Иркутск
Улан-Удэ

Благовещенск
Чита
Якутск

Биробиджан
Владивосток
Хабаровск

Магадан
Южно-Сахалинск

Анадырь
Петропавловск-
Камчатский
Москва

"Это не стагнация, это движение вниз"

Строительство на Камчатке в 3 раза дороже, чем в Крыму. Почему?

За первое полугодие 2016 года объем введенного жилья в регионах ДФО остался на уровне аналогичного показателя прошлого года. Значит, на рост по итогам года рассчитывать не стоит

В январе-июне 2016 года в регионах Дальневосточного федерального округа (ДФО) было введено в эксплуатацию 803,2 тыс. кв. метров общей площади жилой недвижимости, сообщил Росстат. Это немногим больше показателя, например, одной Новосибирской области. Динамика по сравнению с аналогичным периодом прошлого года – положительная, но на уровне статистической погрешности – плюс 0,4%. «На мой взгляд, итоги отрицательные, плюс «натянут» чиновниками для статистики. Это даже не стагнация, это, к сожалению, движение вниз. Потому что мы либо растем, либо падаем, либо развиваемся, либо деградируем, третьего не дано», – категорично заявил корреспонденту ИА EastRussia.ru президент Дальневосточной гильдии риэлторов Владимир Каплинский.

Тем более что по итогам 2015 года в ДФО было введено чуть более 2,16 млн кв. метров, что было меньше показателей предыдущего года на 11,4%. Конечно, итоги первого полугодия – не показательны, поскольку основные вводы традиционно начинаются в третьем-четвертом кварталах. Правда, и «накрутки», которые в регионах допускают ради установления очередных рекордов, – тоже характерны именно для последних месяцев года. Но все же рассчитывать на то, что в этом году общий тренд к сокращению строительства жилья на Дальнем Востоке изменится, не приходится. Основные причины – общее падение покупательной способности населения, остающиеся крайне высокими цены на новое жилье в городах ДФО, ограниченность стимулирующих покупки квартир финансовых механизмов, а также объемов государственных программ. И даже рост ипотеки кардинально ситуацию не изменит.

Итоги первого полугодия 2016 года

Введено тыс. кв. метров общей площади

Из общего объема – введено населением, тыс. кв. метров общей площади

с начала года

в т.ч. за июнь

в % к соответствующему периоду прошлого года

с начала года

в % к соответствующему периоду прошлого года

РФ

31519,7

6840,8

90,8

13829,3

81,4

ДФО

803,2

151,0

100,4

379,7

96,3

Республика Саха (Якутия)

242,3

40,0

133,4

75,7

119,8

Камчатский край

17,0

1,8

59,1

13,6

58,0

Приморский край

174,1

39,3

91,1

88,6

76,3

Хабаровский край

121,7

17,8

63,9

86,7

101,0

Амурская область

51,2

15,6

129,3

11,6

56,8

Магаданская область

0,5

-

27,8

0,5

67,2

Сахалинская область

164,0

27,5

122,8

87,1

140,0

ЕАО

32,4

9,1

96,6

15,8

70,6


Рост, да не тот

Если смотреть на показатели ДФО в сравнении с другими федеральными округами, то картинка покажется радужной. Так, за первое полугодие в целом по РФ объемы ввода жилья сократились более чем на 9% (в физических объемах в стране было введено чуть больше 31,5 млн квадратов). И наибольшую лепту в это падение внесли Уральский, Сибирский и Южный федеральные округа. В первом ввод жилья рухнул на фантастические 29%, в двух других – почти на 15% в каждом. Причем – за счет сжатия жилого строительства в крупнейших мегаполисах: Новосибирске, Екатеринбурге, Челябинске, Краснодарском крае. При этом вводы упали и в Центральном, и в Приволжском округах, а также на Северо-Западе.

Выросли в первом полугодии показатели лишь на Северном Кавказе (на 8,3%) и в только что упраздненном Крымском федеральном округе (плюс 58,8%). Однако в физических объемах (1,92 млн и 201,5 тыс. кв. метров соответственно) они даже суммарно не дотягивают до того же УФО (за первое полугодие – 2,45 млн. кв. метров). Дальний Восток с его 803,2 тыс. кв. метров – тоже попал в число округов с положительной динамикой. Однако в натуральном выражении на фоне всей страны показатели ввода жилья в ее самом крупном по площади федеральном округе выглядят мизерными. Впрочем, во всем ДФО сегодня проживает около 6,5 млн человек населения – это вдвое меньше, чем в одной Москве. Поэтому на Дальнем Востоке вряд ли будет строиться больше, чем в столичной агломерации (только за первое полугодие этого года в Московской области и Москве было введено более 4 млн кв. метров жилой недвижимости).

По данным Росстата, объемы строительных работ по ДФО в первом полугодии также сократились. Причем даже в тех регионах, которые показали рост объемов ввода жилья.

Объем работ, выполненных по виду деятельности «строительство» в январе-июне 2016 года

В тыс. рублей

В % к аналогичному периоду прошлого года

ДФО

129570,3

93,4

Республика Саха (Якутия)

35039,7

112,5

Камчатский край

6787,1

118,4

Приморский край

12704,8

95,3

Хабаровский край

18634,4

101,1

Амурская область

15307,6

67,4

Магаданская область

4508,0

66,2

Сахалинская область

33695,8

88,9

Еврейская автономная область

1822,4

104,5

Чукотский автономный округ

1070,5

120,1


Единого рынка нет

Суммарный объем ввода жилья по округу – показатель хоть и яркий, но, на самом деле, довольно бессмысленный. Поскольку, как и в соседнем Сибирском федеральном округе (правда, с небольшими оговорками), каждый регион Дальнего Востока представляет собой локальный и замкнутый рынок. И тренды, влияющие на развитие жилищного строительства, например, на Колыме и в Приморье, сильно различаются.

Как видно из данных Росстата, нарастили объемы строительства в первом полугодии Якутия, а также Амурская и Сахалинская области. Республика Саха, таким образом, удерживает захваченное в прошлом году лидерство по физическим объемам ввода жилья – по итогам 2015 года в ней было сдано более 530 тыс. кв. метров. Глава республики Егор Борисов ставит перед местными строителями задачу ввести в этом году 600 тыс. «квадратов» (вдвое больше, чем в 2010 году), что закрепит за Якутией первое место в округе по этому показателю.

Лидерство Якутии тем более впечатляет, что строительство в этой республике сопряжено с традиционными для Дальнего Востока проблемами: пуско-наладочные работы ограничены сезонными сроками, высоки и издержки на доставку материалов, которую приходится осуществлять с учетом судоходной обстановки и периодов навигации. Тем не менее, властям региона удается достаточно эффективно управлять этими процессами. По словам Егора Борисова, в Якутии действуют «различные программы помощи населению, особенно незащищенным его слоям. В 2015 году 4100 семей воспользовались такой помощью, более 2 тысяч семей переселено из аварийных домов... В реализации программы переселения из ветхого и аварийного жилья… участвует 69 муниципальных образований. Мы получаем колоссальную поддержку федерального центра и обязаны добросовестно, без затяжек завершить программу». Реализуются в регионе и другие госпрограммы, в том числе в рамках общереспубликанского движения добрых дел «Моя Якутия в XXI веке».

А вот Магаданская область, по итогам прошлого года неожиданно ставшая лидером по динамике роста на Дальнем Востоке (плюс 59%, но всего 21 тыс. кв. метров), впала в штопор – за июнь в этом регионе не ввели ни одного квадрата! Впрочем, в регионе – своя специфика, понять которую сможет даже далекий от проблем Северов человек. Главным драйвером строительства здесь выступает областная программа по расселению ветхих и аварийных домов, в софинансировании которой участвует федеральный Фонд содействия реформированию ЖКХ. В начале года губернатор Владимир Печеный обещал выполнить ее до конца этого года (хотя она рассчитана до 1 сентября 2017 года): в 13 населенных пунктах, в том числе в Магадане, будет переселено 749 человек из 373 помещений, высвобождено более 16,5 тыс. кв. метров аварийного жилищного фонда. Правда, частично программа реализуется за счет выкупа квартир для переселенцев на вторичном рынке. По итогам года Колыма рассчитывает ввести те же объемы жилья, что и в 2015 году. Ранее Владимир Печеный потребовал от своих подчиненных разработать «дорожные карты» по участию региона в федеральных программах «Жилья для российской семьи» и «Арендное жилье».

Основной объем жилья на Сахалине вводится в рамках областного и муниципального заказов. В этом году здесь планируют сдать 315 тыс. кв. метров, из которых 166 тыс. «квадратов» придется на т.н. «социальное жилье», предназначенное для переселения из аварийного и непригодного для проживания, а также сейсмически неустойчивого жилищного фонда, который является серьезной проблемой для островного региона.


Ипотека с господдержкой

Явно прибавило в этом сезоне и Приамурье. За весь прошлый год в регионе было построено 230 тыс. кв. метров, что было почти на треть меньше показателей 2014 года. И вот – рост в первом полугодии! По данным областного Минтрансстроя, больше всего жилья было сдано в Благовещенске, Белогорске и Благовещенском районе – то есть в агломерации областного центра (впрочем, такая картина характерна для любого региона). По оценке экспертов, рост показателей случился за счет выполнения федеральных и региональных целевых программ строительства, в том числе и новой – «Развитие космодромов на период 2016-2025 годов в обеспечение космической деятельности РФ». По ней, в частности, идет строительство нового города – Циолковского: там за полугодие ввели в эксплуатацию два многоквартирных жилых дома суммарной площадью 8,89 тыс. кв. метров. В целом в 2016 году на территории Амурской области планируется ввести 265 тыс. кв. метров жилья.

Стоит отметить, что в прошлом году в Приамурье с привлечением бюджетных средств построили всего 11% жилья. В южных регионах ДФО на рынок сильно влияет ипотека. К примеру, скакнула ставка по такому кредиту в Еврейской АО в прошлом году до 18% - и ввод жилья в этом регионе рухнул более чем на 40%. В этом году ситуация в целом по округу вроде бы улучшилась: средняя процентная ставка по ипотеке составила 12,81% (примерно на 1,2-1,5% ниже, чем в прошлом году), а объем выдачи растет практически на всех территориях, свидетельствует исследование журнала «Дальневосточный капитал». Но наибольшим спросом пользуется ипотека с господдержкой, а также кредиты на покупку вторичного жилья.

«С учетом масштаба задач, поставленных президентом в рамках реализации стратегии опережающего развития Дальнего Востока, мы должны говорить о нулевой или даже отрицательной процентной ставке дальневосточной льготной ипотеки», – заявлял в мае член Совета Федерации от ЕАО Ростислав Гольдштейн. Пока в такое развитие событий верится с трудом.


Квадраты стоят дорого

Стоимость «квадрата» продолжила расти и в первом полугодии 2016 года. Если по итогам прошлого года этот показатель составил 50437 рублей (при 39531 рублей в целом по РФ), то за январь-июнь года текущего – уже 56765 рублей. Строить жилье в ДФО дорого, а зачастую и просто невыгодно: затраты застройщиков и на стройматериалы, и на обустройство земельных участков здесь традиционного выше, чем в других округах страны. Все это и закладывается в стоимость коммерческого «квадрата». «К сожалению, действительность нам доказывает, что дешево строить не получается. В основном из-за дороговизны материалов и роста оплаты труда работников строящих компаний», - отмечал в комментарии журналу «Дальневосточный капитал» вице-президент Российской гильдии риэлторов, руководитель компании «Титул-ДВ» Александр Бордюг.

Средняя стоимость строительства 1 кв. метра общей площади в январе-июне 2016 года

 

Всего

в том числе:

в сельской местности

в городах и п.г.т.

ДФО

56765

59207

56457

Республика Саха (Якутия)

61124

46358

61338

Камчатский край

74300

75860

68587

Приморский край

46258

52472

45812

Хабаровский край

42985

39959

43119

Амурская область

45915

38196

46621

Сахалинская область

67236

62837

70021

Еврейская автономная область

46887

-

46887

Российская Федерация

41162

39299

41447

ЦФО

41702

34946

42447

СЗФО

48211

43945

50112

ЮФО

37981

22881

38246

СКФО

27937

-

27937

ПФО

36206

34901

36505

УФО

40850

36973

41185

СФО

39318

32343

39718

Крымский федеральный округ

25595

-

25595

Интересно, что в данных Росстата нет Чукотки. Впрочем, ее нет и в итогах за полугодие, хотя в таблице об объемах работ по виду деятельности «строительство» там за январь-июня было освоено более 1 млн рублей (рост – 20%). По итогам прошлого года в автономном округе было построено 2,2 тыс. кв. метров жилья – на 23,8% больше, чем годом ранее. Вероятно, в январе-июне этого года там не построили ничего. Впрочем, это не сенсация: строительный бум на Чукотке остался в прошлом. По данным правительства округа, он пришелся на начало 2000-х, эпоху правления Романа Абрамовича. Тогда за пятилетку 2001-2006 годов в эксплуатацию было введено 93,1 тыс. кв. метров нового жилья, а более 50 тыс. кв. метров подверглось капитальному ремонту. Собственно, большего Чукотке и не нужно, тем более что местных стройматериалов здесь нет, как нет и коммерческого спроса на квартиры.

Примечательно, что дороговизну строительства на Дальнем Востоке признает даже государство. Об этом свидетельствует средняя стоимость «квадрата», построенного для решения различных задач социальной политики за счет бюджета (выделение субсидий, обеспечение жильем нуждающихся и некоторые другие) – как федерального, так и регионального. Данные цены не имеют отношения к рынку, они рассчитываются на основе возможностей бюджетов различных уровней. Правда, в этом сегменте в России есть и более дорогостоящие федеральные округа – в частности, Центральный и Уральский.

Средняя стоимость 1 кв. метра жилья

в том числе построенного:

за счет средств федерального бюджета

за счет средств бюджетов субъектов РФ и местных бюджетов

Дальневосточный федеральный округ

47119

61786

Республика Саха (Якутия)

49653

48282

Камчатский край

-

71979

Приморский край

53758

55599

Хабаровский край

37517

40391

Амурская область

46969

65208

Сахалинская область

-

63195

Российская Федерация

44024

49086

ЦФО

68659

60596

СЗФО

36248

37176

ЮФО

46992

32803

СКФО

27911

23124

ПФО

32662

28993

УФО

51914

34612

СФО

33178

35013

Крымский федеральный округ

-

19694

Кстати, дороговизна жилья традиционно играет на руку дальневосточникам, пакующим чемоданы – на вырученные от продажи квартиры в Хабаровске или Якутске средства можно купить чуть ли не домик, например, в кубанской станице. По оценкам Дальневосточной гильдии риэлторов, о таком тренде говорит, например, большое количество сделок в формате «чистая продажа». Правда, в этом году их количество сократилось – при одновременном сокращении и оттока населения.


Арендный рынок

Именно государственные программы стимулирования строительства, особенно жилья эконом-класса, могут стать главным драйвером роста всего рынка нового жилья в ДФО. А в некоторых регионах округа – и единственным. Локальные рынки слишком малы для того, чтобы развиваться за счет населения. Платежеспособный рыночный спрос в тех территориях, где в принципе ведется коммерческое строительство, опирается преимущественно на субсидируемую государством ипотеку, что существенно ограничивает возможности частных застройщиков. 

Клубок скопившихся проблем включает и обманутых дольщиков, и дефицит обустроенных под строительство территорий (особенно – для индивидуального жилья), и длинные сроки решения административных вопросов, и невысокую квалификацию строителей, и их низкую мобильность внутри округа. Кстати, зачастую именно эти два фактора тормозят и реализацию льготных программ жилищного строительства, например, федеральный проект «Жилье для российской семьи» (ЖРС). Так, одно лишь Приморье обязалось построить к концу следующего года более 530 тыс. кв. метров такого льготного жилья. Но мало кто из подрядчиков соглашается работать на таких условиях – возводить жилье по фиксированной стоимости «квадрата» в 35 тыс. рублей.

Для закрепления населения на Дальнем Востоке, особенно в его наименее населенных территориях, явно придется вкладываться государству. В том числе – в расселение ветхого и аварийного жилья, доля которого в жилищном фонде ДФО составляет около 6% (8,3 млн кв. метров), что в два раза больше среднего уровня по РФ. 

Но возможности госбюджета, очевидно, ограничены. Не случайно кадровые потребности проектов в рамках тех же ТОР планируется обеспечивать, в первую очередь, за счет строительства арендного жилья. Генеральный директор Фонда развития Дальнего Востока Алексей Чекунков оценивал потребность ДФО в таком жилье в 2 млн кв. метров жилья. Причем, по его мнению, уже в ближайшие несколько лет необходимо будет ввести порядка 700 тыс. кв. метров такого жилья – иначе квалифицированным специалистам просто некуда будет приезжать. По мнению Чекункова, строить такие дома можно было бы на условиях концессии.

«Потребность в жилье в регионе составляет порядка 10 миллионов квадратных метров, в то время как сдается в среднем по два миллиона. При этом 600 тысяч квадратов приходится только на Якутию. Представьте, сколько остается на другие субъекты?», - задавался вопросом, к примеру, генеральный директор Агентства по развитию человеческого капитала на Дальнем Востоке Валентин Тимаков. По его мнению, чтобы сдвинуть эту ситуацию с мертвой точки, к стройкам планируется привлекать сами предприятия. Первые совместные проекты реализуются с СУЭК и «РАО ЭС Востока» в Советской Гавани. Глава агентства рассчитывает, что в течение года под его крылом соберется до 20 таких проектов.