Иркутск
Улан-Удэ

Благовещенск
Чита
Якутск

Биробиджан
Владивосток
Хабаровск

Магадан
Южно-Сахалинск

Анадырь
Петропавловск-
Камчатский
Москва

Стройка с уклоном

Ввод жилья в Хабаровском крае вышел на пик

Стройка с уклоном

В прошлом году Хабаровский край впервые за много лет достиг рекордных показателей по вводу жилья — свыше 440 тыс. квадратных метров. Впрочем, в региональном министерстве строительства признают, что почти пятая часть всех новостроек была профинансирована из федерального бюджета и предназначалась для пострадавших от наводнения 2013 года. В этом году перед региональными властями стоит задача поддержать отрасль в условиях кризиса и не допустить падения темпов строительства.

Сквозная проблема

По данным Росстата, Хабаровский край показал в прошлом году самое большое среди регионов ДФО падение индекса предпринимательской уверенности в строительстве. В последнем квартале 2014 года оно достигло показателя -23%. В первом квартале 2014 года этот индекс составил -18%, ниже он только в Магаданской области (-27%), хотя в конце прошлого года составлял -12%. В качестве основного фактора, сдерживающего активность строителей, респонденты из Хабаровского края назвали «высокую стоимость материалов, конструкций, изделий».

Также, согласно информации агентства, средняя стоимость жилья в крае в 2014 году составила 48,8 тыс. рублей за кв. м. Это четвертый по дешевизне показатель в ДФО (впереди идут Еврейская автономная область, Приморский край, Амурская область). При этом средняя стоимость жилья в сельской местности края оценена Росстатом в 32 тыс. руб. за кв. м, в городах и поселках городского типа — в 51,2 тыс. рублей. В среднем по ДФО квадратный метр стоит 47,4 тыс. рублей, и стоимость не слишком различается в сельской местности и в городах. В России средняя стоимость квадрата — 37,8 тыс. рублей, причем в селе 36,2 тыс. рублей, в городах — 37,9 тыс. рублей.

Ситуацию в жилищном строительстве глава Минвостокразвития Александр Галушка назвал «сквозной проблемой для всех без исключения регионов Дальнего Востока». «Мы наблюдаем существенное падение в этой отрасли со всеми вытекающими последствиями. Понятна роль этой отрасли в целом для экономики любого региона и мультипликативного эффекта, который эта отрасль даёт, — как позитивного, если растёт, так и отрицательного, если падает», — заявил он на «антикризисном» совещании, которое премьер Дмитрий Медведев провёл на прошлой неделе в Хабаровске. По словам министра, в пунктах 39 и 40 антикризисного плана правительства РФ уже содержатся важные предложения по расширению кредитования строительной отрасли и выдачи социальных ипотечных кредитов. Однако для Дальнего Востока эти планы требуют актуализации.

По его мнению, ситуация в строительной отрасли здесь складывается из трёх основных позиций. Во-первых, имеет место в достаточной степени локальный монополизм, во-вторых, ограниченность предложений бюджетного ипотечного кредитования в силу малочисленности населения, которое здесь проживает, и дороговизны жилья. Если сравнивать со среднероссийскими показателями, квартиры здесь значительно дороже.

«С учётом этих обстоятельств, уважаемый Дмитрий Анатольевич, просили бы вашего поручения — при реализации пунктов 39 и 40 «антикризисного плана» правительства в особом, приоритетном порядке учесть вопросы развития Дальнего Востока» — попросил он премьера.

О том, что строительной отрасли предстоит непростой год, говорили участники круглого стола в минстрое Хабаровского края, который состоялся в последних числах марта. Как рассказал зампредседателя краевого правительства по вопросам строительства Сергей Игнатович, в прошлом году ввод жилья достиг внушительной цифры — 443 тыс. кв. м. «Нормальный результат в сравнении с 2013 годом, но это с учетом 90 тыс. кв. м для подтопленцев, которые профинансировало нам федеральное правительство», - добавил он. «Губернатор требует, чтобы мы на этот год не допустили снижения объемов - 450-460 тыс. кв. м. Мы должны быть к этому готовы — предприниматели, проектные организации, индустрия стройматериалов», — заявил чиновник. Вторая задача, которую поставил перед отраслью глава региона — создание положительного инвестиционного климата, поскольку в крае все еще «есть проблемы и с выделением земли и с получением разрешений на строительство». Третья задача — развитие ТОСЭРов. Уже создана управляющая компания по Комсомольскому ТОСЭР, ведутся проектные работы по инфраструктурным объектам. «Плюс дамбы, их нужно порядка 12. По Хабаровску уже имеем проекты, предстоит большой объем работы, несколько миллиардов будет выделено на эти цели», — заявил Сергей Игнатович.

Замминистра строительства Валентин Омельченко утверждает, что техническая возможность для наращивания объемов строительства есть. В прошлом году производители стройматериалов закрыли потребности строителей в полном объеме. При этом имеющиеся на начало 2015 года мощности позволяют в два раза нарастить выпуск кирпича и сборного железобетона и в полтора раза производство щебня и теплоизоляции. Запуск новых мощностей по производству кирпича в 2013 году на базе ООО «Хабаровский завод строительной керамики» позволил довести обеспеченность региона строительным и облицовочным кирпичом до 80%.

Однако в текущем году загрузка производственных мощностей снижается. «Подрядные организации отмечают снижение интереса населения к жилищным программам в связи с ростом процентной ставки по ипотеке и ужесточением требований банков к потенциальным заемщикам. В полтора-два раза подорожали банковские кредиты на пополнение оборотных средств. Усложнились процедуры получения банковских гарантий при участии в конкурсах на генподряд. Выросли цены на отдельные группы стройматериалов — от 5-10% на металлопрокат, отделочные материалы», — перечислил он возникающие проблемы.

От чего зависят перспективы

В строительной отрасли Хабаровского края работает около 1,3 тыс. предприятий, из которых 1243 представляют малый и средний бизнес (численность работников около 40 тыс. человек). За 2014 год объем выполненных подрядных работ составил 53,6 млрд рублей, это четвертое место по ДФО. Общий ввод жилья по итогам 2014 года достиг 443,2 тыс. кв. м (по этому показателю регион на третьем месте после Приморья и Якутии в ДФО), в том числе 94,4 тыс. — это индивидуальное жилищное строительство. Для пострадавших от наводнения введенл 90,7 тыс. кв. м жилья. Доля малоэтажного строительства в 2014 году составила 41%, или 185 тыс. кв. м. Это более чем в два раза превышает показатель 2011 года.

По данным дальневосточного «Сбербанка», ипотека составляет порядка 60-70% в финансировании строек. В этом году запущена программа льготной ипотечной ставки 11,9%, с общероссийским лимитом 200 млрд рублей, по регионам раскладки нет. В дальневосточном «Сбербанке» ожидают выдать около 2,4 тыс. таких кредитов — это основывается на показателях прошлого года и опирается на прогноз по сдаче жилья. Как отметил первый зампред по строительству, в прошлом году в регионе было выдано 10 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 19,9 млрд рублей.

Главный архитектора края Александр Селеменев утверждает, что на перспективных площадках края общей площадью 2,5 тыс. га можно построить до 6 млн кв. м жилья. В Хабаровске перспективой на ближайшие пять лет станет северная часть города, где можно застроить территорию общей площадью 983 га, это около 3,5 — 4 кв. м жилья.

В Комсомольске-на-Амуре есть свободные площадки в районе станции Комсомольск-Сортировочная, по ул. Дзержинского — всего до 270 тыс. кв. м. из них 106 тыс. кв. м в многоквартирных и 163 тыс. кв. м — в индивидуальных домах. Весьма перспективен для застройки Хабаровский район. В первую очередь это пригороды краевой столицы — Некрасовка, Мирное, Тополево, Матвеевка.

Частными инвесторами планируется строительство в Мичуринском поселении, это порядка 195 га застройки и 500 тыс. кв. м жилья. «Село Восточное — понятно, что из Хабаровска мы будем постепенно выходить, Восточное это наша перспектива на ближайшее десятилетие. Подготовлен проект планировки участка 28-29 га, эту территорию планировали для подтопленцев. Но сегодня она свободная, попробуем на ней реализовать проект «Жилье для российской семьи». Там же есть земли Фонда РЖС — до 200 га поз застройку 250 тыс. кв м. Всего в селе Восточном выявлено 350 га, на которых возможно построить до полумиллиона квадратных метров жилья. Понятно, что территория есть, но территория без инфраструктуры — это просто земля», — резюмирует Александр Селеменев.

Действительно, развитие жилищного строительства в Хабаровске и его пригородах – а это традиционно около 80% всех объемов ввода жилья по краю – сдерживается неразвитостью инженерных сетей. В частности, микрорайоны Ореховая сопка, 6-й и 7-й в Северном округе Хабаровска имеют перспективную тепловую нагрузку в 334 Гкал, и несмотря на имеющийся на ТЭЦ-3 запас свободной тепловой мощности, ее нельзя пропустить по имеющимся магистралям. Для решения данной проблемы готовится проект тепломагистрали №35. Она также позволит разгрузить действующие теплосети. «Но сроки строительства этой магистрали 1,5 — 2 года согласно дорожной карте «Дальневосточной генерирующей компании» (ДГК). Это значит, что мы должны искать альтернативные ресурсы, например, котельные на природном газе», — считает главный архитектор края.

По его словам, проблема теплоснабжения в Хабаровске «носит системный характер», и отсутствие в инвестпрограмме ДГК необходимых сегодня объектов препятствует подключению новых потребителей, построенные дома невозможно подключить. «Но корректировке этих инвестпрограмм мешает отсутствие утвержденной схемы теплосабжения города с перспективным развитием», — добавляет Александр Селеменев. В ДГК вопросы развития сетевого хозяйства на территории Хабаровска комментировать отказались.

Дела космические

Основные игроки строительного рынка в Хабаровске — «Управление инвестиционных программ», «Фонд жилищного строительства», подконтрольные Хабаровской мэрии, «Дальспецстрой», «Диалог», «Реал-Строй», «Русь». В Комсомольске-на-Амуре — «Дальгипроводстрой», «Инфра», «Турнир», «Зодчий». В муниципальных районах — «Гарант-Строй», «Строймакс» и другие.

Глава департамента архитектуры, градостроительства и землепользования хабаровской мэрии Сергей Сергейчук прогнозирует, что в городе будет введено 295 тыс. кв. м жилья. Основной игрок, «Дальспецстрой», может ввести около 35% жилья, муниципальные застройщики — 18%, прочие предприятия около 35%, доля индивидуальных застройщиков может составить 12%. За три месяца с начала года введено 67,6 тыс. или 23% от плана. При этом, отмечают в мэрии, основной игрок, «Дальспецстрой», год от года снижал объемы строительства. Если в 2011 году на его долю приходилось 35% общего ввода жилья, или 120 тыс. кв. м, то уже в 2012 году — 22% или 64 тыс. кв. м., а в прошлом году им сдано 42,5 тыс. или 15% от общего объема.

Начальник правления капитального строительства «Дальспецстроя» Николай Нуянзин утверждает, что именно необеспеченность сетями тормозит застройку перспективных площадок, и в немалой степени сказывается на снижении объемов строительства. «В этом году планируется сдать 40,4 тыс. кв. м в Северном округе, если решим вопрос с теплом. ТЭЦ-3 готова выдать нам 70 Гкал не ранее 2018 года, но это еще при условии, что к этому времени будет готова магистраль №35. Вопрос ее строительства до сих пор не решен», — говорит он.

Альтернативный источник — котельные на природном газе, но в схеме теплоснабжения Хабаровска использования газа не предусмотрено. Новая газовая труба, куда теоретически можно подключиться, находится в районе завода Балтика, но она не еще сдана в эксплуатацию, поэтому техусловия на подключение застройщикам не выдаются.

Впрочем, на фоне дорожающего газа этот вариант также выглядит не слишком привлекательным. Регион получает голубое топливо по трубопроводу с «Сахалина-1», только в прошлом году поставлено 2,5 млрд кубометров газа. Но в результате изменения курса тысяча куб. м газа подорожала с 5,5 тыс. руб. до 8 тыс. рублей. В этом году на компенсацию предприятиям ЖКХ из краевого бюджета будет выделено 207 млн. рублей, однако на следующий год придется искать менее затратный выход из ситуации.

В третьем-четвертом квартале «Дальспецстроем» планируется ввод жилья на ул. Бондаря, с общей тепловой нагрузкой 4,7 Гкал, еще пять домов будет введено в 6-м и 7-м микрорайонах нагрузка на теплосеть составит до 70 Гкал. В настоящее время компания рассматривает варианты теплоснабжения этих объектов с использованием не только тепломагистрали, но и природного газа.

Если разрешится вопрос теплоснабжением новых микрорайонов, то в 2016 году здесь можно будет ввести около 42 тыс. кв. м, а в 2017 году — 90 тыс. кв. м в. Пока же застройщик концентрируется на Южном округе, в этом году компания намерена ввести в эксплуатацию около 68,8 тыс. кв. м в микрорайоне «Строитель». В следующем году — еще 42,8 тыс. кв. м, в 2017 году — 44,9 тыс. кв. м, и на этом комплексная застройка в этой части города будет «Дальспецстроем» свернута. Как добавил Николай Нуянзин, еще одной проблемой для отрасли является нехватка трудовых ресурсов, которые «перераспределяются на приоритетные направления, на космодром (Восточный. — автор)».

Справка 4. Строительная отрасль Хабаровского края в 2014 году дала бюджету 3,1 млрд рублей налогов. Продолжается тенденция к снижению налоговых поступлений — в прошлом году они снизились на 11% к уровню 2013 года. В этом году планируется снижение на 18,4% — до 2,56 млрд рублей. Основную долю поступлений в 2014 году составили НДФЛ — 62%, и налог на прибыль — 19%. За отчетный год поступления по НДФЛ уменьшились на 14%, по прибыли на 18%. Львиную долю налогов, 73%, платят крупнейшие предприятия отрасли, при этом именно их финансовое состояние очевидно ухудшается. За 2012-2014 годы налоговые потери бюджета по «Дальспецстрою» и «Дальмостострою» составили 244 млн рублей. В том числе в 2014 году поступления по НДФЛ снизились на 106 млн руб., отмечают краевые власти.

«Мы говорим о том, что Хабаровск не обеспечен инфраструктурой. Но если все земельные участки будут описаны с указанием по максимальной или разрешенной нагрузки, возможно высвободятся те ресурсы, которые заложены у сетедержателей в инвестпрограммах. И они могут быть перераспределены», — считает заместитель председателя совета по предпринимательству при губернаторе края (а также гендиректор строительной компании «Лунный свет») Сергей Степанов. По его словам, должен быть координирующий орган чтобы увязать программы ввода сетей различными ресурсоснабжателями. «Например, застройщик выигрывает конкурс на участок. Тепло поступит в 2017 году, вода в 2016 году, электричество в 2019 году. И значит ввести объект он сможет только в 2019 году. А если будет координация, и к 2017 году все сетедержатели подведут свои коммуникации одновременно — застройщик может в 2016 году спокойно выходить на аукцион и понимать, что не будет задержки в несколько лет», — считает бизнесмен.

По его словам, понятна и позиция «Дальневосточной генерирующей компании», которая не готова строить затратные сетевые объекты без гарантий того, что к ним действительно подключатся потребители тепла. Такие гарантии могло бы дать правительство края, равно как и разработать соответствующие механизмы для инвестиций в строительство сетей. «Мы все понимаем, что в кризис падает прежде всего строительная отрасль и инвестиции. Мы пытаемся привлечь дешевые деньги через различные банки. Но то, что мы можем сделать сейчас — это упростить процедуры. Не надо забывать, что наши необдуманные действия или бездействие способствуют удорожанию работ для застройщика, тем самым планы по строительству доступного жилья отодвигаются в отдаленное будущее», — считает гендиректор СК «Лунный свет».

Сергей Степанов также отмечает, что не следует добиваться роста объемов строительства любой ценой. «Мы сейчас обсуждаем, получится нам в 400 тыс. квадратов уложиться или не получится, а за счет чего? Повезет — не повезет? Если мы не будем заниматься практической работой с застройщиками, сетедержателями, то мы все время будем «не получаться». А в пятнадцатом году риски очень большие. Застройщики ждут — будут ли деньги у них на кредитование, и будет ли запущена льготная ипотека — впереди строительный сезон, и должны понимать, строить или не строить», — заключил он.

О цене, которую заплатили строители по итогам прошлогодней «большой стройки» по ее окончанию красноречиво высказался председатель правления СРО «Дальневосточное объединение строителей» Михаил Сорокин: «Практика строительства жилья для пострадавших от наводнения показала, что только там, где развита стройиндустрия — Хабаровск, Комсомольск-на-Амуре, строители еле вложились в 30 тыс. рублей за кв.м., без прибыли, а в районах сработали себе в убыток. Но строители пошли на такие жертвы,за что им хвала, поскольку строители для пострадавших».

Инфраструктурные проблемы

По данным мониторинга регионального Минстроя, с 2010 по 2014 годы средняя фактическая стоимость одного кв. м жилья выросла в крае на 9,4%. При этом с 2010 по 2013 годы наблюдается рост стоимости на 29,2%, а за январь-ноябрь 2014 года — снижение на 15,3%. Средняя стоимость возведения «коробки дома» за январь-ноябрь 2014 года по кирпичным домам составила 44,2 тыс. рублей, монолитно-кирпичным — 59,3 тыс. руб., по панельным домам 43,1 тыс. рублей. При этом средние цены на квартиры в крае по данным риэлторов в марте 2015 года колеблются в районе 80 тыс. за квадрат. Сами строители утверждают, что до 40% рыночной стоимости жилья составляют затраты на инфраструктуру.

Кстати, о том же говорил замминистра по строительства Валентин Омельченко на круглом столе. «Сложилось мнение, что строительство индивидуального жилья это дешевое строительство. Полученный опыт показал обратное — дешевым является только домокомплект и его сборка. Затраты по инженерной подготовке территории, устройству дорог, доставке материалов и энергии, которые зачастую отсутствуют в районе строительства приводят к резкому удорожанию стройки. В результате стоимость индивидуального жилья зачастую превышает стоимость одного квадратного метра в многоквартирном доме», - прокомментировал он итоги строительства домов для подтопленцев.

Отметим, что некоторым застройщикам с прошлого года не удается добиться компенсации убытков, которые они понесли на подведение инженерных сетей к новым площадкам. В Государственной инспекции по труду в Хабаровском крае отмечают другую проблему — многие стройфирмы так и не расплатились с сотрудниками за выполненные еще в 2014 году работы.

«Мы завалены жалобами на невыплату зарплаты. Компании, которые принимали активное участие в строительстве жилья для подтопленцев, зачастую принимали на работу людей без трудовых договоров, и до сих пор с ними не рассчитались. Отдельные руководители предприятий, которых мы вызываем на разговор, объясняют, что с ними не рассчитываются заказчики, и поэтому у предприятий нет денег на погашение долгов по зарплате», — утверждает ио замруководителя государственной инспекции труда в Хабаровском крае Михаил Шандронов. По его словам, никакие радужные перспективы и планы не отменяют необходимости для работодателей выполнять своих обязательств перед работниками, а заказчиков работ перед строителями.

Еще одной проблемой для отрасли является нехватка рабочих рук, которая усугубилась после принятия новых миграционных правил, по которым иностранцы должны сдавать экзамены по русскому языку, культуре и истории России. В прошлом году привлечение гастарбайтеров в среднем обходилось бизнесу в 11 тыс. рублей, теперь около 35 тыс. рублей. В частности, около 5 тыс. рублей стоит обучение работника, 18 тыс. рублей - плата за сдачу экзаменов, около 3,5 тыс. рублей за медицинское освидетельствование, и это не считая госпошлины и подготовки документов. Основным получателем рабочей силы из-за рубежа в Хабаровском крае являются строительные организации (43% от региональных квот в 2014 году), признавал на пресс-конференции в начале года губернатор Вячеслав Шпорт. Он предлагал отложить вступление в действие требований о прохождении мигрантами обязательных экзаменов на следующий год — «чтобы не усугублять положение дел со стройками».

Сокращение притока рабочей силы на 20% может остановить половину всей строительной отрасли края, отмечала на недавней пресс-конференции начальник управления экономики местного самоуправления и трудовых ресурсов минэкономразвития Хабаровского края Маргарита Бастрикина.

Директор ООО «Миграционно-иммиграционное рабочее агентство Дальнего Востока» («МИРА ДВ») и глава комитета по миграционной политике Хабаровского реготделения «Опоры России» Ирина Чебоксарова-Устинова считает, что после вступления в силу новых миграционных правил строительная отрасль на Дальнем Востоке «окажется в аховой ситуации». «Только большие строительные корпорации смогут привлекать рабочую силу, участвовать в конкурсах на генподряд и в госзакупках»,— полагает она.

Впрочем, глава СК «Лунный свет» и замглавы краевого совета по предпринимательству Сергей Степанов утверждает, что времена дешевых иностранных работников прошли, и не только в связи с законодательными изменениями, но и ввиду падения курса рубля. «Я участвую в межведомственной комиссии по квотированию иностранной рабочей силы и хочу еще раз донести информацию коллегам. Ну не будут они просто так получать своих дешевых работников, когда у них в штате фирмы три человека, а они просят себе несколько десятков рабочих! Кончилось это время. Я уже внес предложение в наше Минэкономики — подписать межправительственное соглашение с КНДР, чтобы их вовлекать в строительный комплекс. У них и стоимость рабочей силы не привязана к доллару, и есть на территории КНДР обучающие центры. Потому что Китай, Вьетнам — они все валютные, а с остальных территорий трудно привлекать по новым правилам»,— заявил он.

Что касается привлечения северокорейцев, то директор «МИРА ДВ» уже высказывалась по этому поводу скептично: «Власти КНДР, насколько я знаю, дважды обращались в правительство РФ с тем, чтобы им дали возможность поставлять рабочих на льготных условиях, не сдавать эти экзамены. Им было отказано в строгой форме».

Добавим, что вопрос о межправительственном соглашении с КНДР должен решаться именно на уровне МИДов двух государств, с этим согласны и в краевом правительстве.

Ио замруководителя государственной инспекции труда в Хабаровском крае Михаил Шандронов отмечает, что наибольший производственный травматизм на стройках происходит именно в тех фирмах, которые используют мигрантов. Чиновник в целом поддерживает ужесточение требований к привлечению иностранной рабочей силы.