Иркутск
Улан-Удэ

Благовещенск
Чита
Якутск

Биробиджан
Владивосток
Хабаровск

Магадан
Южно-Сахалинск

Анадырь
Петропавловск-
Камчатский
Москва

Квартирный вопрос стоит ребром

Квадратный метр жилья на Дальнем Востоке примеряла на квартал EastRussia

Для начала стоит оговориться, что жилищное строительство в регионах ДФО – это, на самом деле, всегда локальные истории. Сравнения уместны, возможно, только между самыми населенными территориями юга округа, да и то они будут условны – везде свои базы, свои застройщики, свои потребители и свои проблемы. На четыре крупнейших города Дальнего Востока приходится 80% всего жилищного строительства, хотя в этих городах проживает только треть населения округа.

Квартирный вопрос стоит ребром
Фото: shutterstock.com
Ключевая особенность, характерная для всех территорий, – это люди. Их просто мало. В принципе. А там, где их становится меньше, рынки жилья, понятное дело, не развиваются.

Например, за первый квартал вообще ничего не построили на Чукотке – да и зачем? За весь прошлый год в ЧАО было введено 2,5 тыс. кв. метров: за счет строительства малоэтажного жилого дома и 100-квартирного жилого дома в Анадыре, многоквартирного дома в селе Марково, одноэтажного дома в селе Снежное, и введения в эксплуатацию 27-ми квартирного жилого дома в селе Уэлен. Вот такой там рынок жилищного строительства – и это данность.

В Камчатском крае и Магаданской области вводы в первом квартале тоже выглядят смехотворными – традиционная картина. В этих вахтовых регионах всегда строят мало. Потребности в новом жилье из-за оттока населения упали до минимума, а потому порой ввод одного дома или взрывает, или обваливает статистику.

ВВОДЫ ЖИЛЬЯ
Теперь посмотрим статистику по вводу жилья за первый квартал. За январь-март в целом по округу введено более 304 тыс. кв. метров жилой площади. Почти столько же построили за первый квартал в Москве, чуть меньше – в Новосибирской и Самарской областях, а также в тюменской «матрешке». Правда, ту же Москву вряд ли стоит рассматривать без Московской области (ввод – более 1,1 млн кв. метров жилья), куда давно переместились основные мощности и объемы застройщиков. А в Санкт-Петербурге и облегающей его Ленинградской области только в первом квартале ввели столько же квадратов, сколько на всем Дальнем Востоке по итогам всего 2016 года (около 2 млн кв. метров).

В сравнении с другими округами объемы строительства жилья в ДФО выглядят бледно. Лишь по СКФО сравнимые цифры – за первый квартал там ввели чуть более 490 тыс. кв. метров. Но в соседней Сибири ввели уже свыше 1,3 млн (правда, на статистику в этом округе всегда сильно влияют показатели столичного Новосибирска). При этом ни в одном федеральном округе в первом квартале вводы жилья не росли – по всей стране падение составило почти 16%, на Дальнем Востоке – минус 24%. Лишь на Сахалине за январь-март вводы выросли (на 10%), во всех остальных восьми регионах – в сравнении с аналогичным периодом прошлого года – упали. Включая Якутию. Эти два региона – в лидерах демографического развития ДФО, однако на динамику строительства жилья в них в большей степени влияют федеральные программы.

Примечательно, что по объему выполненных работ в строительстве сокращения не произошло – плюс 11% за три месяца. В январе-марте прошлого года было почти 50 млрд рублей, за первый квартал этого года – больше 64 млрд рублей. Но в этот показатель Росстат включает не только жилищное строительство, а в целом все стройки – на Дальнем Востоке действительно появляется все больше инфраструктурных, промышленных и социальных объектов. Кстати, цены на строительную продукцию в первом квартале не растут – индекс составил 98,9% по всему ДФО. Хотя в разрезе регионов рост цен все же зафиксирован; сильнее всего – в Сахалинской области (плюс 4,2%).


РАССЕЛЕНИЕ АВАРИЙКИ
Одним из главных драйверов роста жилищного строительства является расселение ветхого и аварийного фонда. Это очень большая проблема для округа: удельный вес аварийных домов на Дальнем Востоке остается самым высоким в стране, ранее его оценивали в 6%, или до 8,3 млн кв. метров. «По итогам 2015 года этот показатель в 3,6 раза превышает среднероссийский уровень. Особенно он высок в Республике Саха (Якутия), Сахалинской, Еврейской автономной, Амурской областях. Более 400 тысяч дальневосточников в настоящий момент проживает в ветхих и аварийных зданиях. А именно от качества жилья, от комфортности проживания напрямую зависит качество жизни на Дальнем Востоке», – комментировал замминистра Минвостокразвития Сергей Качаев.

Еще в апреле в Минвостокразвития предложило дифференцировать расчет стоимости квадратного метра при реализации госпрограмм переселения из ветхого и аварийного жилья на Дальнем Востоке. Пока что цена квадрата нового жилья превышает цену, заложенную в региональных программах расселения, в среднем на 10-15 тыс. рублей. Тем не менее, в ряде регионов именно такие госпрограммы тянут вводы вверх. Ярче всего это проявляется в Якутии. За январь-март там построили больше трети всего нового дальневосточного жилья. И такое положение республика занимает уже не первый месяц. Если посмотреть на итоги прошлого года, то из почти 2,2 млн кв. метров всего округа на Республику Саха пришлось 620 тыс. квадратов. На втором месте – густонаселенное Приморье, но и там было чуть больше 490 тыс. кв. метров жилья.

При этом Якутия – в пятерке лидеров среди субъектов РФ по объему построенного жилья взамен аварийного. В начале июня глава региона Егор Борисов сообщил, что в республике необходимо снести и расселить более 490 тыс. кв. метров аварийного жилфонда. Это второй по величине объем обязательств по ликвидации аварийного жилфонда в регионах всей страны (больше – только в Иркутской области, там необходимо расселить более около 540 тыс. кв. метров). Сегодня расселено более 21 тыс. граждан из 8 тыс. жилых помещений общей площадью 345 тыс. кв. метров, освоено более 23,83 млрд рублей. В полном объеме программу переселения завершили уже 12 муниципальных образований республики. Отставание по срокам связано, в основном, с несоблюдением регламента по оформлению правоустанавливающих документов или несвоевременным завозом материалов на строящиеся объекты.

«Якутия завершит в срок действующую программу по ликвидации аварийного жилого фонда. До 1 сентября мы выполним программу», – заявил Егор Борисов в ходе прямого эфира на телеканале «Россия-1» ГТРК «Саха».  Однако с 2019 года федеральная программа, выполняемая в партнерстве с Фондом ЖКХ, должна стать бессрочной, так как президент РФ Владимир Путин поручил ввести постоянный механизм переселения из ветхого и аварийного жилья. В этой связи в Якутии уже формируется новый реестр аварийных домов, признанных таковыми после 1 января 2012 года. По словам главы, в Якутии 15% жилья является аварийным. В новом реестре уже более 1 млн кв. метров. И Егор Борисов поручил правительству республики не останавливать программу. Так что лидерство в строительстве Якутия терять не собирается.

В эту же программу встраиваются и другие регионы ДФО, правда, объемы у всех разные. Например, новая программа по расселению ветхого и аварийного жилья на территории Магаданской области включит в себя не менее 14 тыс. кв. метров площади или 40 многоквартирных домов в ненадлежащем состоянии. На Сахалине объем аварийного жилья, по предварительным оценкам, составит свыше 300 тыс. кв. метров. Общая площадь аварийного жилья в Приамурье составляет 314 тыс. кв. метров.

Среди других драйверов – ТОРы, инвесторы которых вроде бы собираются строить жилье для работников. Так, только для сотрудников судостроительного комплекса «Звезда» в Приморье планируется построить до 7,4 тыс. квартир, финансирование пойдет по линии АИЖК при участии Газпромбанка. В целом по оценке АРЧК к 2025 году благодаря запуску новых проектов в ДФО будет создано более 103 тыс. новых рабочих мест, что в теории сформирует растущий спрос на жилье для жителей Дальнего Востока и переезжающих в регион работников. Программа по предоставлению гражданам России «дальневосточных гектаров», прогнозируют в АРЧК, будет стимулировать развитие ИЖС, в особенности деревянного.


ЦЕНЫ НА ЖИЛЬЕ
Но это все – прогнозы. А пока что квадратный метр на Дальнем Востоке стоит очень дорого. На первичном рынке стоил в первом квартале – 65264 рубля. По итогам 2016 года было 66430 рублей. Дороже – только в СЗФО (74794 рубля) и в Центральном федеральном округе (70979 рублей). Нетрудно догадаться, что на уровень средней цены квадрата на Северо-Западе влияют показатели Санкт-Петербурга (97247 рубля) и северных регионов, где строить жилье априори дорого. Что касается средней температуры по ЦФО, то заоблачные цены на жилье в Москве (156029 рублей) и Подмосковье (75976 рублей) нивелируются низкими ценами в других регионах. В целом по стране квадрат в первом квартале стоил 56100 рублей.

Вторичный рынок тоже не дешев: в среднем по ДФО – 68775 рублей в первом квартале. Но эта средняя температура «по больнице» не показывает крайностей – показателей Сахалина (95279 рублей) и ЕАО (37651 рублей).

Замминистра Сергей Качаев по весне объяснял, что стоимость строительства в большинстве дальневосточных регионов значительно превышает среднероссийские показатели. Так, по итогам 2016 года этот показатель в округе был в 1,4 раза выше, чем в России. «На территории четырех дальневосточных регионов – на Камчатке, Чукотке, в Магаданской и Сахалинской областях – превышение среднероссийского уровня составило от 1,7 до 2,1 раза», – отмечал чиновник. Цены за квадратный метр в этих регионах сопоставимы с подмосковными. Конечно, там люди и зарабатывают больше, чем в среднем по округу или по стране. Но все же в данном случае прямой корреляции между доходами и ценами на жилье нет – что на Камчатке, что в Приморском крае просто дорого строить.

  Объем работ в строительстве в сравнении с периодом прошлого года жилье, тыс. кв. метров в сравнении с периодом прошлого года цены на кв. метр в первом квартале 2017 года
январь-март  январь-март  январь-март январь-март первичный  вторичный
РФ 995343,6 95,7 13,1 84,2 56100 53047
ДФО 64458,9 111,1 304,7 76,3 65264 68775
Республика Саха (Якутия) 22702,0 128,7 110,9 78,5 65579 76229
Камчатский край 3006,6 139,4 7,1 74,6 77141 60674
Приморский край 5277,6 112,2 63,3 79,3 70133 82882
Хабаровский край 8791,2 93,9 24,8 42,2 60701 62469
Амурская область 13208,7 163,5 17,2 77,5 51424 50861
Магаданская область 1591,3 105,1 0,3 83,4 51655 48373
Сахалинская область 8084,0 64,1 77,9 110,8 72708 95279
Еврейская авт.область 1154,1 166,1 3,2 18,6 38652 37651
Чукотский авт.округ 643,4 325,8 - -

Обеспеченность жильем в ДФО все еще ниже, чем в среднем по стране (22,9 кв. метра на человека против 23,7 кв. метров). Еще одной особенностью ДФО является рост ИЖС и падения ввода в эксплуатацию многоквартирных домов, когда в целом по России тенденция обратная. Наконец, доля ипотеки в новостройках составляет не менее 50% (в целом по стране около 30%), активнее всех берут кредиты жители Якутии, Приморья и Хабаровского края (на эти три региона приходится 70% всей выдаваемой на Дальнем Востоке ипотеки).

Как отмечалось в исследовании АРЧК, средневзвешенная ставка по ипотечному кредиту и срок кредита сопоставимы со среднероссийскими показателями. Задолженность по ипотеке немного выше, чем в среднем по стране (34,8 тыс. рублей на жителя ДФО при 28,2 тыс. рублей по РФ), что объясняется более высокой стоимостью жилья и соответственно большим размером кредита (2 млн рублей в ДФО и 1,71 млн рублей в среднем по России). При этом дальневосточники платят аккуратнее: просроченная задолженность по ипотеке почти в два раза меньше, чем в среднем по РФ, и составляет 0,65%.

«Развитие механизмов ипотечного кредитования, в частности корпоративных программ ипотечного жилищного кредитования, в том числе гибких механизмов найма с выкупом, должно стать сильным стимулом для развития рынка жилищного строительства на Дальнем Востоке», – отмечала ранее руководитель Центра методологии жилищных программ АРЧК Мария Полякова. Еще одним стимулирующим инструментом могла бы стать льготная ипотека, возможно, даже с отрицательной ставкой. А глава Минвостокразвития РФ Александр Галушка недавно заявил, что стоимость ипотеки на Дальнем Востоке не превысит 7%.

Было бы кому строить — и кому покупать.