Как переход на эскроу-счета отразится на застройщиках в ДФО

По данным Центробанка от российских девелоперов на проектное финансирование строительства жилья банки получили почти 2,8 тыс. заявок. По новым правилам, деньги участников долевого строительства, депонируемые на счетах эскроу, предназначаются для фондирования кредитной линии. При большом разбросе, средняя ставка для застройщиков по стране составляет 12%. Инструмент, направленный на защиту дольщиков, застройщики воспринимают неоднозначно: часть девелоперов планирует выйти из строительного бизнеса, чтобы осмотреться и принять взвешенное решение о работе в новом формате, другие не могут получить проектное финансирование, третьи получают его, но находятся на грани и не уверены, что вытянут проект. Как введение эскроу-счетов повлияет на объемы строительства на Дальнем Восток и отразится ли нововведение на ценах нового «квадрата», разбиралось EastRussia.

pixabay.com

Строительный коллапс Дальнего Востока

Для Приморья и Хабаровского края переход на проектное финансирование строительства долевого жилья и эскроу-счета не выглядит критичным, считают эксперты. Так, многоэтажное строительство в Хабаровском крае ведут 62 застройщика. По старым нормам в регионе достраивают 55 объектов, из которых 78 готовы более чем на 30%.

По расчетам губернатора Хабаровского края Сергея Фургала, до конца этого года ввод жилья должен увеличиться с 273,8 тыс. кв. метров до 310 тыс. Чтобы минимизировать негативные последствия адаптивного периода, Минстрою региона поручили разработать для застройщиков «дорожную карту», позволяющую добросовестным подрядчикам продолжать работу и избавиться от недобросовестных застройщиков. При этом предполагается улучшение обеспечения застройщиков местными материалами. Это должно позволить снизить себестоимость строительных работ и повысить качество проектной документации.

Переход на проектное финансирование в Приморском крае усложняется на фоне локальных ограничений: зоны военного лесничества, ограничения строительства в городской черте, ограничения по зонам культурного наследия, зоны комплексного устойчивого развития территорий. Переход на эскроу-счета трансформирует строительный рынок окончательно, впрочем, удорожание квартир произошло бы и без перехода на проектное финансирование. Стоимость жилья во Владивостоке, вертикально растет с 2013 года.

Если по некоторым регионам России себестоимость новых домов в 2019 году возросла на 15-22%, то в дальневосточных регионах она традиционно превышала среднероссийскую на 20-40%. Этому «способствует» удаленность поставщиков строительных и отделочных материалов, а также сложная логистика в Сахалинской области, на Камчатке, в Магадане, Якутии.

Период адаптации застройщиков к проектному финансированию с использованием счетов эскроу начался в начале этого года. Снижение объемов в строительстве будет достаточно ощутимым, при этом в Приморье с учетом локальных факторов рост цены может быть выше, чем в других регионах ДФО. Изменить ее может вмешательство государства с нацпроектами по доступной земле, строительству инфраструктуры, доступной ипотеке.

«Сегодня в Приморском крае строят жилье только крупные строительные компании, у которых имеются серьезные собственные средства, техника и проверенные подрядчики. Новые игроки в регион не заходят, но не только из-за того, что не могут взять в банке кредит, а в том числе из-за многочисленных рисков, например, невозможности получить участок под строительство, дефицита квалифицированных строительных рабочих, невозможности получить градостроительный план и начать строить без проекта планировки квартала, и тому подобное», — рассказал председатель коллегии адвокатов «Власов и партнеры» Денис Власов.

Столичный рост

Само по себе введение эскроу счетов лишь обязывает застройщика соответствовать ряду вполне выполнимых для профессионала требований и вовремя сдавать в эксплуатацию дома. Однако многие эксперты продолжают заявлять, что эскроу-счета приведут к росту цен и лоббированию интересов крупного бизнеса. При этом 100% гарантии безопасности для покупателей ожидать не стоит. Приморский край не является исключением. Генеральный директор АН «Метры» Владимир Закурко объясняет, что сейчас в регионе еще достаточное количество строящихся и достраивающихся домов, где можно обойтись без эскроу-счетов, но это вопрос нескольких лет.

«Рынок строительства не обрушится, а вот то, что на рынок Приморья изъявят желание зайти крупные федеральные строители и новые игроки — иностранные инвесторы с колоссальными активами — вполне ожидаемый и прогнозируемый сценарий», — уверен Владимир Закурко.

По его словам, эскроу-счета уже подняли стоимость жилья и продолжат это делать. Однако если говорить о Владивостоке, то там на ценник повлияли и другие факторы.

«После того как столица ДФО была перенесена из Хабаровска в город у моря, поток, желающих найти работу у нас, значительно увеличился. В ближайшее время ожидается переезд нескольких тыс. человек из Хабаровских департаментов и представительств, соответственно с ними поедут и их семьи. С прошлого года уже значительно выросла стоимость аренды квартир. А если заработает сказочная президентская ипотека под 2% , рост стоимости кв. метра станет нормальной практикой. Хотя, если не будет изменения вниз по ипотечным ставкам, то возможно за февраль рынок немного "замерзнет" и отыграет цены на квартиры вниз», — отметил Владимир Закурко.

Банк не дает добро

Свое участие в проектном финансировании застройщики Дальнего Востока начали планировать заранее. Вскоре выяснилось, что на эскроу-счета перестроились лишь несколько крупнейших банков страны: Сбербанк, ВТБ, Дом.РФ и банк «Открытие». Из 2,8 тыс. заявок, поданных девелоперами на получение кредитов, по данным ЦБ, одобрено и заключено 519 кредитных договоров на общую сумму 640 866 млн рублей. И судя по цифрам, Дальний Восток оказался в аутсайдерах. По состоянию на 28 октября 2019 года, в ДФО заключили лишь 23 кредитных договора с застройщиками на общую сумму в 11 328 млн рублей. Это предпоследний результат из федеральных округов, хуже ситуация лишь на Северном Кавказе, где заключили всего три кредитных договора на сумму 1291 млн рублей.

«Проблема низкого уровня кредитоспособности строительной отрасли больше идет от содержания. Строители не занимаются торговлей или производством, они строят. И результатом стройки являются квартиры – товар к продаже. Но если за эти квартиры деньги уходят на эскроу-счета, то у застройщика ничего не остается. Поэтому банки по новой схеме проектного кредитования берут в залог эти квартиры и участок, на котором застройщик ведет строительство», — объясняет заместитель генерального директора ООО «Восточный ЛУЧ» Алексей Исаков.

Такой формат работы в корне отличается от типовой схемы проектного финансирования и кредитования. При этом, если продажная стоимость квартир невысокая, то маржинальность проектов низкая. Такие проекты банки отказываются кредитовать.

«Банк — как промежуточный институт между застройщиком и дольщиками — нормальная практика, применяемая во всем мире. Для того чтобы застройщик мог достойно представлять себя на рынке, по большому счету, не обязательно использовать деньги потенциального покупателя напрямую. Для этого и существует механизм эскроу-счетов. Я уверен, для стабильной компании вхождение в программу проектного финансирования проблемой не станет. Например, мы — не самый крупный застройщик на рынке Владивостока, но без особых проблем проходим аккредитацию в банке. Разумеется, каждый случай — индивидуален. По нашему объекту, который мы сейчас строим, требования банка достаточно жесткие — дофинансирование собственными средствами составляет около 20% от стоимости объекта 700 млн тыс. рублей — это порядка 190 млн рублей. Мы относимся к таким условиям спокойно. В нашей ситуации речь идет о жилом проекте бизнес класса, когда банк, анализируя концепцию объекта, учитывает определенные собственные риски и повышает процент гарантии», — комментирует генеральный директор ИСК «Система» Алишер Аббасов.

Однако не у всех застройщиков все складывается так удачно. Так, группа компаний «Армада» пытается войти в программу проектного финансирования уже больше трех месяцев. Банки оказались не готовы к тому, что комплексную застройку, которую ведет «Армада», переводят в точечную.

«На трех гектарах земли мы строим цельный жилой комплекс, объединенный единым паркингом, детской и спортивной площадкой, зеленой зоной. По проекту, ЖК разбит на три очереди строительства, так как с экономической точки зрения строить поэтапно — самое разумное решение. Но банки до сих пор не могут разобраться с вопросом самой земли, определенной под застройку, которая должна выступать залогом по кредиту. Нас ставят перед фактом принудительного кадастрового разделения этой земли на три самостоятельных участка. То есть, к каждому дому мы должны привязать индивидуальный паркинг, детскую площадку, и речи о комплексной застройке в такой ситуации быть не может», — рассказал генеральный директор ГК «Армада» Евгений Пименов.

Застройщику предлагают взять кредит под залог всех трех гектаров при наличии 15% от общей его стоимости. Однако такие расходы под силу только гигантским строительным компаниям.

«Небольшие застройщики с домом стоимостью 100 млн рублей вряд ли пострадают. Не так сложно найти собственные 15 млн, чтобы показать банку начальные капвложения. Не пострадают и крупные компании, строящие на 20-30 гектарах. Вывод такой: проектное кредитование наносит удар по компаниям среднего уровня. И если кабальные условия банков в части разделения участков на подучастки не изменятся, ни к чему хорошему это не приведет. Такое межевание не дает возможности строить комплексно, уводит в сторону точечной застройки. А комплексной застройке нужно именно поэтапное финансирование», — считает застройщик.

Росту быть?

Главный аналитик Центра аналитики и финансовых технологий Антон Быков объясняет, что даже при растущем интересе к кредитованию застройщиков, банки подходят к этому вопросу со свойственной им бухгалтерской осторожностью, отдавая предпочтение крупным компаниям.

«Ругать за это банки нельзя, они все-таки рискуют своими деньгами, но возможно получив достаточный уровень компетенции в строительной отрасли, они охотнее начнут работать и с региональными строительными предприятиями», — прокомментировал эксперт.

По данным банков, число проектов, получивших одобрение по проектному финансированию в Приморском крае не достигло и десяти. Это связано с тем, что большинство застройщиков пока работает по промежуточной схеме с использованием спецсчетов.

Базовая ставка устанавливается банками в 12%. Затем, через систему скоринга, банк может ее снижать. Например, при пополнении эскроу-счетов или при высоком кредитном рейтинге застройщика и его подрядчиков. У ряда застройщиков спецставка может быть установлена банками под 6% и при этом строительство включено в специальную программу по кредитованию под 8,5%. Поэтому надежные застройщики получат кредитование под хороший процент, что поможет удержать более низкие цены на жилье. Следующий год покажет, как это будет работать на самом деле.

«Низкую ставку по кредиту банк может дать в том случае, если сумма кредита покрывается средствами на счетах-эскроу. Как только на счета поступают деньги, ставка снижается. При 100% покрытии, ставка будет на уровне 4%», — рассказал управляющий Дальневосточным филиалом банка «Открытие» Николай Долгушев.

В пресс-службе банка ВТБ рассказали, что требования, предъявляемые к застройщикам со стороны банков стандартные: наличие опыта реализации строительных объектов, отсутствие «замороженных» проектов, оформленные права на землю и наличие собственных средств в реализуемом проекте.

«В качестве собственного участия мы принимаем, в том числе рыночную стоимость земельного участка. Полный перечень требований всегда индивидуальный, т. к. у каждого жилого проекта есть свои особенности», — отметили в банке.

Объем ввода в эксплуатацию и продаж нового жилья на Дальнем Востоке покажет конец года. Эксперты прогнозируют неплохие показатели, так как, несмотря на введение эскроу-счетов, некоторые компании имеют «старый»» запас ресурсов строительства по прежним условиям. Когда же на рынке останутся застройщики, осуществляющие строительство в рамках проектного финансирования под условные 12%, спад объема строительства и значительное удорожание себестоимости строек неизбежны.

«Демографические проблемы ДФО, могут серьезно ограничивать скорость реализации объектов жилой недвижимости по ДДУ. А это в свою очередь дает возможность банкам в соответствии с механизмом действия кредитования под эскроу-счета не снижать процентную ставку на большей части финансирования строительства», — отметил аналитик Антон Быков.