общая сумма выданных кредитных средств превысила 217,5 млрд рублей. За девять месяцев 2025 года в регионе заключено 6 454 ипотечных сделок. Из них 54% (3487) приходятся на дальневосточную ипотеку.

Как отмечают в правительстве края, порядка 40% всего жилья, строящегося в дальневосточном регионе, приходится на Приморье. Более 70% квартир в новостройках приобретаются по программам льготного кредитования. ДВ-ипотека остается главным драйвером строительной отрасли, помогает наполнять краевой бюджет и развивать инфраструктуру городов и сел.

А с точки зрения заемщиков, это – возможность как можно скорее осуществить мечту о собственной квартире или переехать в собственный дом.

Теперь у нас есть квартира

Одна из таких семей — Виктория и Александр Тюрчевы. Оба супруга заняты в бюджетной сфере. За 10 лет брака они успели поработать в Хабаровске и в подмосковном Красногорске. Но в итоге, все взвесив, оформили дальневосточную ипотеку в Приморском крае.

«За эти 10 лет у нас появились две дочки, любимица собака, а квартиры своей не было. В 2022 году приехали в Приморский край и взяли дальневосточную ипотеку. Теперь имеем комфортную квартиру с видом на море, с отдельными комнатами для каждого члена семьи. Возле нашего дома развитая инфраструктура – кружки для девочек, садик и школа. А самое главное, что льготная ипотека – это комфортный для нашей семьи ежемесячный платеж», – рассказала Виктория Тюрчева.

Тематическое фото. Автор/источник: nastya_krii/Shutterstock

С помощью ДВ-ипотеки решила квартирный вопрос и семья Григория Азаренко. Григорий больше 10 лет работает в «Детской школе искусств №2» города Артема Приморского края. Преподает класс классической гитары. Его супруга — тоже педагог. Дочке 7 лет, в сентябре пойдет во второй класс.

Семья Азаренко арендовала жилье 8 лет и уже не надеялись «попасть в программу», ведь Григорию исполнилось 35 лет, его жене – 40. А ДВ-ипотека имеет важное условие – оба супруга должны быть не старше 35 лет. Но в 2025 году эти ограничения отменили для работников культуры.

«По первоначальным условиям дальневосточной ипотеки мы не попадали в программу по возрасту. Теперь этой проблемы нет! У нас оформлен кредит на сумму 5,3 млн руб. без учета первоначального взноса, на 20 лет. Купили большую 3-комнатную квартиру в новом строящемся доме», — поделился Григорий Азаренко.

Семья выбрала многоквартирный 4-этажный дом в новом жилом комплексе «НебоПарк» в Артеме недалеко от центра города. Дома современные, с интересной продуманной планировкой, благоустроенными закрытыми дворами. Рядом будут построены детский сад и новый торговый центр. И новый дом будет совсем недалеко от работы педагогов.

«Новоселье планируем отпраздновать совсем скоро — этой осенью. Такая поддержка педагогов и врачей Дальнего Востока, реальное приближение к возможности купить собственное жилье, улучшить бытовые условия — очень важно и ценно. Новые условия дальневосточной ипотеки позволят нашей семье коренным образом улучшить качество жизни», - говорит Григорий Азаренко.

Таких семей в Приморье становится все больше. Дальневосточная ипотека помогает закреплять жителей на малой родине и привлекать в регион ценные кадры. Например, в этом году 15 земских работников культуры из разных субъектов, включая Ставрополье, переехали в Приморский край. Это больше, чем целевой показатель, установленный федеральными властями. Доступное жилье, единовременные выплаты и другие комплексные меры поддержки стимулируют россиян ехать на новые территории.

Рост показателей

«Если сравнивать структуру сделок в разрезе программ в 2024 и 2025 годах, мы видим рост доли дальневосточной ипотеки на 10%. При этом доли ипотеки на базовых условиях, «Семейной» и «IT-ипотеки» остаются стабильными», – рассказала заместитель председателя правительства края Ольга Иванникова.

Для роста показателей краевые власти работают и с застройщиками, и с коллегами в муниципальных образованиях, и с потенциальными адресатами программ, отмечает министр экономического развития Приморского края Андрей Блохин.

Тематическое фото. Автор источник: rawpixel.com /Minty/Freepik.com

Так, в Приморье запущены механизмы для увеличения объемов и снижения себестоимости строительства.

Если градостроительный совет края признает проект приоритетным, инвестор может получить земельный участок без торгов. Взамен он передает 5% построенного жилья муниципалитету для обеспечения льготных категорий граждан.

Развивать территории помогает механизм государственно-частного партнерства (ГЧП), когда строительство инфраструктуры субсидируется из средств краевого бюджета. Благодаря ГЧП в крае появились новые дороги, детские сады и школы. В пригороде вырастают процветающие районы, куда мигрируют семьи из «даунтауна».

Сотни приморцев улучшили свои жилищные условия с помощью программы доступного арендного жилья. Снимать такую недвижимость можно по льготной ставке в разы ниже рыночной. Квартира закрепляется за арендатором, и при желании он может оформить ее в ипотеку.

«Мы активно будем развивать существующие механизмы поддержки. При этом не исключаем разработку новых инструментов, которые позволят сделать жилье еще более доступным для разных категорий граждан Приморья. Эта задача остается одним из наших ключевых приоритетов», – обозначил Андрей Блохин.

Добавим, что с 2025 года дальневосточная и арктическая ипотека распространяется на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Теперь программа помогает развивать «одноэтажное Приморье».

Расширен и список адресатов ДВ-ипотеки. В 2025 году получить доступные жилищные кредиты под 2 процента могут не только молодые семьи и родители с одним ребенком, но также медработники, педагоги, воспитатели, работники учреждений культуры, сотрудники оборонно-промышленного комплекса и вынужденные переселенцы.

В августе текущего года рост среднемесячной зарплаты превысил среднероссийский показатель (+12,2%) в пяти дальневосточных регионах (Еврейской АО, Камчатском крае, Бурятии, Забайкальском крае и Чукотском АО). Максимальный рост зарплат за отчетный период произошел в Еврейской АО (+17,3%), Камчатском крае (+16,5%) и Бурятии (+16,1%). В то же время в Приморском крае, Амурской области, Магаданской области темпы роста зарплат были существенно ниже – рост на 6,1%, на 6,4% и на 7,4% соответственно.

Таблица 1. Среднемесячная заработная плата работников организаций, август 2025 года, в % к соответствующему месяцу 2024 г. 

Серьезной проблемой ряда субъектов остается сравнительно высокий уровень безработицы – в Забайкальском крае в июле-сентябре он составлял 4% к численности рабочей силы (показатель по РФ – 2,1%), в Бурятии – 3,4%, в Якутии – 3,1%. Самый низкий уровень безработицы на Дальнем Востоке продолжает демонстрировать Амурская область (1,2%). Кроме того, уровень безработицы менее 2% наблюдается в Сахалинской области, Хабаровском крае, Чукотском АО, Еврейской АО, Магаданской области и Камчатском крае.

Таблица 2. Уровень безработицы, в % к численности рабочей силы и численность рабочей силы, тыс. человек, июль – сентябрь 2025 г. 

Также в регионах Дальневосточного ФО наблюдаются более высокие чем в целом по стране темпы роста потребительских цен. В сентябре 2025 г. в девяти регионах округа рост превысил 4,3% (т.е. показатель роста по РФ) – более всего цены выросли в Камчатском крае (+6,7%), Бурятии (+6%), Амурской области (+5,7%), далее следуют Якутия (+5,5%), Еврейская АО (+5,3%), Сахалинская область (+5,2%), Приморский край (+5,1%), Забайкальский край (+4,6%) и Магаданская область (+4,5%). Наиболее низкие темпы роста цен за отчетный месяц в макрорегионе демонстрировал Чукотский АО (на 2%).

Таблица 3. Потребительские цены на товары и услуги, сентябрь 2025 г., в % к декабрю 2024 г. 

Жилье и ипотека

Власти тем временем расширяют программу дальневосточной ипотеки, которая является в настоящее время одним из основных инструментов решения проблемы оттока населения в ДФО. В ноябре президент РФ В.Путин дал поручение о распространении программы «Дальневосточная ипотека» на семьи, воспитывающие трех и более детей, вне зависимости от возраста заемщиков. Прежде программа устанавливала возрастное ограничение до 36 лет. Нововведение касается родителей, у которых третий или последующий ребенок родился после 1 января 2024 г. Также льготная дальневосточная ипотечная программа распространена на вторичный рынок жилья для некоторых населенных пунктов – при условии, если город, в котором потенциальный заемщик намерен приобрести квартиру на льготных условиях, имеет на своей территории не более двух строящихся многоквартирных домов. В число категорий граждан, которые могут оформить льготный жилищный кредит, включены работники муниципальных и государственных образовательных организаций, проживающие на территории Дальнего Востока и Арктики, вне зависимости от должности, возраста и семейного положения заемщика. Все данные изменения будут внесены в программу до 1 декабря 2025 г.

Стоит отметить, что в сентябре было подписано распоряжение правительства о выделении 100,4 млрд рублей на субсидирование процентной ставки по программам «Семейная ипотека», «Дальневосточная и арктическая ипотека», а также «Льготная ипотека». Из общей суммы 9,6 млрд рублей предусмотрено для обеспечения реализации программы «Дальневосточная и арктическая ипотека» по льготной ставке 2%.

Стройка в Хабаровске. Фото: EastRussia

Некоторые регионы ДФО при этом находятся в числе лидеров по стране в целом по доступности ипотечного займа. Так, Чукотский АО оказался на первом месте в России в рейтинге доступности ипотеки^[1] – жители региона тратят на оплату кредита меньше четверти совокупного семейного дохода в месяц (23,5%, ежемесячный ипотечный платеж составляет 82,9 тыс. рублей). В число лидеров также входят Магаданская область (29,7%, восьмой показатель) и Камчатский край (34%, девятое место), Якутия (34,3%, десятое место) и Сахалинская область (39,6%, одиннадцатое место). Менее всего ипотека доступна в ДФО в Амурской области (54,3%, 36 место). Приморском крае (54,6%, 38 место), Хабаровском крае (54,8%, 40 место), Бурятии (59%, 55 место).

Продолжается возведение арендного жилья в рамках президентской программы доступного арендного жилья в ДФО. В бюджете РФ на 2026-28 гг. заложено более 3,4 млрд рублей для субсидирования арендной платы^[2] по программе «Доступное арендное жилье» на Дальнем Востоке. К настоящему времени семьям уже передано порядка 1,3 тыс. квартир в семи регионах^[3].

Напомним, что первые квартиры в рамках федеральной программы льготной ипотеки были построены в Приморском и Камчатском краях, Якутии, Чукотском АО. В сентябре в Магадане состоялось заселение 198 квартир, построенных в рамках программы (в ЖК «Гороховое поле» компании ООО «СЗ «Недвижимость Магадана», является дочерним обществом АО «Корпорация развития Магаданской области»). В конце августа в Хабаровске началось заселение 240 квартир в рамках программы доступного арендного жилья в ЖК «Начало» в Северном микрорайоне города (застройщик – казанская девелоперская группа Unikey^[4]). На сегодняшний день госкорпорация ДОМ.РФ (является оператором программы «Доступное арендное жилье в ДФО») профинансировала более 11 500 квартир, объем инвестиций достиг 82 млрд рублей.

Северный завоз

На фоне реформирования механизма северного завоза в регионах Дальнего Востока и Арктики^[5] выявлены проблемы, касающиеся стоимости работ и увеличения финансирования. Власти Якутии в октябре заявляли о необходимости изменения порядка финансирования северного завоза, предлагая увеличить объем выделяемых средств до 30 млрд рублей. В 2025 г. общий объем казначейских кредитов на финансирование северного завоза составил 10 млрд рублей, из них половина пришлась на Якутию. Также потребность в финансировании северного завоза в размере 30 млрд рублей в 2026 г. оценил глава Минвостокразвития А.Чекунков.

Кроме того, глава Якутии А.Николаев отмечал, что действующая система, при которой кредиты необходимо возвращать в течение одного года, не учитывает реальные сроки логистических циклов в условиях Крайнего Севера, и предлагал предоставлять казначейские кредиты на срок до трех лет. В настоящее время кредиты, полученные летом, необходимо возвращать уже в декабре того же года, в то время как полный цикл северного завоза занимает порядка двух лет. С 2025 г. осуществляется планирование северного завоза на трехлетний период. До конца текущего года должен начать работу первый модуль федеральной информационной системы ФГИС «Северный завоз», через который также будет осуществляться планирование завоза на 2026 г. и последующие годы.

Тематическое фото. Автор/источник: Andrei Stepanov/Shutterstock

При этом «Росатом» (АО «Росатом Арктика» в рамках принятого в 2024 г. закона о северном завозе определено единым морским оператором северного завоза на срок в 15 лет) фиксирует дефицит судов, в первую очередь танкеров, для осуществления северного завоза, что вызывает рост ставок фрахта. Так, средний возраст морских грузовых судов в стране составляет 26 лет, речных – 45 лет. С 2021 г. количество судов для перевозки генеральных грузов в России сократилось на 37,4%, до 87 судов, количество сухогрузов – на 41,3%, до 54 судов, количество танкеров уменьшилось в 2,7 раза, до 31 судна.

При этом за последние два года стоимость морской перевозки ГСМ в рамках северного завоза растет более чем на 50% в год (оценка стоимости фрахта проведена «Росатомом» совместно с Минвостокразвития и властями регионов). Среднесуточная стоимость фрахта судов для перевозки ГСМ по маршруту «Находка – необорудованный берег» в 2023 г. увеличилась относительно 2022 г. на 54,8%, до 650 тыс. рублей, в 2024 г. рост составил 53,8%, до 1 млн рублей, в 2025 г. – 50%, до 1,5 млн рублей. На маршруте «Мурманск/Архангельск – Певек» темпы роста в эти годы были меньше – 18,1%, 27,8% и 29,1% соответственно, тем не менее, с 2021 г. стоимость перевозки выросла более чем в два раза, до 2,97 млн рублей.

В текущем году АО «Росатом Арктика» реализует пилотный проект по снабжению Чукотского АО, а с 2026 г. будет работать в качестве единого морского оператора для всех регионов, где осуществляется северный завоз. В рамках пилотного проекта «Росатом Арктика» перевозит на Чукотку 161,2 тыс. тонн грузов, в том числе 154,3 тыс. тонн нефтеналивных грузов, 6,9 тыс. тонн контейнерных.

По словам спецпредставителя «Росатома» по вопросам развития Арктики В.Панова, в процессе организации завоза на Чукотку были получены подтверждения от судоходных компаний по стоимости судов, однако уже в преддверии процедур закупки компании начали существенно менять условия, с учетом возможности предоставить суда по более высокой стоимости арктическим добывающим проектам, формирующим высокий спрос. При этом в «Росатоме» отмечают, что по Чукотскому АО контракты с шестью судами, которые обслуживают северный завоз, все же заключены на три года^[6] (а не на год), что может способствовать стабилизации рынка. Кроме того, в «Росатоме» заявляют о необходимости создания собственного флота для северного завоза.

План северного завоза на 2026 г. составляет 1,6 млн тонн, из них основные объемы приходятся на Магаданскую область (778,6 тыс. тонн), Чукотский АО (413,5 тыс. тонн) и Якутию (125,3 тыс. тонн). Более половины всего объема северного завоза составляют ГСМ (805,3 тыс. тонн), далее следуют уголь (635,1 тыс. тонн) и продукты питания (99,8 тыс. тонн).

Подробную информацию и аналитику по этой и другим актуальным темам можно найти в еженедельном бюллетене EastRussia.

[1] Рейтинг российских регионов по ипотечным платежам РИА Рейтинг (на основе данных Центробанка, Росстата и «СберИндекса»). Отношение ипотечного платежа к средней зарплате рассчитывалось на основе аннуитетных платежей по фактическим кредитам за последние 3 месяца к средней чистой зарплате двух работающих за 12 месяцев с августа 2024 г. по июль 2025 г. по полному кругу организаций.

[2] Возможность аренды квартиры по ставке 1/4 от среднерыночного уровня (для молодых специалистов, студентов, востребованных в ДФО профессионалов). Регионы могут самостоятельно определять категории граждан для участия в программе, исходя из региональной потребности.

[3] В Забайкальском, Камчатском, Приморском, Хабаровском краях, Якутии, Чукотском АО и Сахалинской области.

[4] Через ООО «СЗ «Юникей», учредитель – А.Овчаренко (Хабаровск).

[5] Доставка в районы Крайнего Севера, Сибири, Дальнего Востока и севера европейской части России топлива, продовольственных и лекарственных товаров перед зимним сезоном.

[6] В течение трех лет цена на фрахт будет меняться незначительно, на стоимость инфляции.

Когда спрос опережает смысл

Дальневосточная ипотека доказала свою эффективность как ключевой драйвер рынка недвижимости ДФО. Решение о дополнительном финансировании ипотечных программ в объеме 240 млрд рублей, часть которого направлена на поддержку дальневосточных заемщиков, создает мощный импульс для дальнейшего роста. Однако эта позитивная динамика обнажает и другую сторону медали: ускоренные темпы строительства ведут к насыщению рынка однотипными проектами, в то время как запросы покупателей стремительно эволюционируют.

«Мы наблюдаем эту трансформацию уже сейчас в своих проектах в Хабаровске, — отмечает Юлия Ружицкая, коммерческий директор девелоперской компании Unikey. — Если раньше ключевыми факторами выбора были цена и сроки сдачи, то сегодня покупатель все чаще обращает внимание на архитектурные решения, качество благоустройства и интеграцию проекта в городской контекст. Дальневосточная ипотека выполнила свою первоначальную задачу — создала платформу для роста. Теперь наступает этап качественного развития».

В условиях специфического климата, сложного рельефа и уникальной идентичности городов Дальнего Востока стандартные подходы к проектированию демонстрируют свою ограниченность. Покупатель начинает голосовать рублем за среду, которая будет его окружать.

От финансирования к идентичности

В этом контексте поручение Президента о создании в ДФО научной организации в сфере градостроительства выглядит не административной мерой, а стратегическим ответом на вызовы роста. Новая структура призвана помочь системно осмыслить строительные процессы и их влияние на формирование лица региона.

Особенно актуально, что именно в дальневосточных регионах может сложиться уникальная модель, при которой жильё перестаёт восприниматься как просто товар, а становится элементом формирования территорий — с учётом культурного контекста, особенностей природного ландшафта и демографической ситуации. В этом смысле региональные застройщики сегодня превращаются в участников не только строительных, но и градообразующих процессов.

Материалы и идентичность: практическое измерение нового лица девелопмента

Формирование визуального кода региона — это сложная работа с материалами, технологиями и смыслами, где амбиции встречаются с практикой. Например, в Хабаровске использование натурального камня и дерева подчеркивает связь с природой Приамурья, а на Сахалине специальные бетонные смеси и ветрозащитные решения становятся частью эстетики надежности.

Компания Unikey, уже демонстрируют на практике, как можно сочетать типовую застройку с уникальным архитектурным языком. «Локальная идентичность — это не про украшательство, а про глубинное понимание места, — подчеркивает Юлия Ружицкая. — Работа в регионах с суровыми природными условиями сформировала у нас новый профессиональный стандарт, где на первом месте формирование среды нового качества, а не только скорость строительства».

Такой подход позволяет создавать проекты, которые не просто решают жилищный вопрос, но и становятся органичной частью культурного ландшафта ДФО

Время строить смыслы: шанс для региона и ответственность для бизнеса

Сегодня у Дальнего Востока есть уникальный ресурс — сочетание господдержки, интереса инвесторов и внутреннего запроса населения на качественные изменения жизни. Следующий этап — переход от объёма к содержанию, от строительства жилья к формированию среды.

Миллиарды рублей, направленные в ипотечные программы, должны стать не только стимулом для рынка, но и инвестициями в архитектурную и градостроительную идентичность региона. Это и будет тем самым «новым лицом» дальневосточного строительства, которое формируется сегодня.

Справка о компании:

Компания Unikey – федеральный девелопер, реализующий масштабные проекты жилой недвижимости на территории России. Основана в 2021 году в Казани. Компания является участником федеральной программы «Дальневосточный квартал». В портфеле компании проекты в Новой Москве, Хабаровске и в других регионах России. Всего в ближайшие годы компания Unikey планирует вывести на российский рынок более 800 000 кв. м жилья.

В Дальневосточном ФО наибольший объем строительных работ в денежном измерении по итогам января-августа 2025 г. (таблица 1) приходится на Амурскую область (230 691,9 млн рублей), Якутию (186 081,5 млн рублей), Хабаровский край (159 540,2 млн рублей) и Приморский край (135 364,5 млн рублей).

Таблица 1. Объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», январь-август 2025 года, млн рублей.

Следует отметить, что высокие объемы строительных работ в Амурской области обеспечены прежде всего промышленным строительством (в сферах горнодобычи, логистики), тогда как в Иркутской области, Приморском и Хабаровском краях, Якутии также существенным является сегмент жилищного строительства (регионы лидируют в ДФО по его объемам). Самые небольшие в макрорегионе объемы строительства демонстрируют Магаданская область (12 536,4 млн рублей), Чукотский АО (15 169,5 млн рублей) и Еврейская АО (23 122,7 млн рублей).

Лидерами по темпам роста объемов строительных работ на Дальнем Востоке за восемь месяцев текущего года (относительно аналогичного периода прошлого года, таблица 2) стали Бурятия (рост на 41,3%), Амурская область (рост на 32,9%) и Еврейская АО (рост на 31,6%), а также Камчатский край (рост на 30,3%). Кроме того, темпы роста опередили общероссийские (+3,5%) в Сахалинской области (9,7%). В шести регионах была зафиксирована отрицательная динамика в строительной сфере – в Магаданской области (снижение индекса до 49,9%), Чукотском АО (88,8%), Якутии (92,3%), Забайкальском крае (95,5%), Иркутской области (95,2%) и Хабаровском крае (96%).

Таблица 2. Объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», январь-август 2025 года, в % к соответствующему периоду предыдущего года.

Наибольший объем жилой недвижимости за январь-август 2025 г. (таблица 3) в ДФО лидерами являются Приморский край (875,1 тыс. кв. м), Якутия (483,9 тыс. кв. м), Бурятия (479,3 тыс. кв. м) и Хабаровский край (351,9 тыс. кв. м). Значительно меньший объем жилья возводится в Чукотском АО (2,6 тыс. кв. м), Магаданской области (13,8 тыс. кв. м) и Еврейской АО (26,1 тыс. кв. м).

Таблица 3. Строительство жилых домов с учетом жилых домов на участках для ведения садоводства, январь-август 2025 года, тыс. кв. м общей площади жилых помещений.

При этом основной рост объемов жилищного строительства за восемь месяцев года в ДФО (таблица 4) наблюдался в Магаданской области (более чем в два раза, наиболее высокий показатель по стране), далее следуют Хабаровский край (+14,2%) и, с большим отставанием, Приморский край (+3,5%). В Иркутской области также отмечен большой рост в жилищном строительстве – на 24,8% (в целом по СФО – только на 1,2%) В целом же по ДФО зафиксировано снижение объемов жилищного строительства (спад индекса до 93,4%). Наибольшее падение продемонстрировали Амурская область (51,6%), Чукотский АО (62,7%) и Сахалинская область (72,7%).

Таблица 4. Объем строительства жилых домов (с учетом жилых домов на участках для ведения садоводства), январь-август 2025 г., в % к соответствующему периоду предыдущего года.

Следует отметить, что портфель возводимого в Дальневосточном ФО жилья составляет около 6% от общероссийского. При этом около половины объема строительства в макрорегионе приходится на Владивосток и Хабаровск (по итогам 2024 г. Владивосток занял 23-е место в рейтинге 100 российских городов по вводу жилья^[2]). В целом Приморский и Хабаровский края лидируют (на 1 сентября 2025 г.) на Дальнем Востоке по объему жилья в стадии строительства – 2,9 и 1,5 тыс. кв. м соответственно. Тем не менее по росту строительства жилья за пять лет данные регионы уступают - в Приморье рост составляет 242%, в Хабаровском крае – 286%, тогда как в Забайкальском крае объемы строительства жилья выросли за последние пять лет на 313%, в Амурской области – на 475%.

По сравнению с 2020 г. лидером по запуску новых строительных проектов в ДФО является Якутия (рост на 369%), далее следуют Бурятия (рост на 333%), Хабаровский край (+139%) и Приморский край (+70%). В целом по данным правительства РФ, в ДФО объем запуска новых проектов в 2025 г. (за 8 месяцев) по сравнению с 2020 г. вырос более чем в 2,5 раза (на 175%), тогда как общероссийский показатель увеличился на 73%.

По состоянию на 1 сентября 2025 г. на Дальнем Востоке насчитывается 836 новостроек. Большую часть (74%) строящихся многоквартирных домов составляют многоэтажные и высотные дома, при этом 89% от общего количества сданных жилых помещений приходится на однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Сегмент ИЖС в структуре жилищного фонда макрорегиона занимает 32% (в среднем по России – 39%)^[3]. При этом следует отметить, что Приморский край по итогам первого полугодия 2025 г. занял третье место в стране по объему ипотеки, выданной на индивидуальное жилищное строительство (1,3 млрд рублей)^[4].

На рынке жилищного строительства Дальнего Востока основную поддержку уровню спроса продолжает оказывать программа «Дальневосточная и арктическая ипотека», на которую приходится 86% от суммы всех льготных кредитов, выданных за семь месяцев текущего года. После запуска в конце 2019 г. дальневосточной ипотеки объем строящегося жилья в округе вырос с 2,1 млн до 7,4 млн кв. м (в 3,5 раза). За аналогичный период в целом по стране портфель жилья в стадии строительства увеличился только на 11%.

Тем не менее с 2024 г. выдача ипотек на Дальнем Востоке сократилась, хотя и менее значительно по сравнению с РФ в целом. Количество выданных ипотечных кредитов в ДФО за семь месяцев 2025 г. снизилось на 41% (до 34 тыс. кредитов), тогда как в стране показатель упал на 52% (до 417 тыс. кредитов).

При этом в Приморском крае, Камчатском крае и Сахалинской области наблюдаются риски затоваривания рынка, на что влияют активные темпы строительства в сочетании с замедлением продаж (срок реализации непроданных запасов составляет 3,8 года, при норме 2-3,5 года^[5]). Об этом свидетельствует показатель распроданности жилья в строящихся домах по отношению к степени строительной готовности – по округу данный коэффициент в среднем составляет 72%, что находится в пределах нормативного диапазона (70-80%). В Приморском крае показатель (на 1 января текущего года) составил 63%, в Сахалинской области – 34%, в Камчатском крае – 26%. Напротив, признаки дефицита предложения на рынке нового жилья наблюдаются (по данным аналитического центра ДОМ.РФ) в Бурятии, Забайкальском и Хабаровском краях.

Напомним, что крупные проекты по строительству жилья в данных регионах в том числе реализуют федеральные девелоперы. В июле ООО «Специализированный застройщик «Пик Байкала» (группа «ПИК») получило статус резидента территории опережающего развития «Бурятия» для реализации проекта комплексной застройки микрорайона «Улаан Хото» в Улан-Удэ. Проект реализуется в рамках программы «Дальневосточный квартал», помимо 13 жилых домов предусмотрено строительство двух детских садов, школы, поликлиники, многоуровневых паркингов, технопарка «Кванториум». Объем инвестиций в проект должен составить 2,014 млрд рублей. Завершение возведения финальной очереди намечено на 2033 г. В рамках первой очереди (к 2027 г.) предполагается осуществить ввод в эксплуатацию трех жилых домов общей площадью более 53 тыс. кв. м, благоустройство дворовой и прилегающей территории, строительство инженерной инфраструктуры (первая очередь рассчитана на возведение жилья для порядка 3 тыс. человек).

Что касается стоимости возводимого жилья, то по данным Минстроя РФ, большинство регионов Дальнего Востока вошли в число субъектов с высокой стоимостью квадратного метра (превышающей норматив стоимости на второе полугодие 2025 г., утвержденный ведомством – 113,7 тыс. рублей^[6]). Так, в Чукотском АО наблюдается наиболее высокая в стране стоимость квадратного метра жилой недвижимости^[7] – 264,5 тыс. рублей, на третьем месте по стоимости – Камчатский край (178,9 тыс. рублей). Кроме того, стоимость жилья, превышающая установленный Минстроем норматив, отмечена в Приморском крае (175,7 тыс. рублей), Якутии (165 тыс. рублей), Амурской области (162,1 тыс. рублей), Магаданской области (161 тыс. рублей), Хабаровском крае (160,8 тыс. рублей), Забайкальском крае (157 тыс. рублей), Бурятии (121,6 тыс. рублей).

Производство стройматериалов

Тем временем в рамках преференциальных экономических режимов создаются новые производства строительных материалов. Проблема высокой стоимости строительных материалов актуальна для макрорегиона в связи с затратами на логистику. Локализация производства направлена на снижение стоимости строительства и рыночных цен на жилье. В частности, в Приморском крае ВТБ планирует профинансировать строительство завода по производству автоклавных газобетонных блоков в промышленном парке «Большой Камень». ООО «ПЗСМ»^[8] (резидент ТОР «Приморье») реализует там проект с общим объемом инвестиций более 1,7 млрд рублей. Общая площадь завода составит 10 тыс. кв. м. Мощность предприятия оценивается в 300 тыс. куб. м автоклавных газобетонных блоков в год. Ввод завода в эксплуатацию намечен на апрель 2026 г.

Также в августе правительство РФ одобрило расширение границ ТОР «Михайловский» в Уссурийском городском округе и Октябрьском муниципальном округе Приморского края для реализации инвестиционного проекта по разработке карьера для добычи глины и строительству кирпичного завода мощностью 30 млн штук продукции в год (ООО «Приморский кирпичный завод»^[9]). Предполагается, что проект привлечет более 1,6 млрд рублей инвестиций. Запуск производства намечен на 2027 г.

Завод железобетонных изделий. Автор/источник фото: Алексей Збарский/EastRussia.ru

В создании части новых производств намерены участвовать компании с китайским капиталом. В частности, Hunchun Sanyuan Construction and Installation Co. в 2027 г. планирует ввести в Приморском крае завод по производству металлоконструкций мощностью около 20 тыс. тонн изделий в год. Общий объем инвестиций по данному проекту пока не уточняется, но известно, что на закупку оборудования для производства на начальном этапе планируется направить более 65 млн рублей.

Тем временем в Камчатском крае в сентябре начал работу первый в регионе завод по производству арматурной стали. Инвестором выступило ООО «Завод камчатской арматуры»^[10] (резидент СПВ). На предприятии предполагается выпускать 30 тыс. тонн горячекатанной стальной арматуры из металлолома в год. Объем инвестиций в создание производства составил порядка 3 млрд рублей.

Между тем в Якутске осуществлен первый этап модернизации Якутского домостроительного комбината (ДСК) – введена в эксплуатацию линия по производству строительных блоков. Мощность обновленного предприятия составляет 35 тыс. кв. м в год. На 2026 г. запланирован второй этап модернизации, который должен увеличить производительность завода в два раза. Модернизацию осуществляет «Республиканское ипотечное агентство» (РИА, принадлежит региону) через дочернюю компанию «РИА-Строй»^[11].

В Забайкальском крае в рамках ТОР «Забайкалье» компания «Металлальянс»^[12] до 2027 г. рассчитывает запустить два завода по выпуску металлических конструкций и бетонных изделий. Объем вложений оценивается в более чем 277 млн рублей. Предприятие должно разместиться на двух участках общей площадью свыше 210 тыс. кв. м. Производственные мощности составят до 2,8 тыс. тонн сварных металлических конструкций, порядка 20,5 тыс. кв. м железобетонных изделий (плиты, блоки, перемычки, бордюры, тротуарная плитка и брусчатка).

Помимо того, в регионах создаются менее крупные производства, направленные в том числе на выпуск материалов для индивидуального жилищного строительства. Так, ООО «Приморский кабельный завод»^[13] (ПКЗ) построит предприятие по производству электротехнической кабельной продукции в промышленном парке «Большой Камень» (ТОР «Большой Камень»). Объем инвестиций оценивается в 155 млн рублей. Под производственно-складские помещения для реализации проекта в промпарке выделен земельный участок площадью 4 тыс. кв. м.

В Хабаровском крае (площадка «Ракитное» ТОР «Хабаровск», Хабаровский район) планируется запустить производство сэндвич-панелей и пенополистирола. Ввод завода в эксплуатацию намечен на второй квартал 2028 г. Компания ООО «Конструктор»^[14] рассчитывает выпускать до 142,8 тыс. кв. м сэндвич-панелей в год. Объем инвестиций в проект оценивается в 92,5 млн рублей.

Также в этом регионе, в Комсомольске-на-Амуре ООО «Завод экспериментальных металлических изделий»^[15] рассчитывает в первом квартале 2028 г. открыть предприятие по производству профнастила и заборной сетки, вложив более 80 млн рублей. Производственный комплекс предполагается возвести на площадке «Парус» ТОР «Хабаровск». В рамках проекта запланировано строительство двух производственных цехов общей площадью 720 кв. м, административно-бытового комплекса и складских помещений. Мощность предприятия должна составить до 250 тыс. кв. м профнастила и до 50 тыс. панелей заборной 3D-сетки ежегодно.

Наконец, резидент ТОР «Якутия» компания ООО «Гефест»^[16] к 2028 г. планирует создать производство ЛСТК-профилей (строительная конструкция из тонкой стали) для строительства быстровозводимых зданий мощностью 413 тонн профиля в год. Объем инвестиций оценивается в 13 млн рублей.

Подробную информацию и аналитику по этой и другим актуальным темам можно найти в еженедельном бюллетене EastRussia.

[1] Млн. кв. м.

[2] По итогам 2024 г. Владивосток также стал лидером ДФО по абсолютным объемам жилищного строительства (587 тыс. кв. м), что на 12,4% больше, чем годом ранее. При этом по удельной площади новостроек на одного жителя город уступает Южно-Сахалинску и Якутску. Южно-Сахалинск находится на первом месте среди дальневосточных городов по удельному количеству новых квадратных метров на человека с показателем 1,38 кв. м нового жилья на одного жителя (седьмое место в стране). У Якутска второй результат по ДФО (1,03 кв. м) и 16 место среди всех регионов страны. Во Владивостоке на одного человека пришлось 0,94 новых квадратных метра.

[3] Средний размер частного жилого дома, строящегося в регионах Дальнего Востока (112 кв. м), на 17% меньше, чем в среднем по стране (135 кв. м).

[4] На первом месте Московская область (2,5 млрд рублей), на втором – Краснодарский край (1,4 млрд рублей).

[5] На основе данных о продажах строящегося жилья за 12 месяцев (август 2024 г. – июль 2025 г.).

[6] 113,7 тыс. рублей, на 6% выше норматива первого полугодия 2025 г.

[7] На втором месте – Москва (198,5 тыс. рублей). Норматив стоимости и показатели средней рыночной стоимости жилья используются федеральными и региональными властями при расчете размеров социальных выплат гражданам, предоставляемых на приобретение или строительство жилых помещений за счет средств федерального бюджета.

[8] Большой Камень, учредитель – С.Варнаков.

[9] Село Михайловска, учредитель – владивостокское ООО «Партнер» (учредители – Н.Чадова, П.Крель).

[10] Петропавловск-Камчатский, учредители – К.Зражва, А.Веприков, А.Хаймурзин, Д.Меламед, Н.Клец, З.Плахотнюк.

[11] Переоформление ДСК стало первым случаем в Якутии, когда приватизированное ранее предприятие вернулось в собственность республики, поскольку «РИА» на 100% принадлежит правительству Якутии.

[12] Чита, учредитель – ООО «ДВМ-Чита» (учредитель – А.Мамедов).

[13] Владивосток, учредители – С.Кислицкий, А.Приходько (гендиректор и бывший владелец московского ООО «Торговый дом «Завод Евразкабель»).

[14] Село Ракитное, учредители – О.Фокина, М.Гортинский.

[15] Хабаровск, учредители – Д.Мирзаназаров, Н.Кузнецов.

[16] Якутск, учредитель – С.Спиридонов.

— Артем Андреевич, как бы вы в целом охарактеризовали текущую ситуацию на строительном рынке ДФО — он растет, падает, стагнирует? Чем вызван тот или иной процесс?

— В первом полугодии 2025 года, по сравнению с первым полугодием 2024-го, площадь строительства по Дальнему Востоку выросла на 15%, то есть почти на один млн кв. метров. Это связано с тем, что еще идет девелоперский цикл, в который заложено время от покупки земельного участка до приведения его в надлежащий правовой статус и получения разрешения на строительство. Сейчас фактически осваиваются и заходят в стройку те участки, которые приобретались еще в конце 2023 года. Поэтому в 2025 году рынок ДФО будет активно расти именно по объему строительства.

Из-за высокой ключевой ставки застройщики меньше заходят в новые проекты. По России объем сделок по финансированию покупки земельных участков (бридж-кредитам) снизился примерно в два раза. На Дальнем Востоке цифра меньше, но снижение тоже есть. Это, в первую очередь, связано с уровнем ставок, а также с наличием большого объема предложения на рынке.

— Некоторые застройщики уже объявили, что приостанавливают запуск новых проектов из-за высокой стоимости ипотечных кредитов. Достраивают запущенные проекты, а новые пока отложили. Становится ли такая осторожность тенденцией?

- Если взять в целом ситуацию на рынке, то застройщики сейчас относятся ко входу в земельные участки более осторожно: какие-то сделки либо откладываются совсем, либо растягиваются во времени. Безусловно, такие сделки есть, но их становится меньше. Это нормальная тенденция на рынке. Он так реагирует на макроэкономику, на объем ставок и на соотношение спроса и предложения. То есть, застройщики заходят только в проекты с гарантированным спросом, с высокой рентабельностью, которая позволяет работать с такой ставкой и получать прибыль.

— Есть ли отличия строительного рынка в ДФО от других федеральных округов? И есть ли отличия среди самих регионов Дальнего Востока?

— Да, есть. В первую очередь это, конечно, логистика. Дальний Восток вынужден работать в условиях сложной логистики и удаленности от заводов, производящих продукцию для строительства. Это касается продукции для отделки, фасадных систем и окон. На Дальнем Востоке их либо нет, либо не хватает. Мы вынуждены ориентироваться и под логистическое плечо, и под сезон.

Второе очевидное отличие — это наличие «Дальневосточной ипотеки». Это несомненное преимущество на рынке, благодаря которому многие федеральные застройщики считают Дальний Восток перспективной территорией.

Вид на Южно-Сахалинск. автор/источник фото: Irina Kononova/Shutterstock

Если говорить об отличиях дальневосточных регионов друг от друга, то существуют климатические и географические условия. Например, на Сахалине и Камчатке – повышенные требования к сейсмоустойчивости зданий, во Владивостоке нужно учитывать сильные ветра, в Хабаровске – влажность. На эти факторы обращают внимание при проектировании и строительстве. Это в свою очередь влияет на сроки строительства и цены.

Также в регионах разный строительный сезон. Например, на Сахалине строительный цикл в первую очередь завязан на сроке доставки стройматериалов на остров.

— На Дальнем Востоке больше строят в Приморье и в Хабаровском крае. Это тоже связано с логистикой и остальными перечисленными вами факторами, или есть другие причины?

— Больше влияет общая экономическая развитость регионов. Не секрет, что первые тренды в стране, нововведения, изменения рынка возникают в Москве. До Владивостока, Хабаровска они доходят примерно через полгода-год. Далее идет по регионам: Сахалин, Амурская область, а после уже регионы с малой численностью населения. Эти процессы наблюдаются не только в жилищном строительстве, но и в коммерческой недвижимости.

— Стоит ли ждать на Дальнем Востоке прихода новых застройщиков или рынок уже поделен?

— В любом случае миграция застройщиков будет. Есть местные застройщики, которые выходят на другие рынки, а есть девелоперы, которые приходят на Дальний Восток из других регионов. Просто изначально первыми пришли крупные федеральные застройщики – всем известные группы, условно входящие в первую десятку. Это федеральные компании, гиганты рынка.

Сейчас постепенно на рынок приходят компании, входящие в топ-100 застройщиков по объему строительства. Им тоже интересен рынок Дальнего Востока. И в первую очередь это связано с наличием «Дальневосточной ипотеки». После завершения льготной программы «Господдержка 2020», «Дальневосточная» и «Семейная» ипотеки стали двумя основными программами поддержки, которые расширяют объем спроса и привлекают застройщиков. Массового прихода новых игроков, по моему мнению, уже не будет, но постепенно компании все равно будут приходить.

— А как себя чувствуют небольшие застройщики? Не вытесняют ли их с рынка эти глобальные игроки?

- Я бы разделил понятия «небольшие» и «профессиональные» застройщики. Потому что есть небольшие застройщики, которые являются профессиональными девелоперами и вряд ли на них как-то повлияют крупные федеральные игроки. Крупным компаниям не всегда интересно брать мелкие точечные участки или, допустим, застройку в малых городах.

 Тематическое фото. автор/источник: BigPixel Photo/Shutterstock

В целом региональные компании, которые работают со своим земельным банком, в своем сегменте, сейчас чувствуют себя хорошо. После прихода вышеназванных крупных компаний, никто не прекратил деятельность по этой причине.

Может сократиться количество застройщиков, которые заходили на подъеме рынка. То есть компаний, которые владели земельными участками, увидели, что есть потенциал, и решили строить. Для них это не профильный вид бизнеса, которым они занимаются многие годы, а всего лишь разовый проект.

А вот профессиональные застройщики останутся. Вряд ли будет существенная конкуренция небольших компаний с крупными застройщиками, потому что они работают в разных сегментах.

— Можно ли говорить о том, что Сбер поддерживает строительную отрасль Дальнего Востока? Если да, то как именно?

— Да, разумеется. Мы активно работаем со строительной отраслью в абсолютно разных проявлениях: от классических продуктов в виде кредитования, проектного финансирования застройщиков и классической ипотеки для покупателей недвижимости до продуктов, связанных с нефинансовыми сервисами – с поддержкой продаж, проектированием, установкой умных устройств.

Сейчас Дальневосточный Сбербанк в регионах обслуживания занимает в проектном финансировании долю в 57 %, на рынке ипотеки – около 60%. По статистике 60% площадей строится со Сбером в качестве финансового партнера – как в виде ипотеки, так и в виде проектного финансирования для застройщика. Это значительно больше, чем любой другой банк, работающий на рынке.

Если смотреть по регионам Дальнего Востока, то доля Сбербанка неравномерна. Допустим, мы стабильно имеем более высокую долю на рынке Приморского и Хабаровского краев, чуть меньше доля в Амурской области и на Сахалине. Но все равно эти цифры варьируются в районе 60%.

— Как банк оценивает риски при финансировании крупных строительных проектов, и какие меры принимаются для их минимизации?

- В первую очередь нужен качественный анализ на стадии входа. Почему возникли эскроу-счета? Чтобы не было обманутых дольщиков. Теперь дольщик до ввода объекта в эксплуатацию своими деньгами не рискует. А для банка главное, чтобы объект достроился. Потому что если он не будет введен, банк остается с незавершенным проектом, с застройщиком и кредитом. Поэтому очень важен качественный анализ на входе.

Если Сбербанк хоть на рубль профинансировал проект, то уже фактически является инвестором. Тем более, что много проектов реализуется с минимальным собственным участием. Риски минимизируются через наличие запасов финансовой устойчивости по модели. В любом случае мы понимаем, какое увеличение цены выдерживает проект, какое увеличение стоимости строительства, какое снижение темпов продаж. Нужно, чтобы у проекта была комфортная стрессоустойчивость. Это, в первую очередь, интересно даже не для нас, а для самих застройщиков. И они относятся к этому достаточно ответственно.

Еще один момент – работа с себестоимостью, что изначально закладывается в модели: возможные удорожания по проекту, появление непредвиденных затрат. Также мы проводим глубокий юридический анализ, чтобы проект получил всю надлежащую разрешительную документацию, чтобы не было проблем с земельным участком, чтобы он был оформлен и приобретен законным и надлежащим образом.

— Какие банковские продукты сегодня наиболее актуальны и востребованы среди участников рынка?

— В первую очередь это классическое проектное финансирование, когда мы финансируем застройщика при наличии разрешения на строительство. Также востребованы бридж-кредиты, кредиты на покупку земельного участка и подготовки его к строительству. Сейчас они дорогие из-за высокого уровня ставок, и спрос на них меньше, но по-прежнему это достаточно актуальный продукт.

Очень актуальный продукт – кредит под будущую прибыль, когда мы, зная рентабельность проекта, видя динамику строительства и продаж, выдаем застройщику кредит под его будущую прибыль для участия в новом проекте. Такой продукт позволяет взять кредит под относительно небольшую ставку по сравнению с бридж-кредитом и зайти в новый проект.

Также есть продукт, который сейчас набирает популярность — это кредит под залог готовых квартир. Учитывая, что образовался достаточно большой объем предложений, особенно на развитых рынках Приморья и Хабаровского края, у застройщиков остаются квартиры, непроданные на момент ввода дома в эксплуатацию. Он их продаст в течение двух-трех лет после ввода, но чтобы не прекращать свой девелоперский цикл, может под залог и потоки от продажи этих квартир взять кредит на участие в новом проекте.

Еще одно направление, имеющее, на наш взгляд, большие перспективы – это работа с комплексным развитием территорий (КРТ). У нас разработан продукт, который позволяет финансировать полный цикл КРТ – от заявки на участие в торгах в виде тендерной гарантии, до кредита на оплату обязательства по КРТ, расселения, бридж-кредита и дальнейшего проектного финансирования.

Когда рынок был растущим, девелоперам меньше нужна была аналитическая и консультационная поддержка банка. А сейчас мы чувствуем заинтересованность девелоперов в этом. Важным становится тот факт, что у нас есть подразделения на всех территориях Дальнего Востока, застройщику есть куда прийти и посоветоваться. Это нельзя назвать продуктом, но это очень важный элемент поддержки.

— Какие продукты вы предлагаете девелоперам, помимо традиционного финансирования?

— У нас есть достаточно много продуктов экосистемы Сбербанка, которые позволяют застройщику нарастить продажи. К примеру, это динамическое ценообразование. Искусственный интеллект анализирует заинтересованность, отклики, объявления, и по мере продаж в зависимости от целевой доходности рекомендует, как застройщику менять цену в моменте.

Есть в Сбербанке технологические продукты, например, устройства Умного дома Sber. Сервис Сбербанка «Домклик» помогает оптимально и комфортно решить любой вопрос с недвижимостью. Есть продукты, связанные непосредственно с продажей. Сбербанк сам находит покупателя, предлагает свои информационные мощности. И, конечно же, у нас есть аналитические продукты: разработка маркетинговой стратегии, целевого портрета потребителя. Если говорить о коммерческих проектах, то мы предлагаем комплексное бизнес-планирование, разработку и анализ рынка.  

Статистика по основным социально-экономическим показателям

Во всех регионах Дальневосточного ФО в мае 2025 г. росли потребительские цены. Темпы роста превысили общероссийские (+3,6%) в Бурятии (+4,3%), Сахалинской области (+4,1%), а также в Иркутской области, Якутии, Еврейской АО и Камчатском крае (+3,9%). Менее всего потребительские цены за отчетный месяц выросли в Чукотском АО (на 1,7%) и Магаданской области (на 2,7%).

Таблица 1. Потребительские цены на товары и услуги, май 2025 г., в % к декабрю 2024 г. 

Между тем в апреле текущего года лидерами по росту среднемесячной заработной платы (к апрелю прошлого года, Таблица 2) стали Иркутская область (+22,8%), Чукотский АО (+20,1%) и Еврейская АО (+17,1%). Немного выше, чем в целом по стране (+15,3%) были показатели роста в Забайкальском крае (+15,9%), Сахалинской области (+15,5%) и Магаданской области (+15,4%). Менее всего зарплата в апреле выросла в Приморском крае (+11,4%) и Амурской области (+11,6%).

Таблица 2. Среднемесячная заработная плата работников организаций, апрель 2025 года, в % к соответствующему месяцу 2024 г. 

Наиболее высокий уровень безработицы в марте-мае 2025 г. (Таблица 3) зафиксирован в Забайкальском крае (4,6%), показатель также превышает общий по РФ (2,2%) в Якутии и Бурятии (по 4,1%), Иркутской области (3%). Уровень безработицы более чем 2%, отмечен в Камчатском крае (2,1%) и Приморском крае (2,0%). Наиболее низкий уровень безработицы на Дальнем Востоке по-прежнему демонстрирует Амурская область (1,2%).

Таблица 3. Уровень безработицы, в % к численности рабочей силы и численность рабочей силы, тыс. человек, март – май 2025 г. 

Между тем летом произошел повсеместный рост тарифов ЖКХ, но в большинстве регионов ДФО он оказался не выше среднего по стране. Среди регионов ДФО менее всего тарифы выросли в Амурской области (+8,6%) и Чукотском АО (+9,9%). Предельный уровень повышения тарифов в Сахалинской области установлен на уровне 10%, в Хабаровском и Приморском краях – 10,2%, в Еврейской АО – 11%, а в Камчатском крае и Магаданской области – 11,9% (как и в среднем по стране). Наиболее высокий предельный уровень роста был принят в Иркутской области (+12,7%), Якутии, Бурятии (+13%) и Забайкальском крае (+13,6%). Для сравнения в 2024 г. тарифы на ЖКХ в среднем по России выросли на 9,8%, в 2023 г. – на 8,11%.

Ипотека

В регионах ДФО тем временем продолжается выдача ипотечных кредитов в рамках программы «Дальневосточная ипотека». С начала действия программы (2019 г.) к маю 2025 г. выдано 138 тыс. дальневосточных жилищных кредитов. Лидером по количеству таких займов остается Приморский край (37,5 тыс. кредитов), далее следуют Якутия (28,2 тыс.) и Хабаровский край (19,6 тыс.). На данные регионы приходится 62% всех выдаваемых в ДФО дальневосточных ипотек.

Тем не менее в целом в регионах ДФО наблюдается охлаждение рынка ипотечного кредитования. Более всего выдача ипотечных кредитов в марте 2025 г. сократилась в Магаданской области – в 3,8 раз по сравнению с мартом 2024 г. (128 кредитов против 33). В Якутии объем выдачи ипотеки в марте снизился в 2,4 раза относительно марта 2024 г. (с 961 до 40 кредитов), в Чукотском АО – в 2,3 раза (с 388 до 17 кредитов), в Приморском крае – более чем в два раза (до 840 кредитов), а в Забайкальском крае – в 1,8 раза (с 694 до 367 кредитов). Заметное снижение также произошло в Амурской области (с 611 ипотек в марте 2024 г. до 328 в марте 2025 г.), Сахалинской области (с 424 до 229 ипотечных кредитов) и Еврейской АО (с 85 до 46 кредитов). Самый небольшой объем кредитов, выдаваемых в рамках льготных ипотечных программ, фиксируется в Амурской области (69%), а наиболее значительна доля таких кредитов в Забайкальском крае (76%).

Северный завоз и транспортная доступность

В дальневосточных регионах наблюдается проблема дефицита финансирования северного завоза. Глава Якутии А.Николаев в ходе совещания президента В.Путина с членами правительства в начале июля заявил о необходимости увеличения объема лимитов специальных казначейских кредитов на осуществление северного завоза. В текущем году для финансирования северного завоза в летнюю навигацию предусмотрено около 39 млрд рублей средств федерального, региональных и местных бюджетов. В том числе из них к 1 июля было выделено 29,2 млрд рублей, включая 4,9 млрд рублей за счет специальных казначейских кредитов. В Якутии северный завоз недофинансирован – дефицит оценивается в 9,5 млрд рублей.

Напомним, что в части финансирования северного завоза в 2025 г. для 14 субъектов установлены отдельные лимиты казначейских кредитов на осуществление завоза текущего года общим объемом почти 13 млрд рублей. Так, изначально был установлен лимит 10 млрд рублей, а затем еще 2,8 млрд рублей были добавлены Минфином по просьбе регионов. Все северо-восточные регионы – Якутия, Чукотский АО, Камчатский край и Магаданская область, уже выбрали лимиты по специальным казначейским кредитам в текущем году.

В Минвостокразвития полагают, что проблемой для привлечения дополнительного кредитования является высокая ставка Центробанка. По словам главы ведомства А.Чекункова, ставка по кредитам на уровне 25-26% годовых и расходы на уплату данных процентов не учитываются полностью в тарифах, что ведет к росту потребности в бюджетном субсидировании межтарифной разницы, в 2025 г. она составляет около 50 млрд рублей. В Минфине в настоящее время обсуждается возможность субсидирования части процентной ставки по коммерческим кредитам участникам северного завоза в размере трех четвертей ключевой ставки Банка России. При таком подходе дополнительная потребность в федеральных средствах на компенсацию процентных ставок составит в 2025 г. порядка 1,3 млрд рублей.

В сфере повышения транспортной доступности дальневосточных регионов правительство РФ в июне продлило срок запущенного 1 января текущего года эксперимента по онлайн-продаже субсидируемых авиабилетов в города Дальнего Востока льготным категориям граждан до 2 ноября 2026 г. Программой могут воспользоваться молодые люди до 23 лет, пенсионеры, граждане с инвалидностью, многодетные семьи и жители регионов (ДФО и Калининградской области). В рамках эксперимента предполагается запустить специальный цифровой сервис, позволяющий проверять право пассажира на получение льготы в режиме реального времени. Прежде льготные билеты можно было приобрести только в кассах авиакомпаний и операторов. В 2025 г. для жителей Дальнего Востока доступны субсидируемые и льготные билеты по 23 направлениям.

Образовательные проекты

В образовательной сфере в регионах формируются новые образовательно-производственные кластеры с участием промышленных предприятий разного профиля и масштаба. Так, Еврейская АО в текущем году получит средства из федерального бюджета в виде субсидии на создание образовательно-производственного кластера в рамках федерального проекта «Профессионалитет» национального проекта «Молодежь и дети» (госпрограмма «Развитие образования»). Региону на данные цели будет предоставлено 77,4 млн рублей. Образовательный кластер по направлению «Легкая промышленность» планируется создать на базе технологического техникума в Биробиджане, где предстоит обновить материально-техническую базу. В формировании кластера намерены принять участие несколько предприятий региона, в том числе работающие в Биробиджане АО «Виктория» (трикотажная фабрика), ООО «Росток» (обувная фабрика), ООО МК «Фома» (мебельный комбинат).

К 2026 г. новые образовательно-производственные кластеры планируется создать также в Бурятии, Хабаровском крае и Якутии. В Бурятии кластер по направлению «Сельское хозяйство» должен быть сформирован на базе Бурятского аграрного колледжа имени М.Н. Ербанова в Улан-Удэ при участии сельхозкооператива «Облепиха 03». Кластер по направлению «Топливно-энергетический комплекс» планируется создать на базе Гусиноозерского энергетического техникума в партнерстве с одним из самых значимых предприятий региона - Гусиноозерской ГРЭС (АО «Интер РАО - Электрогенерация»).

В Хабаровском крае предусмотрено создание кластера по направлению «Строительная отрасль» на базе Хабаровского промышленно-экономического техникума. Индустриальными партнерами проекта намерены выступить строительные компании «Да! Девелопмент», «АрхиСтрой», «Экострой», «СтройТехно», «Успех». В Якутии кластер по направлению «Клиническая и профилактическая медицина» предлагается сформировать на базе Якутского медицинского колледжа имени В.А. Вонгродского. Сумма федерального гранта на него составит 60,5 млн рублей. Помимо Якутского медицинского колледжа, в кластер войдут Нерюнгринский и Алданский медицинские колледжи. На выделяемые средства планируется обновить учебные лаборатории, оснастить аудитории новым оборудованием и создать мастерские.

Тем временем в Приморском крае завершается строительство пилотной площадки Инновационного научно-технологического центра (ИНТЦ) «Русский» площадью 7,6 тыс. кв. м. На острове Русский во Владивостоке также планируется запуск второй очереди действующего технопарка на площади 1,8 тыс. кв. м.

Подробную информацию и аналитику по этой и другим актуальным темам можно найти в еженедельном бюллетене EastRussia.

— Елена Юрьевна, что сейчас строится на Дальнем Востоке? В каких регионах, в каких объемах? И как это соотносится с обеспеченностью жильем?

— По итогам прошлого года более 70% строительных работ (объекты промышленности и инфраструктуры, жилые помещения) выполнено в Якутии, Амурской области, Хабаровском и Приморском краях. Лидеры по объему ввода жилья — Приморье, Якутия, Бурятия, Хабаровский край. Очень хорошие темпы роста у Забайкалья и Еврейской автономной области.

Конечно, эффект «низкой базы» работает: если раньше ничего не строили, один введенный дом резко поднимает статистику. Но разница еще и в формате застройки. В Приморье и Хабаровском крае строятся жилые комплексы с элементами инфраструктуры — детские площадки, соцобъекты. На севере, как правило, — просто дом. Поэтому качество среды там объективно ниже.

Изображение: ФАНУ «Востокгосплан»

Региональные застройщики сильны, особенно в Якутии. Федеральные — такие как «Самолет», «ПИК» — туда заходят редко. А они несут с собой культуру и философию современного жилья, когда покупаешь не просто квартиру, а комфортную среду. Да и ресурсов у них больше: могут быстро решить вопросы с материалами, кадрами — в том числе благодаря масштабу.

И сейчас сформировалась такая картина: в нише — местные застройщики, в сегменте ЖК — федералы.

— Но ведь население не растет такими же темпами, что и строительство. Неужели застройщики будут продолжать строить районами и кварталами?

— Думаю, будут. Потребность в жилье сохраняется — даже при стабильной численности. Люди хотят улучшать свои жилищные условия: поменять однушку на двушку, съехать от родителей. Это и делает рынок жилья устойчивым.

Другое дело — доступность. Долгое время стоимость квадратного метра росла быстрее доходов, особенно на «первичке». Только к концу 2024-го доходы по темпам роста догнали цены. Ипотека по-прежнему тянет: треть средней зарплаты уходит на кредит, а это серьезная нагрузка на годы. Если доходы будут снижаться — а есть такие риски, — спрос, конечно, упадет.

— А насколько «дальневосточная ипотека» держит рынок?

— Когда программа появилась, ее критиковали — она действительно подтолкнула цены вверх. Но сейчас, после свертывания федеральной льготной ипотеки, дальневосточная стала якорной: она покрывает уже половину всех ипотек в регионе.

Программа адаптируется: расширяют возрастной порог, подключают новые категории — медиков, педагогов, участников СВО. Банки сейчас очень осторожны: сложно взять кредит даже на первоначальный взнос. Но сама программа стабилизирует рынок.

Сейчас ее расширили на Арктику, а в сочетании с программой комплексного развития территорий (КРТ) — это мощная связка. С одной стороны — предложение (КРТ), с другой — платежеспособный спрос (ипотека). Пока это работает.

Рынок замедляется, но застройщики адаптируются: предлагают рассрочку, по сути заменяя банки. Пока ЦБ не вмешался, этот механизм поддерживает продажи. Даже в Дом.РФ признают, что это допустимая мера в текущих условиях.

— Как вы относитесь к идее расширить «дальневосточную ипотеку»: поднять возрастной порог, снизить первоначальный взнос?

Теоретически — да, это может стимулировать спрос. Но ключевое ограничение все равно в другом — в реальных доходах и ставке ЦБ.

Да, доходы немного выросли, но в перспективе мы прогнозируем их снижение. Уже видно, что падает спрос на рынке труда в логистике и IT — это тревожный сигнал. А застройщик работает с кредитом, ставка высока — значит, издержки велики. Даже если расширить программу, барьеры для людей останутся, и спрос упрется в их финансовые возможности.

— В начале года застройщик Unikey заявлял, что приостанавливает запуск новых проектов — как раз из-за высокой стоимости ипотечных кредитов. То есть строят по уже запущенным, но новые проекты пока не запускают. Видите ли вы такую же осторожность у других крупных застройщиков по всей стране?

— Да, осторожность действительно наблюдается. Это подтверждается хотя бы тем, что количество новых проектов, выводимых на рынок на стадии котлована, в 2024 году сократилось примерно на 9%. Это уже показатель.

Плюс когда рынок был «перегрет» и демонстрировал высокую доходность, в него начали заходить непрофильные игроки — те, кто не имел опыта в девелопменте, но стремился вложить свободные средства. Они покупали земельные участки, надеясь на быструю прибыль. Сейчас таких активов стало заметно меньше: их распродают, оптимизируют портфели. Это тоже важный сигнал: если избавляются от земли, значит, ожидания по доходности изменились.

Сами застройщики стали гораздо более расчетливы. Помимо снижения активности на стадии котлована, они оценивают риски по текущим проектам. Один из ключевых индикаторов — так называемая «распроданность» жилья, то есть доля уже проданных квартир в строящемся объекте. Мы видим, что с 2026 года наметится тенденция к снижению этого показателя.

Изображение: ФАНУ «Востокгосплан»

Для девелопера важно, чтобы уровень распроданности и готовности объекта соотносились в диапазоне 70–80%. То есть примерно 80% строящегося жилья должно быть уже реализовано. Если этот уровень падает ниже 70%, это сигнал о недостаточном спросе. Тогда у застройщика возникает масса издержек: он сдал дом, а квартиры остались непроданными — соответственно, на него ложатся расходы по их содержанию, коммунальным платежам, налогам. Это «замороженные» средства, которые не работают.

Изображение: ФАНУ «Востокгосплан»

Такие риски подталкивают компании к более аккуратной стратегии. Хотя в некоторых регионах пока сохраняется дефицит предложения — например, на Камчатке. А вот в Приморье, наоборот, мы фиксируем признаки избытка предложения. Все эти данные есть в нашем аналитическом обзоре — с разбивкой по регионам.

— Вы упомянули отраслевую инфляцию и цены на стройматериалы. Сложилось ощущение, что сейчас стоимость строительства как будто выравнивается, хотя логистика и доставка на Дальний Восток остаются дорогими. Это так?

— Действительно, ситуация не такая критичная, как раньше. Если мы говорим не про уникальные или экстремальные стройки — например, на Чукотке или в условиях вечной мерзлоты Якутии, — то в целом цены на стройматериалы на Дальнем Востоке в 2024 году выросли на 7%. Это меньше, чем отраслевая инфляция, которая составила 8%. То есть удорожание находится в пределах допустимого, а местами даже ниже общероссийских темпов.

Более того, если сравнить структуру строительства, то в целом Дальний Восток строит примерно из тех же материалов, что и остальная Россия. Монолит-кирпич составляет 55% всех конструкций — по стране в целом этот показатель около 53%. То есть мы не можем сказать, что на Дальнем Востоке используется что-то принципиально иное или более дорогое.

Тем не менее логистика действительно остается фактором — особенно для северных регионов. Поэтому застройщики все чаще говорят о необходимости развивать строительные кластеры вблизи строительных площадок. Хотя, надо признать, что во многих случаях проще и выгоднее завезти материалы из регионов Сибири или Китая, чем производить их локально. Это вопрос масштаба: у инвестора должен быть понятный рынок сбыта, чтобы вложения окупались. Если стройки штучные, большой индустриальный кластер не заработает.

Некоторые застройщики также предлагают смягчить требования по комплексному развитию территорий (КРТ) — это могло бы снизить финансовую и административную нагрузку и повысить интерес к проектам.

— А что с арендой? В Амурской области, например в городе Свободный, где реализуются масштабные газохимические комплексы, или в Приморье, где много промышленного строительства, — цены на аренду взлетают, когда в регион приезжают вахтовики и специалисты на крупные стройки. Это сопровождается строительством нового жилья или застройщики на этот временный спрос особо не реагируют?

— Да, вы совершенно правы — это ощутимая проблема. В регионе по-прежнему низкий уровень обеспеченности жильем. Мы исторически отстаем от центральных регионов — просто позже начали активно строить. Говорить о системном строительстве арендного жилья пока преждевременно. Такие проекты есть — например, в Хабаровском крае и Амурской области, и это результат совместной работы бизнеса и региональных властей. Но пока это единичные инициативы. Массового, институционального рынка аренды у нас на Дальнем Востоке пока не сложилось.

Да, застройщики в принципе заинтересованы в участии в таких проектах. Но пока экономической модели, которая бы это делала выгодным, нет. Возможно, ситуация изменится, когда завершится текущая волна строительных проектов и компании начнут искать новые ниши.

Кстати, многие девелоперы уже смотрят в сторону малых городов, не только столиц регионов. В Приморье, например, это Уссурийск, в Амурской области — тот же Свободный. Это вполне реальные направления для расширения бизнеса.

Интересно, что хотя статистика показывает, что половина жилья на Дальнем Востоке — это индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), в реальности этот сегмент не так виден. Он распылен, часто связан с дачной амнистией и небольшими проектами. Но потенциал у ИЖС есть, и это может стать «запасным аэродромом» для девелоперов, если многоквартирное строительство начнет замедляться. Главное — обеспечить масштаб, чтобы проекты окупались. Например, чтобы построить коттеджный поселок на тысячу семей, нужно найти этих самых покупателей и обеспечить инфраструктуру. Это не просто, но такие планы у некоторых застройщиков есть. 

— Спасибо за содержательную беседу. И если подытожить — как, по-вашему, будет развиваться рынок жилья на Дальнем Востоке в ближайшие годы? Чего ждать жителям: падения цен не будет, а роста?

— Цены на жилье на Дальнем Востоке, скорее всего, не будут снижаться — это маловероятно. Но и резкого роста не будет. Регион все еще имеет низкий уровень обеспеченности жильем, поэтому сохраняется потенциал для развития.

Однако темпы роста будут скромнее, чем в предыдущие пять лет. Главный сдерживающий фактор — это доходы населения. Без их роста рынок не сможет развиваться.

Фактор стимулирования — снижение ключевой ставки Центробанком. Но, по моим оценкам, до конца этого года и, скорее всего, до середины следующего, существенного снижения ставки ждать не стоит.

Я бы сказала так: с 2026 года, вероятно, начнется фаза замедления в жилищном строительстве. Но этот рынок, как показывает практика, способен быстро оживать — при благоприятной внешней конъюнктуре. Поэтому, несмотря на замедление, потенциал для восстановления остается.

Государство может помочь, смягчив регуляторную среду, создав более гибкие условия для девелоперов. Но, увы, на фундаментальные экономические показатели — такие как инфляция или стоимость кредитных ресурсов — оно влияет лишь косвенно. Пока Центробанк держит высокую ключевую ставку, а Минфин стимулирует расходы, жилье дешеветь не будет. Поэтому девелоперы будут подстраиваться под эти реалии.