Банковский оптимизм

Заместитель председателя ПСБ Михаил Дорофеев заявил, что отключение России от SWIFT перестало быть проблемой: «По факту альтернатива сформировалась. Все работает», − заявил представитель банка. В подтверждение он представил результаты финтех-инфраструктуры А7: за первое полугодие 2025 года ее оборот достиг 7,5 трлн руб. При этом система обрабатывает до 2 тысяч операций в день. Интерес к платформе, по его словам, проявляют не только российские компании. В частности, ПСБ уже открывает офисы А7 в Африке. «Запад превратил международные платежи из инструмента торговли в санкционное оружие. Но спрос на альтернативу растет по всему миру», − подчеркнул Дорофеев.

Минфин также демонстрирует уверенность. Директор департамента финансовой политики Алексей Яковлев заявил, что сегодня в распоряжении участников ВЭД есть «масштабное диверсифицированное платежное меню». Его основу составляют валютные послабления, расчеты в национальных валютах, а также новые инструменты: цифровые валюты, цифровые финансовые активы, иностранные цифровые права. Яковлев сравнил их с «пулями в револьвере», готовыми заменить традиционные механизмы в случае их блокировки.

Полицентричность и многовалютность

Член правления ВТБ Ольга Баша охарактеризовала будущее архитектуры международных платежей как «систему множества переправ». Если раньше глобальная торговля была завязана на SWIFT и доллар, теперь формируется сеть каналов, где расчеты могут переключаться с одного ресурса на другой, как интернет-трафик.

Среди ключевых принципов − технологический нейтралитет, охватывающий решения от карт и QR-кодов до открытых API, взаимозаменяемость коридоров и минимальный набор общих правил. Баша подчеркнула, что важна и юридическая основа: «Любой блокчейн остается PDF-картинкой, если его не признает суд».

Представитель банка скептически оценила иранский опыт, который предлагался России как модель для копирования: «Система непрозрачная, ликвидность застревает». Криптовалюты, по ее словам, слишком волатильны и «проигрывают неттингу в национальных валютах даже по уровню анонимности». При этом Баша считает перспективным цифровой рубль, который постепенно выходит за рамки внутреннего проекта и ищет применение в Азии.

Проблемы реального сектора

Чрезмерный оптимизм банков был охлажден представителями компаний-экспортеров. Вице-президент «Норильского никеля» Антон Берлин напомнил, что многие зарубежные банки отказываются проводить платежи за российские товары не из-за санкций, а по «самоограничениям». Особенно чувствительными и создающими сложности являются задержки в Китае. Со слов Берлина, после каждого пакета западных санкций банки КНР берут паузу на изучение документов, в то время как платежи «зависают» на 3–4 недели.

«Мы привыкли к классике: дал поручение − деньги пришли. Сегодня приходится работать с набором схем, которые постоянно меняются. Это необходимость, а не наше желание», − отметил Берлин.

Юлия Шабала, заместитель генерального директора «Удоканской меди» подчеркнула, что бизнес вынужден быть креативным. «Если продукция востребована, способ расчетов найдется, но с издержками и потерей скорости», − отметила предприниматель.

Алексей Востоков, генеральный директор одного из крупнейших производителей золота в мире − компании «Полюс», добавил, что перспективным инструментом могли бы стать цифровые финансовые активы. Особое внимание спикер уделил токенам на золото. Данный инструмент, несмотря на серьезный потенциал, пока имеет низкую ликвидность и неурегулированное налогообложение.

Итог: проблема решена или решаема?

Сессия показала, что банки и регуляторы демонстрируют готовность к «жизни после SWIFT». Появление новых финансовых платформ и рост доли расчетов в нацвалютах до 80% внешней торговли России в 2024 году подтверждают, что адаптация идет, но пока не завершена. При этом экспортеры сталкиваются с задержками в расчетах, ростом издержек и неопределенностью в отношениях даже с крупнейшим партнером − Китаем.

В долгосрочной перспективе есть перспектива использования цифровых валют и финансовых активов. Однако данные инструменты требуют доработки регулирования и межгосударственной координации. Сейчас же вынужденные меры начинают обретать характер импульса к развитию, формируя альтернативу SWIFT. Но амбиции пока немного обгоняют реальность: банковская система считает проблему уже решенной, реальный сектор − решаемой.

Полная потеря рентабельности

АО «ГМК «Дальполиметалл» продолжает копить долги. Общая задолженность предприятия в 2023 году превысила 11 млрд рублей, и сегодня рассчитаться с кредиторами и контрагентами оно не в состоянии.

«Тяжёлое материальное положение заявителя вызвано изменением макроэкономической ситуации, которая привела к полной потере рентабельности производства в результате значительного роста цен на основные материалы и услуги производственного характера.

АО «ГМК «Дальполиметалл» не имеет возможности компенсировать возросшие издержки путём повышения стоимости готовой продукции, поскольку стоимость продукции напрямую зависит от биржевых цен на цветные металлы, которые имеют отрицательную динамику на протяжении 2022 – 2023 годов», — следует из материалов судебного дела об уменьшении исполнительского сбора после взыскания с акционерного общества 275 256,19 долларов США в пользу ООО «Амур Машинери энд Сервисес». Так организация обосновала свою неспособность выполнить требования исполнительного документа.

Градообразующее предприятие уже много лет находится в тяжёлом положении.

«Уменьшение стоимости чистых активов произошло вследствие мирового финансового кризиса 2008-2009 гг., приведшего к снижению цен на мировом рынке металлов», — следует из годового отчёта «ГМК «Дальполиметалл». Общие убытки за 2008-2009 гг. достигли 805 млн рублей.

Убыток от деятельности за 2014 год в 989 млн рублей в годовом отчёте объясняется курсовой разницей, возникшей от переоценки обязательств в иностранной валюте из-за падения курса рубля в 2014 году.

Убыток за 2016 год более 1 млрд на предприятии связывают с переоценкой дебиторской задолженности в иностранной валюте перед компаниями «Сандиволл Импекс» и «Сатилла» из-за укрепления курса рубля в течение 2016 года.

В 2016 году в отношении «Дальполиметалла» была начата процедура банкротства, но производство прекратили после подписания мирового соглашения с кредиторами.

По состоянию на 31 декабря 2021 обязательства АО превысили общую сумму его активов на 867 580 тыс. рублей.

По обкатанной схеме

В 2024 году остро встал вопрос о возвращении горно-металлургического комплекса из частной собственности в государственную. Как отмечают в Законодательном Собрании Приморья, этот путь краевые власти недавно проходили с другим градообразующим предприятием региона — Дальнегорским горно-обогатительным комбинатом (ГОК). Связанные с ним компании «Горно-химическая компания Бор», ООО «Фининвест» и ООО НПП «Силика» «расприватизировали» в судебном порядке. А в июне 2024 года было подписано соглашение о передаче ГОКа новому управляющему — группе «Росхим».

«Чтобы вернуть предприятие в государственную собственность, потребовалось полтора года. И после смены собственника оно показало хорошую динамику. Соответственно, появилось предложение — пойти по такому же пути с «Дальполиметаллом», так как там собственник тоже сомнительный и находится за рубежом. Олег Николаевич (губернатор Приморского края — прим. редакции) ответил, что да, наверное, будем менять», — прокомментировал депутат Законодательного Собрания Приморья Владимир Беспалов.

Примечательно, что Дальнегорский ГОК действительно увеличил производительность после «расприватизации». По последним данным, за январь-июнь 2024 года на предприятии добыто 444,4 тысячи тонн руды, объём переработки вырос на 9 процентов по отношению к аналогичному периоду 2023-го года, производство борной кислоты на 6 процентов. Одной из причин называют увеличение спроса на боросодержащую продукцию как на внутреннем, так и на внешнем рынке. Но депутаты так же связывают рост показателей с действиями нового владельца — более эффективными, чем те, что предпринимали прежние хозяева бизнеса, управлявшие производством из оффшора.

«Мы разобрались общими усилиями, что собственник исполняет волю одного из российских миллиардеров, офис находится на Кипре в столице Никосия, куда уходили сотни миллионов от доходов предприятия. Обратились к председателю правительства Михаилу Мишустину через депутата Госдумы Алексея Корниенко, в Совбез, ещё ряд министерств, и движение пошло. Генпрокуратура подала исковое в Арбитражный суд, и было принято решение в пользу государства», — прокомментировал Владимир Беспалов.

Генпрокуратура подавала исковое заявление «о взыскании вреда в размере 2 441 506 093,71 рубля и обращении в доход Российской Федерации в счет возмещения вреда 100% долей в уставных капиталах ООО «ГХК Бор», ООО «ФинИнвест», ООО НПП «Силика». Также надзорный орган потребовал арестовать денежные средства компаний, находящиеся на счетах в банках.

«С «Дальполиметаллом» можно действовать по той же схеме, и я думаю, что общими усилиями мы это реализуем. Предприятие получало многомилионные вливания из бюджета, сотни миллионов рублей ежегодно на оплату электропотребления. При этом его задолженность в краевой бюджет достигла нескольких сотен миллионов рублей. Не удивлюсь, если собственники пойдут на процедуру банкротства, но это будет искусственное банкротство. Лучше забрать «Дальполиметалл» в лоно государство», — комментирует депутат.

Интересно, что собственники горно-металлургического комплекса в открытых источниках не раскрываются. По последней информации, его контролировала кипрская компания Chanam Limited. Причём в 2019 году Следком сообщил о приговоре бывшему совладельцу ГХК «Бор» и «ГМК «Дальполиметалл» Вадиму Варшавскому. Он получил 3,5 года лишения свободы за уклонение от уплаты налога на прибыль в размере 490 млн рублей (обвинение предъявлялось ему как генеральному директору общества с ограниченной ответственностью «Ростовский электрометаллургический заводъ» (ООО «РЭМЗ») – прим. ред). Приморскими предприятиями Варшавский владел вместе с бывшим депутатом Госдумы Эдуардом Янаковым. В СМИ проходила информация о намерениях партнёров создать в Приморье крупный горно-металлургический холдинг. Однако реализовать эти планы, по официальной версии, помешала сложная конъюнктура на мировом рынке.

Процесс расширяется

Как отмечают эксперты, процесс «расприватизации» расширяется. За последние несколько лет в России был национализирован ряд крупных предприятий.

В сентябре 2021 года судебные приставы обратили в доход государства доли приморской золотодобывающей компании «Терней Золото», принадлежавшей бывшему депутату Госдумы Сергею Сопчуку. Позже Сопчук лишился и базы отдыха «Маяк», так же переданной государству. В 2023 году в госсобственность передали Калининградский морской порт, которым владел депутат Госдумы Андрей Колесник. Были национализированы «Уралбиофарм», завод «Исеть», и банк «Вятич» бизнесмена Малика Гайсина, компания «Сибэко» Андрея Мельниченко, один из крупнейших автодилеров ГК «Рольф». В госсобственность перешли «Балтика» и «Данон». Судя по всему, «Дальполиметалл» скоро пополнит этот список.

Российский союз промышленников и предпринимателей даже выразил свои опасения, связанные с волной «расприватизации» и направил правительству предложение выплачивать собственникам компенсацию за потерянные активы. Но пока эта инициатива на федеральном уровне поддержки не получила.

Про и контра

Как считают эксперты, волна национализации связана с новыми геополитическими реалиями и сменой руководства в правительстве. Профессор, доктор экономических наук Александр Латкин предлагает вспомнить, как приватизировали крупнейшие предприятия на Дальнем Востоке. Переломный процесс начался после распада СССР в 90-е, когда был провозглашён переход к новой экономике, основанной на частной собственности.

«Начиная с 1995 года, в производстве суда находились дела о банкротстве крупнейших и социально значимых предприятий края. Дальневосточная база флота по добыче и обработке морепродуктов, ВБТРФ, Дальзавод, Востоктрансфлот, Дальморепродукт, БОР, Ярославский ГОК, Дальполиметалл, Лермонтовский ГОК, завод Прогресс… За период с 1992 по 2000 гг было приватизировано 1336 предприятий. Реформирование мощных хозяйств привело к созданию в большинстве своём малых нежизнеспособных предприятий», — так вспоминает о событиях тех лет экс-глава Арбитражного суда Приморья Сергей Чумаков в своей пока ещё неопубликованной книге.

Сегодня государство пытается национализировать самые выгодные отрасли для доходной части бюджета, отмечает Александр Латкин.

«30 лет назад мы наблюдали обратный процесс — происходило разгосударствление собственности, и население убеждали, что это единственный путь к более эффективной экономике, потому что частная собственность во всем мире базируется на конкурентных отношениях и показывает высокую результативность. Нынешняя национализация во многим объясняется тем, что не везде приватизация принесла положительные результаты. И есть желание пересмотреть итоги разгосударствления собственности, которую продали за бесценок в рамках тогда существующей системы залоговых аукционов», — прокомментировал эксперт.

В то же время, считает он, в долгосрочной перспективе национализация не поможет повысить эффективность управления собственностью.

«Что касается «Дальполиметалла» и «Бора», с моей точки зрения, это может быть эффективно как временная мера с целью погасить долги по зарплате и оживить предприятия. Но даже в среднесрочной перспективе она не принесёт высоких результатов по двум причинам. Во-первых, речь идёт об экспортно-ориентированных производствах, а ситуация на внешнем рынке остаётся сложной для российских экспортёров. Во-вторых, на недавнем заседании Совета директоров Банка России Эльвира Набиуллина подчеркнула, что стране нужна нормализация бюджетных процессов, и я с ней полностью согласен. Бюджетные средства нужно тратить максимально эффективно, чтобы они приносили прибыль, а если товар будет производиться, но не будет реализовываться, это ничего не даст. В то же время частный собственник никогда не станет инвестировать в бесприбыльное производство, не продумав цепочки для выгодного сбыта продукции. На мой взгляд, он более эффективен, если говорить о долгосрочных трендах устойчивого развития», — комментирует эксперт.

Остаётся под вопросом и наличие достаточного количества эффективных менеджеров в госсекторе, учитывая общий кадровый голод, отмечает собеседник.

При этом, по его словам, необходимо налаживать диалог с населением, меняя собственников, особенно когда речь идёт о стратегически важных градообразующих предприятиях.

«Нужно предоставить в публичный доступ план развития конкретного предприятия после национализации. Например, программу, рассчитанную на 10 лет, где будет наглядно показано, к чему и как мы хотим прийти — не за счёт бюджета, а за счёт прибыльности конкретной организации. Я за то, чтобы такие действия выносить на народные обсуждения. При этом стоит понимать, что к социалистическим временам, когда условную банку консервов производили за 5 рублей, а продавали за 1, мы уже не вернёмся», - говорит Александр Латкин.

Другую позицию занимает экономист, ведущий научный сотрудник ТИГ ДВО РАН Юрий Авдеев. Он поддерживает долгосрочную национализацию.

«Во-первых, весь этот процесс в 90-е происходил в отсутствие рыночных оценок. Предприятия приватизировались по заниженной стоимости. Во-вторых, 30-летний опыт не показал высокого уровня эффективности частных собственников. Причём беда заключается ещё и в том, что они не вечны, а их сменщики, как правило, дети, не стремятся продолжать дело отцов. Соответственно, у такого бизнеса есть совершенно логичный конец. А тех собственников, которые сегодня остаются за границей, давно пора было привести в чувства. Считаю, что сегодняшний тренд на огосударствление предприятий — это совершенно верный ход», — говорит Юрий Авдеев.

Доводы о более высокой эффективности частных собственников эксперт считает заблуждением. «Самые высокие темпы роста экономики наша страна показывала с 1929 по 1955 год, исключая годы войны. И такой динамики до сих пор не знает ни одно государство в мире, даже Китай. Частный бизнес не заточен на производство высокой добавленной стоимости, поэтому до сих пор мы остаёмся ресурсно-экспортной цивилизацией. Частное производство всегда чревато колоссальными издержками, 30 с лишним лет новой истории России показали, как проседает эффективность предприятий в частных руках. Из частных стратегий никогда не сложится общий высокий результат. Он всегда будет меньше, нежели мы определимся с общей стратегией, в которую вписывается частный бизнес», — комментирует Юрий Авдеев.

Однако сегодня наиболее вероятный сценарий для национализированных активов — реприватизация или повторная приватизация. Часть из них уже сменили собственников после огосударствления. К примеру, алтайский завод «Кучуксульфат» приобрёл «Росхим» за 10,3 млрд рублей. Новым владельцем компании «Терней Золото», выставленной на торги за 1,2 млрд рублей, стало ООО «Медоед» из Хабаровска, зарегистрированное в 2023 году. Акции Дальневосточного морского пароходства, ранее принадлежавшие Зиявудину Магомедову, перешли «Росатому».

Отметим, что ранее руководство «Дальполиметалла» рассчитывало в период 2017-2027 гг. выполнить все обязательства перед кредиторами по условиям мирового соглашения. Сегодня предприятие эксплуатирует 6 полиметаллических месторождений. Из них 3 — скарнового типа (Николаевское, Верхнее, Партизанское) и 3 жильных месторождения (Южное, Майминовское, Силинское). В 2023 году численность работников ГМК составила 1506 человек. В июне по требованию Генпрокуратуры работникам «Дальполиметалла» выплатили 60 млн долга по зарплате.

— Расскажите, пожалуйста, о текущем состоянии интеграции ВТБ и банка «Открытие» в Хабаровском крае. Какие шаги уже предприняты?

— Интеграция ВТБ и «Открытия» — это масштабный и комплексный процесс, который требует большого внимания к деталям. Подобных слияний в российской банковской системе еще не было – ведь мы говорим о кредитных организациях из первой десятки на рынке. Если мерить деньгами, можно проиллюстрировать так — на конец прошлого года совокупные активы группы ВТБ с учетом банка «Открытие» составляли 29,4 трлн рублей, а доля группы в активах российской банковской системы — 17,5%.

В декабре 2023 года объединили в единую сеть банкоматы ВТБ, «Открытия» и РНКБ, затем клиентам «Открытия» дали доступ к продуктам ВТБ – кредитам, вкладам, дебетовым картам. Если говорить про текущую ситуацию, то в мае-июне клиенты банка «Открытие» начали активно переводить свои карты, вклады и кредиты в ВТБ. Нам удалось успешно организовать «бесшовный» онлайн-переход для розничных клиентов «Открытия» — без визита в офис. Эта процедура происходит в интернет-банке и мобильном приложении, что делает процесс максимально удобным и безопасным.

— Всем ли удобен «онлайн» вариант перехода? Как вы обеспечиваете его безопасность?

— Для нас очень важно, чтобы процесс интеграции был максимально комфортным для всех клиентов. Мы подумали, конечно, и о людях старшего поколения, которые предпочитают личное обращение. Они могут получить всю нужную информацию и помощь в офисах ВТБ. Менеджеры ответят на вопросы, помогут совершить действия, необходимые для перехода.

Сейчас, кстати, уже началась смена вывесок на офисах «Открытия». Большинство этих офисов в Хабаровском крае сохранятся для удобства клиентов и продолжат свою работу под брендом ВТБ.

Безопасность перехода клиентов – под нашим постоянным контролем. Команды специалистов обоих банков провели скрупулёзную интеграцию всех IT-систем. Разработали и архитектуру миграции, и маршруты клиентских путей, согласовали единые процессы контроля инцидентов «Открытия» и ВТБ. Словом, сделали всё для того, чтобы переход клиентов «Открытия» в ВТБ прошёл максимально безопасно и гладко, с соблюдением строжайших стандартов конфиденциальности.

— Какие преимущества получат клиенты «Открытия» после перехода в ВТБ?

— Одна из главных задач интеграции заключается в том, чтобы обеспечить клиентов банка «Открытие» не просто аналогичными, но и более выгодными продуктами и сервисами. После перехода в ВТБ клиенты «Открытия» получат доступ к более широкой линейке предложений, например, к программе льготного ипотечного кредитования. Мы предложим более высокие ставки по накопительным счетам и надбавки за перевод пенсий в ВТБ. В ближайшее время в ВТБ появятся и кобрендовые карты, которые были популярны у клиентов банка «Открытие». Премиальные клиенты смогут воспользоваться пакетом услуг «Привилегия».

И конечно, ВТБ гарантирует сохранение всех условий по действующим кредитным договорам и депозитам до конца их срока.

— А как организовали переход корпоративных клиентов?

Средний и малый бизнес – очень гибкий, но при этом требовательный сегмент, который ценит свое время, старается минимизировать издержки. Мы постарались это учесть и подготовили для корпоративных клиентов свой вариант цифрового перехода и спецпредложения.

За несколько кликов в интернет-банке «Открытия» клиенты могут открыть новый счет на Бизнес Платформе ВТБ и сразу же получить доступ к персонализированному набору продуктов и специальным условиям, включая три месяца бесплатного обслуживания в рамках выбранного пакета услуг.

Бизнес Платформа ВТБ – это цифровая экосистема, которая включает более 80 самых востребованных продуктов и услуг для бизнеса, в том числе 20 предложений от банка «Открытие».

— Какое значение имеет эта интеграция для позиции ВТБ в регионе?

— Интеграция укрепит позиции группы ВТБ в Хабаровском крае. По итогам первого полугодия 2024 года наш кредитный портфель в регионе в сегменте среднего и малого бизнеса составил 41,1 млрд рублей. Розничный кредитный портфель прибавил 13% и составил 119,6 млрд рублей, ресурсы частных клиентов выросли на 14%, до 102,7 млрд рублей.

— Какие дальнейшие планы у ВТБ по интеграции и развитию бизнеса в Хабаровском крае?

— Расти! Мы планируем расти по всем направлениям, завершить интеграцию с банком «Открытие» до конца 2024 года, расширять свою сеть в регионе, открывая новые отделения в населенных пунктах с численностью жителей от 20 тысяч человек. Это часть новой трехлетней стратегии ВТБ. Недавно открыли новую, четвертую точку обслуживания в Комсомольске-на-Амуре – на территории Амурского судостроительного завода. В ней смогут обслуживаться 3 тысячи сотрудников предприятия.

Также мы уделяем большое внимание развитию цифровых сервисов и курьерской доставки – это важно для маломобильных пользователей, людей старшего возраста. Сегодня доставка доступна в Хабаровске и Комсомольске-на-Амуре, в следующем году к ним добавятся новые города.

Надо сказать, что наши клиенты — и уже активные, и потенциальные — видят нашу работу и голосуют за нас «ногами». В прошлом году число активных розничных клиентов у ВТБ в Хабаровском крае выросло на 19,4 тысячи человек. Судя по динамике первого полугодия, цифра по итогам этого года будет больше.

Взнос 50 процентов

Ипотечный рынок продолжил снижение в сентябре, когда Банк России поднял ключевую ставку до 19 процентов. Об этом говорит статистика института развития в жилищной сфере ДОМ.рф. В Хабаровском крае количество выданных кредитов уменьшилось на 55 процентов – 1100 шт. В Приморском крае рынок упал на 50 процентов (1 642 шт.), в Сахалинской области на 43 процента (438 шт.).

Ноябрьский мониторинг ипотечных ставок показывает, что за неделю, с 11 по 17 ноября, рыночные ставки Сбербанка и ВТБ прибавили 3,5 и 3,1 процентных пункта и превысили 28 и 29 процентов годовых. То есть каждый год заёмщику придётся отдавать треть стоимости кредита.

Что касается программ с господдержкой, условия ужесточились. Теперь многие банки просят от 50 процентов первоначального взноса (ПВЗ) по дальневосточной и семейной ипотеке. Последняя новость: Сбербанк увеличил ПВЗ по льготным программам до 50,1 процента. Минимальный взнос составляет 20,1 процента. Но для того, чтобы им воспользоваться, нужно купить квартиру по программе субсидирования от застройщика, оформить ипотеку с увеличенным лимитом или выбрать жильё в рамках комплексного предложения.

«Вторичный рынок встал – если что-то покупается, то очень недорогое и по цене ниже рыночной. К сожалению, на первичном рынке ситуация тоже сложная – заградительные первоначальные взносы сделали свое дело. Банки, которые раньше были локомотивами льготной ипотеки, таковыми уже не являются, потому что первоначальный взнос 50 процентов – это неподъёмная цифра для молодых семей», – прокомментировал президент Ассоциации «Региональная гильдия риэлторов Дальневосточного федерального округа» Александр Пестерев.

Падение спроса на льготную ипотеку

Отрасль оказалась в опасной ситуации, отмечают эксперты. И 2025-й год станет ещё более непростым для неё. Вполне вероятно, что переживут его не все участники. Застройщики будут распродавать земельные банки, чтобы погасить убытки, возможны слияния и поглощения. Непрофильные игроки, занявшиеся жилищным строительством на золотой волне 2019-2020 гг, свернут проекты, а нераспроданные остатки перейдут в залоговое имущество банков после ввода объектов – таков негативный сценарий.

«Будет кризис, но Дальнего Востока он коснётся в меньшей степени, потому что здесь застройщиков поддерживает дальневосточная ипотека. Программу продлили до 2030 года, и на сегодняшний день это главная опора отрасли», - считает профессор Дальневосточного федерального университета, финансовый консультант Максим Кривелевич.

Например, в Хабаровском крае на дальневосточную ипотеку приходится больше половины всех объёмов льготного финансирования. В то же время аналитики уже фиксируют падение выдачи кредитов по льготным программам. Это связано и с увеличением первоначального взноса, и с исчерпанием денежных лимитов, из-за чего приостанавливались выдачи по «Семейной ипотеке».

«В некоторых банках сохраняется первоначальный взнос 20-30 процентов по льготным программам, но есть и подводные камни – часто такие условия распространяются только на зарплатных клиентов либо объекты из «льготного списка». Кроме того, велика вероятность получить отказ в кредите, так как банк посчитает клиента неплатежеспособным», - прокомментировали в агентстве недвижимости «Городской риелторский центр» (Владивосток).

Рост проектов бизнес-класса

Отсюда рождается тренд на недвижимость класса бизнес и комфорт-плюс, рассказывает Максим Кривелевич. В 2025-м году он будет набирать обороты, уверен эксперт, ведь доля льготной ипотеки в сделках с дорогой недвижимостью не так велика, и покупательная способность сохраняется. Поэтому на рынке появляется всё больше проектов с квартирами стоимостью от 8-12 млн рублей. ЖК Stark, ЖК «Философия» во Владивостоке, ЖК «Адмирал» и ЖК «Культура. Гармония» в Хабаровске – всё это проекты верхнего ценового сегмента с роскошными входными группами, большими террасами и другими атрибутами элитного жилья.

«Строить жёсткий эконом сегодня невыгодно, либо для реализации таких проектов необходимо государственное участие», – прокомментировал представитель компании DARS Development.

Ипотечный стандарт

На доходы девелоперов повлияет и то, что в 2025-м году у них станет меньше пространства для манёвров. Сегодня компании предлагают различные программы рассрочки, кредит на первоначальный взнос, активно используют субсидирование и первоначального взноса, и процентной ставки. Но в 2025-м году ЦБ закрепляет единые условия ипотеки для всех.

С 1 января 2025 года начнёт действовать ипотечный стандарт. Нельзя будет длительное время размещать средства клиента на аккредитиве вместо эскроу счета. Банки больше не смогут получать вознаграждение от застройщиков за снижение ставки, если при этом искусственно увеличится стоимость жилья. В сумме первоначального взноса не будут учитываться деньги, которые вернутся покупателю после приобретения квартиры, например, кэшбэк от застройщика или банка. То есть компании больше не смогут продавать в ипотеку квартиры без первоначального взноса, объясняют эксперты.

Вот почему инфополе переполнено объявлениями из разряда: «Только до конца 2024 года вы сможете приобрести жильё без первоначального взноса по семейной ипотеке».

С июля 2025 года так же планируется запретить банкам брать комиссию за пониженную ставку ипотеки.

«Субсидирование в разных вариантах активно используется последние несколько лет. И хорошо, что Центробанк обратил на это внимание, потому что зачастую субсидируемые скидки складывались в увеличение цены квартиры. К счастью, в нашем регионе эта история не так развита», – комментирует Сергей Косиков.

Вместе с тем, по его словам, рыночная ипотека фактически поставлена на стоп. Большинство экспертов не видят оснований для снижения ключевой ставки Центробанка в 2025-м году, так что в этом отношении позитивных изменений не предвидится.

«На самом деле, порог был ещё в ноябре прошлого года, когда ключевая ставка поднялась до 16 процентов. Уже тогда покупатели были не готовы к таким условиям», – комментирует Сергей Косиков.

Снизится ли стоимость жилья

И самый резонансный вопрос – стоимость квадратного метра. В СМИ проходила информация, что жильё активно дешевеет на Дальнем Востоке, но риелторы её не подтверждают.

«Во Владивостоке цены предложений новостроек после отмены программы господдержки выросли на 2,6 процента», – поделились цифрами в агентстве недвижимости ГРЦ.

ДОМ.рф тоже не фиксирует снижения стоимости жилья по регионам. В октябре в Хабаровском крае квадратный метр стоил 146,7 тысяч по отношению к 146,2 к сентябрю и 143 тысячам в августе.

По словам застройщиков, растущие расходы и падающая маржинальность не позволят девелоперам значительно снизить прайсы.

«В проекте только строительная часть составляет порядка 100 тысяч рублей. Прибавьте сюда аренду участка и все вопросы, связанные с землёй. Банковское сопровождение добавляет ещё 10-20 тысяч к стоимости квадратного метра», – комментирует член Совета «НОСТРОЙ» Сергей Федоренко.

Сегодня можно выгодно купить квартиру на вторичном рынке. Собственники предлагают колоссальные скидки до 20 процентов, если им нужно срочно продать жильё. Но что касается рынка новостроек, здесь ценовая политика зависит от финмодели, которую застройщики согласовывают с банками. Некоторые собеседники в разговоре с корр. агентства выразили мнение, что 250 тысяч за кв. метр – разумная цена, например, для Владивостока.

Неочевидный фактор

«Кроме того, хотя Дальний Восток имеет свои преимущества, не стоит забывать об удалённости региона. Мы находимся далеко от источников производства любых материалов, поставки из-за рубежа сократились, цены высокие. Рынок рабочей силы ограничен, и её тоже непросто привезти с Запада», – перечисляет руководитель строительной компании «ДаВинчи групп» Алексей Исаков.

Его коллега Людмила Давыденко отмечает, что единственное, на чём в перспективе могут сэкономить застройщики, это логистика, и предлагает оценить ситуацию с неочевидного ракурса.

По её словам, в строительной отрасли ДФО за последние годы произошли изменения: в регион пришли крупные застройщики, торговые сети строительных материалов, развивается местное производство в ТОР Приморья.

«Логистика – ресурс, которым край обладает, но пока не осваивает», – акцентирует Людмила Давыденко.

Представители отрасли Приморского края выделили ряд направлений, которые могут снизить себестоимость строительства:

– придорожные технопарки (технико-экономическое обоснование по ним уже разработано, уточняет собеседница).

– Оптимизация транспортных схем. Например, зона Михайловского района Приморья идеальна тем, что через неё проходят дороги во все районы края.

– Не задействованы малая авиация и десятки заброшенных военных аэродромов, в том числе в Михайловском районе.

– Дроны могут использоваться не только в транспортировке грузов, но и при строительстве объектов. В этом году колледжи впервые произвели набор на специальности, связанные с управлением, сборкой и разработкой дронов.

«Ну и не забываем, что нас окружают водные просторы, не используется огромное количество частных плавсредств. У Приморского края много преимуществ перед другими регионами, надо только захотеть ими воспользоваться», – резюмирует Людмила Давыденко.

К слову, развитием логистики озабочены и крупные федеральные компании, такие, как ФСК. Именно в Приморье группа решила локализовать производство газобетонных блоков. После запуска предприятие будет производить 150 тысяч кубометров продукции в год с выходом на объёмы производства до 240 тысяч кубометров ежегодно. Строительство в промышленном парке Большой камень может начаться уже в следующем году.

«Дальний Восток – перспективный регион для нас. ФСК зашла в Хабаровский край, Амурскую область, Приморье, и мы видим спрос, пусть и не такой большой. Действует дальневосточная ипотека, крупные федеральные стройки – в приоритете органов федеральном власти. Другое дело, что помимо исторических девелоперов на рынке появилось много хаотичных игроков с одним проектом в портфеле, и качественного продукта у них нет. А в сложившихся условиях выиграет тот, кто сможет обеспечить максимально качественное предложение», – прокомментировал представитель компании «ФСК» Станислав Варнаков.

Таким образом, 2025-й год обещает ужесточение конкуренции и самые неожиданные сценарии развития событий. При этом эксперты уточняют, что на сегодняшний день объекты сдаются вовремя или с незначительными задержками, вероятность появления замороженных строек крайне низкая, и в любом случае покупателя защищает ФЗ-214 о защите прав дольщиков. Если у девелопера возникнут проблемы, объект будет достроен с помощью государства.

Отметим, что сегодня в ДФО строится более 7 млн жилья. Из них не продано 45 процентов. Лидером остаётся Приморье с объёмами строительства около 3 млн кв. метров жилой недвижимости. В Хабаровском крае показатель значительно ниже – около 1,3 млн. кв. метров.

Интересно, что, по мнению аналитиков, возможное сворачивание рынка в обозримом будущем может привести к дефициту предложения через несколько лет. А это будет означать новый рост цен.

Ажиотаж сменился затишьем

В июле количество сделок по ипотеке резко снизилось, сообщают риелторы. При этом июнь отметился ажиотажем – покупатели спешили успеть в последний вагон льготной ипотеки с господдержкой под 8% годовых, которая прекратила своё действие 1 июля. Удалось это не всем. Многие банки свернули программу раньше, и даже те кредиты, которые предварительно получили одобрение, так и не были оформлены.

«В нашем регионе на льготную ипотеку с господдержкой приходилось 15-20 процентов от общего количества сделок. По понятным причинам, в июне спрос вырос. Сейчас мы наблюдаем обратную ситуацию, и я думаю, что в ближайшие два месяца сделок станет ещё меньше», — комментирует директор АН «Городской риэлторский центр» Сергей Косиков.

Покупатель, желающий оформить ипотечный кредит, столкнулся с новыми неприятными реалиями. Рынок новостроек предлагает варианты на любой вкус — по данным ДОМ.рф, на продажу в Приморье выставлены 2,3 млн кв. метров жилья. Вот только денег населению не хватает.

Льготная ипотека, которая давала возможность практически любому гражданину РФ получить кредит под 8 процентов годовых, больше не работает. Условия по семейной ипотеке ужесточились: теперь оформить её могут только семьи с ребёнком до 6 лет или ребёнком-инвалидом до 18 лет. Дальневосточная ипотека имеет возрастные ограничения до 36 лет. А рыночные ставки по жилищным кредитам превышают 19-20 процентов. Например, чтобы приобрести в ипотеку скромную однушку за 5 млн со ставкой 21,1 процента и первоначальным взносом 30 процентов, нужно получать доход не меньше 80 тысяч рублей. При сумме кредита 3,5 млн рублей и сроке выплат 20 лет ежемесячный платёж составит порядка 62 тысяч рублей. Такие цифры показывает ипотечный калькулятор. А если квартира стоит, например, 7 млн рублей, то ежемесячный платёж превысит 100 тысяч рублей.

«По этой причине ипотека на вторичное жильё практически закончилась. При ставках 17 процентов годовых сделки ещё заключались, но 20 процентов – это уже психологический порог, который очень сложно перешагнуть», - комментирует Сергей Косиков.

Сейчас многие покупатели займут выжидательную позицию и будут следить за ключевой ставкой Центробанка, считают эксперты. По оптимистичным прогнозам, через год-два, в крайнем случае, три она может вернуться к прежним значениям 10-12 процентов годовых. Соответственно, ипотечные ставки тоже снизятся.

Можно ли сэкономить

И здесь возникает вопрос о том, как снизить финансовую нагрузку при покупке квартиры уже сегодня. Риелторы отмечают, что варианты есть.

«Застройщики стали активнее использовать инструменты для мотивации покупателя. Это и рассрочки, в том числе на первоначальный взнос, кто-то даже предлагает сделки без первоначального взноса. Плюс различные акции при покупке квартиры. Кстати, всё это говорит о том, что в ближайшее время цены на квартиры расти не будут», — комментирует Сергей Косиков.

Многие застройщики предлагают траншевую ипотеку. В таких объектах, как ЖК «Беринг», «Исторический», «Маклей», «Стрижи» доступна оплата кредита траншами. Первый транш может быть крупным – вплоть до 30 процентов от стоимости квартиры, или символическим – всего 1 рубль. Однако такие послабления действуют только на срок реализации проекта, потом заёмщик начинает вносить основные платежи в обычном порядке. Траншевая ипотека – это отличная возможность выиграть время и деньги до ввода объекта в эксплуатацию. Но суммы сделки она не снижает.

Некоторые компании так же предлагают покупку квартиры в рассрочку под умеренный процент. В этом случае стоимость жилья разбивают на несколько частей. Подразумевается низкая переплата, но и срок выплат короткий, поэтому такой вариант бюджетным не назовёшь. Застройщики Владивостока готовы предоставлять рассрочку на 2-5 лет. И пока таких предложений на рынке не много, отмечает директор ООО «Эскадра менеджмент» Евгений Павликов.

«Есть очень ограниченный пул застройщиков, которые предлагают рассрочку — как правило, на срок, не превышающий временной цикл реализации проекта. Что касается объектов нашей компании, по некоторым из них можно оформить рассрочку на 5 лет, начиная с даты заключения договора. Рассрочка не беспроцентная и предполагает примерно 5 процентов годовых», — рассказал Евгений Павликов.

В агентстве недвижимости «Башни» посоветовали следить за скидками. «Квадратный метр растёт в цене практически каждый месяц, и можно запросить у застройщика хорошую скидку. Особенно если квартира недешёвая и с ремонтом, в некоторых компаниях готовы скинуть цену, к примеру, на каждый четвёртый квадратный метр или вообще предоставить его в подарок. Нужно анализировать рынок, потому что конкуренция сейчас большая, и компании стараются быть лояльными», — сообщил представитель агентства.

По его словам, сегодня застройщики также готовы согласовывать более длительные брони. Сроки бронирования могут достигать месяца и даже трёх, пока клиент не получит одобрение по ипотеке.

Генеральный директор компании «СЗ "ДаВинчи Групп"» Алексей Исаков напоминает, что ипотека — достаточно гибкий инструмент. Уже оформившие кредит граждане могут рефинансировать его после снижения ключевой ставки Центробанка, изменить условия платежей и при желании перейти в другой банк.

«Рефинансирование — это реальная возможность уменьшить как ежемесячный платёж, так и общий объём выплат по ипотеке. И ею стоит воспользоваться после снижения ключевой ставки, которое, я думаю, произойдёт через год-два», - комментирует Алексей Исаков.

Однако в сухом остатке получается, что возможности для реальной экономии очень незначительные. Траншевая ипотека — это временная отсрочка платежей. Рассрочка обязывает выплатить стоимость квартиры за короткий срок. Скидки на действительно ликвидное жильё — явление редкое. Да и в некоторых случаях, казалось бы, проявляя лояльность, застройщики ведут себя недобросовестно. С одной стороны, они могут предлагать выгодные условия сделки, с другой, вводить покупателя в заблуждение относительно стоимости недвижимости и переплат. Для этого явления даже подобрали специальный термин – мисселинг или недобросовестная практика продаж.

Ипотечный разворот

И здесь возникает вопрос, что же будут делать застройщики сегодня, когда объём непроданной площади в новостройках Приморья достиг рекордных 59 процентов - больше 1,6 млн кв. метров жилья.

«Через год-два будут другие ставки, и мы спокойно продолжим жить дальше, просто цены на квартиры вырастут», — считает Сергей Косиков.

По словам Евгения Павликова, ожидания самые оптимистичные.

«Понятно, что есть определенный спад продаж. Те, кто планировали купить квартиру по льготной ипотеке с господдержкой или были очень близки к этому, мобилизовали все ресурсы и вышли на сделку в июне. Соответственно, июнь показал достаточно серьёзный всплеск регистраций и сделок по объектам. Сейчас только первый месяц после отмены программы льготной ипотеки, и рынок адаптируется. Но в любом случае, мы находимся на Дальнем Востоке, где максимальное количество сделок заключается по дальневосточной ипотеке. Плюс семейная ипотека действует до 2030 года, так что поддержка у застройщиков есть», — комментирует он.

При этом заморозки проектов ожидать не стоит, так как застройщик должен проделать глобальную работу, чтобы вывести объект на рынок, уверен собеседник.

«Цикл вывода нового проекта к реализации очень длительный и может занимать 3-3,5 года, учитывая нововведения. Например, застройщики должны согласовывать облик здания — раньше этого не было. Есть проекты, которые начинались 2-3 года назад. Конечно, сейчас их будут активно выводить на рынок. Если же говорить о приобретении новых участков или увеличении земельного банка, возможно, кто-то поставит эти вопросы на паузу», — прогнозирует Евгений Павликов.

Глава «ИСК Система» Алишер Аббасов отметил, что недвижимости бизнес-класса изменения коснутся меньше всего, так как льготная ипотека была ограничена максимальной суммой кредита 6 млн рублей. В то же время сумму дальневосточной ипотеки увеличили до 9 млн рублей за жильё больше 60 кв. метров, а список адресатов программы пополнили врачи, военные и другие категории граждан. Так что у девелоперов остались точки опоры.

Не больше пяти процентов

Интересно, что никто из риелторов и застройщиков не ожидает серьёзного снижения цен. «Максимум 5 процентов, и то локально».

«Во-первых, бизнес-модель проекта согласована с банком. Банк предоставил деньги на строительство и не даст серьёзно снизить цены. Во-вторых, есть ещё и рыночная составляющая — к сожалению, себестоимость строительства растёт. Сюда входит и оплата труда, учитывая, что приток иностранной рабочей силы ограничен, и стройматериалы. По разным оценкам, себестоимость стройматериалов за последние два года выросла на 60-70 процентов. Так что на рынке возможна небольшая стагнация, но думаю, что снижения цен больше, чем на пять процентов, мы не увидим», — считает Алексей Исаков.

Также акцент в продажах сместится на более маленькие квартиры, полагает он.

Сергей Косиков напоминает, что девелоперам не впервой сталкиваться со сложностями.

«Мы прошли четыре кризиса. Ставку 20-25 процентов я видел два раза как минимум. Рынок переживал потрясения в 2022 году, в январе 2015 года и в 2008-м. Так что всё, что будет завтра, примерно понятно», — комментирует эксперт.

Отметим, что в Приморье строится 2,3 млн квартир, больше половины из них — однокомнатные. По краю стоимость квадратного метра в новостройках составила 154 тысячи рублей, а во Владивостоке превышает 170 тысяч рублей.