Сахалинский тупик: квартиры есть, а денег нет

Два рынка — больше не вместе

В первом квартале 2022 года новостройки и вторичка стояли почти вплотную в порядке цен за «квадрат»: 145 369 против 137 150 рублей, разрыв — чуть больше 6%. Тогда покупатель выбирал между новыми и старыми квартирами, исходя из района, состояния и личных предпочтений. Цена была лишь одним из факторов, и далеко не всегда решающим. Но пять лет спустя разрыв достиг 33%: за одну и ту же площадь в новостройке покупатель платит на треть больше, чем за аналогичную квартиру на вторичном рынке. Новостройка перестала быть просто «новым жильем» — она превратилась в финансовый инструмент с государственной поддержкой, и это в корне изменило правила игры.

Первичный рынок жилья в островном регионе доказал свою устойчивость в год начала специальной военной операции. Во втором квартале 2022 года он пережил самое заметное падение за весь период — минус 6,4%, с 145 369 до 136 079 рублей. Ситуацию вызвали изменения экономической ситуации, скачок процентных ставок ЦБ РФ и перестройка логистики на фоне нарастающих санкций. Но рынок не обрушился. Уже к четвертому кварталу 2022 года цена вернулась к 137 914 рублям, а сам год завершился с индексами 105,4% в первом квартале и 101,5% в четвертом. Рынок переболел — и пошел дальше.

2023 год стал для первичного рынка годом уверенного роста. Первый квартал дал 103,2%, второй — 102,7%, третий — 103,1%, четвертый — 101,0%. К концу года цена достигла 158 568 рублей, прибавив 15% к уровню конца 2022 года. Это был период расцвета льготных ипотечных программ, и Сахалинская область, как территория Дальнего Востока, получила максимальный эффект от их действия.

Вторичный рынок в это же время метался. 2022 год он завершил на 134 968 рублях за квадратный метр — ниже, чем начал. В 2023 году был короткий взлет: третий квартал дал 140 591 рубль, четвертый — 141 533 рубля. Это оказался исторический максимум вторичного рынка за все пять лет. Дальше — только снижение.

Год, когда трещина стала разломом

2024 год внешне выглядел как пауза. Первичный рынок прибавил за год всего 0,4%, практически не сдвинувшись с места: 151 613 рублей в первом квартале, 156 640 во втором, 154 431 в третьем, 156 142 в четвертом. Вторичный рынок крутился в узком коридоре от 138 712 до 141 869 рублей. Но именно в этой внешней стагнации происходило главное. В первом квартале 2024 года новостройка стоила на 9 384 рубля дороже вторички. К четвертому кварталу разрыв вырос до 14 273 рублей. Причина была не в том, что первичный рынок улучшил свои показатели, а в том, что вторичный перестал расти вообще. Внутри первичного рынка в 2024 году тоже начались подвижки. Впервые в статистике появилась разбивка по классам жилья, и она показала, насколько разными могут быть траектории внутри одного сегмента.

Типовое жилье — самое доступное — демонстрировало порядок цен как на качелях. В 2023 году стоимость «квадрата» выросла на 37,3%, с 104 898 до 144 016 рублей. В 2024 году она снизилась сразу на 11,4%, до 127 598 рублей, а в 2025 году медленно поднялась до 135 890 рублей и замерла на этой отметке на три квартала подряд. Но в 2026 году цены поднялись в среднем до 160 917 рублей, прибавив 18,4% за один квартал. Эта волатильность — прямое следствие того, что типовое жилье покупают те клиенты рынка, кто сильнее всего зависит от льготных ипотечных программ и кредитных ставок. Чуть изменились условия — и рынок показал свою непрочную структуру.

Улучшенное жилье, наоборот, росло в цене уверенно: с 157 756 рублей в первом квартале 2023 года до 192 354 рублей во втором квартале 2026 года — плюс 21,9% за три с половиной года. Здесь не было ни обвалов, ни скачков. Покупатель улучшенного жилья менее чувствителен к ставкам, он голосует за качество и готов платить за него. Разрыв между типовыми и улучшенными квартирами при этом сокращался: если в начале 2023 года он составлял почти 53 тыс. рублей, то к середине 2026 года — чуть больше 31 тыс., за счет роста цен на первую категорию жилплощадей.

Элитный сегмент жил своей отдельной жизнью. В первом квартале 2024 года квартиры, относящиеся к сахалинскому премиум-классу, стоили 247 078 рублей за метр. К середине 2026 года — уже 259 101 рубль за «квадрат», плюс 4,9% за два с половиной года. Это меньше, чем доходность банковского вклада. Причина проста: малое количество сделок. Элитный рынок жилья на Сахалине — это несколько десятков квартир в год. Каждая отдельная продажа способна сдвинуть среднюю цену на 10–15%. В третьем квартале 2024 года элитное жилье упало в цене на 11,9%, в первом квартале 2025 года — еще на 10,3%. Это не тенденция, а скорее статистический шум, но за ним скрывается факт: верхний показатель рынка достиг потолка.

Обвал вторички и новый рывок новостроек

2025 год стал водоразделом: вторичный рынок недвижимости в Сахалинской области практически обездвижился. Первый квартал — 129 640 рублей, второй — 128 889, третий — 126 733: три квартала непрерывного снижения цен, минус 10,5% от пика 2023 года. Это было дно пятилетки, минимальная цена за весь период наблюдений. А причина проста: льготная ипотека под 2% вытянула с вторичного рынка всех покупателей, которые могли ею воспользоваться. Зачем покупать старую квартиру под 18–20% рыночной ставки, если можно купить новую под 2%? Разница в ежемесячном платеже — более чем в два с половиной раза. Для большинства семей этот выбор был очевиден.

Первичный рынок в 2025 году, напротив, ускорился: первый квартал — 157 173 рубля, второй — 163 114, третий — 163 189, четвертый — 164 336. По итогам года прибавка в стоимости составила 5,2%, но важнее другое: во втором квартале цена впервые превысила 163 тыс. и больше не опускалась. Рынок нашел новую опорную точку.

А в четвертом квартале 2025 года вторичный сегмент внезапно ожил. Плюс 6,7% за один квартал — самый высокий индекс за все пять лет. Цена подскочила с 126 733 до 135 169 рублей. Это было возвращением цены к тому уровню, на котором появились реальные покупатели.

Новый рывок — новые вопросы

Первый квартал 2026 года вновь потряс рынок: первичка резко увеличилась в цене с 164 336 до 194 486 рублей — плюс 18,3% за три месяца. Второй квартал добавил еще 1,3%, доведя цену до 197 083 рублей. Средняя цена квадратного метра на первичном рынке Сахалина вплотную подошла к отметке 200 тыс рублей. Вторичный рынок тоже вырос, но скромнее: первый квартал — 142 591 рубль, второй — 148 310. Оба показателя — исторические максимумы для вторички. Но даже на пике она отстает от новостроек почти на 49 тыс. рублей за метр.

Рост цен в этом временном отрезке ощутили в той или иной степени все российские регионы. Однако на островах ситуация выглядит особенно остро: если вторичку по рыночной ипотечной ставке просто никто не хочет покупать, то цены на первичке уже становятся неподъемными даже для тех, кто соответствует условиям программ господдержки. Свежих примеров на Сахалине достаточно прямо сейчас. Так, на платформе «Домклик» доступны трехкомнатная квартира менее 70 «квадратов» от застройщика за 13,58 млн рублей и двухкомнатная (41,4 «квадрата») за 9,5 млн рублей от застройщиков в Южно-Сахалинске — оба объекта даже не сданы, а после ввода в эксплуатацию цена еще вырастет. Федеральный девелопер предлагает желающим «двушку» размером 52,6 квадратных метра за 9,2 млн рублей — чуть более низкая цена в уже сданном доме, которая объясняется не щедростью, а банальной нехваткой социальной инфраструктуры и соседством с медведями. Напомним, максимальная сумма, которую можно получить по ипотеке с господдержкой — 9 млн рублей при условии первоначального взноса от 20% стоимости жилья. Математика очевидна и вряд ли оптимистична.

К высокой стоимости квартир прибавляется перенасыщение рынка предложениями. И если большое количество жилья на вторичке увязано с невозможностью приобрести его по льготной ипотеке, то в каталоге сахалинских новостроек поток реальных покупателей блокирует высокая цена — даже с государственной поддержкой островитяне не могут позволить себе студию, цена за квадратный метр которой уже дотягивается до отметки в 300 тыс. рублей. Как ранее писала редакция EastRussia.ru, в Сахалинской области оказались нераспроданными более 3,5 тыс. новых квартир. Своих хозяев ждут не только габаритные «трешки», которые традиционно продаются медленно, но и самые востребованные площади — компактные студии. Только в Южно-Сахалинске, где сейчас возводится большая часть нового жилья, не продано более 2,5 тыс. квартир. В Анивском МО не распродано 780 квартир в двух ЖК, в Корсаковском МО застройщик «Сердца Сахалина» — первого в регионе «Дальневосточного квартала» — не нашел владельцев для 185 квартир, хотя сдача первой очереди назначена на конец 2026 года.

Сегодня Сахалинская область занимает пятое место в России по стоимости квадратного метра на первичном рынке — 212 754 рубля по состоянию на апрель 2026 года. Это почти на 25 тыс. рублей выше среднероссийского показателя (188 919 рублей). Дороже — только Москва (400 181 рубль), Санкт-Петербург (268 367), Московская область (230 921) и Республика Алтай (215 891). Сахалин опережает Крым, Севастополь, Татарстан, Амурскую область и Камчатский край. При этом с начала 2026 года средние цены на островную недвижимость выросли на 5,9% — вдвое больше, чем в целом по стране (2,7%). Для сравнения: в Хабаровском крае удорожание составило 2,95%, в Приморском крае — 2,78%. Сахалинские темпы роста цен — одни из самых высоких в стране, и это при том, что рынок уже перенасыщен предложением. Вложение денег в сахалинскую недвижимость, как отмечалось в предыдущей публикации EastRussia.ru на эту тему, гарантированно обернется провалом: ежегодно владелец будет терять до 1,5% средств. Дорогие квартиры большинству сахалинцев не нужны даже в виде инвестиций.

Общая картина очевидна: рынку жилья на Сахалине в ближайшее время лучше не станет. Перелома цен на горизонте не видно, а дальнейшее перенасыщение гарантировано — один только «Дальневосточный квартал» включает несколько очередей вплоть до 2028 года.

Что стоит за цифрами: льготные программы как главный драйвер

Секрет сахалинского рынка — в концентрации льготных ипотечных инструментов, которые направлены почти исключительно на первичный рынок. «Дальневосточная и арктическая ипотека — главный из них. Ставка 2% годовых, срок до 20 лет, первоначальный взнос от 20% — самые лояльные условия на российском рынке. В 2026 году условия ДВ-ипотеки стали еще мягче для отдельных категорий. Для Сахалина это означает одно: почти любой покупатель с минимальным первоначальным взносом может позволить себе новостройку. Ежемесячный платеж по такой ипотеке в разы ниже, чем по рыночной. Островная субсидия дополняет федеральную программу. С 2025 года молодые семьи и участники СВО могут получить единовременную выплату в 400 тыс. рублей на первоначальный взнос по дальневосточной ипотеке. За год 824 молодые семьи и 308 участников СВО получили такие свидетельства, из областного бюджета было направлено более 280 млн рублей. Спрос оказался настолько высоким, что программу продлили на первое полугодие 2026 года.

Семейная ипотека — еще один льготный инструмент, действующий на Сахалине. Базовые условия — ставка 6%, первоначальный взнос 20%, лимит 6 млн рублей. В 2026 году ставка привязана к количеству детей: для семей с тремя детьми на Дальнем Востоке — 6%, с двумя — 8%, с одним — 10%. Для тех, кто не проходит по условиям дальневосточной программы, это остается реальной альтернативой, хотя и менее выгодной. 

Оба инструмента работают в одном направлении: они делают новостройку доступной и оставляют вторичный рынок без поддержки. Областные власти осознают перекос и работают с федеральным правительством для упрощения ситуации: с 2025 года дальневосточная ипотека разрешена для покупки вторичного жилья в населенных пунктах, где практически нет нового строительства. Но весь юг Сахалина — основные рынки области — под это исключение не попадают. Программа задумана все же как стимул для стройки, а не как инструмент расчистки старого фонда — ситуацию на островном рынке недвижимости эти послабления не изменят.

Внутри вторичного рынка: парадоксы и искажения

Вторичный рынок на Сахалине тоже расслоился, и его внутренняя динамика порой противоречит здравому смыслу. В первом квартале 2023 года улучшенная вторичка стоила 140 570 рублей, типовая — 137 769. Но к четвертому кварталу 2024 года картина перевернулась. Типовая вторичка выросла в стоимости до 143 727 рублей, улучшенная — до 132 336. Типовое жилье стало дороже улучшенного на 11 391 рубль — это нонсенс. Объяснение может быть только одно: продавцы улучшенных квартир сдались и начали снижать цены, чтобы найти покупателя. А владельцы типового жилья продолжали держать цену, надеясь на лучшее. К середине 2026 года структура восстановилась. Улучшенная вторичка стала стоить в среднем 158 810 рублей за «квадрат», типовая — 141 087. Премия «за качество» вернулась и даже выросла до 17 723 рублей. Но этот возврат к норме стоил двух годов искажений и потерь для тех, кто купил улучшенное жилье на пике и попытался продать его в 2024–2025 годах.

Итог пяти лет: дороже и недоступнее

Первичный рынок недвижимости в Сахалинской области за пять лет вырос на 35,6%. Вторичный — на 8,1%. Разрыв в темпах — более чем в 4 раза. Внутри первичного рынка типовое жилье прибавило с начала 2023 года 53,4%, улучшенное — 21,9%, элитное — 4,9%. Внутри вторичного рынка типовое жилье выросло на 2,4%, улучшенное — на 13%. Ни один из сегментов вторичного рынка не приблизился к динамике первичного. Для покупателя это означает простую вещь: новостройка стала другим продуктом. Это не просто жилплощадь: это квадратные метры с государственной субсидией, встроенной в цену. Для продавца вторички эта ситуация — приговор: его актив не растет, а если он купил его в 2023–2024 годах, то, скорее всего, уже потерял в реальном выражении.

Для островного региона это означает растущий риск. Чем сильнее первичный рынок отрывается от доходов населения, тем больше людей оказываются за бортом. Льготная ипотека помогает тем, кто в нее попадает. Но она же выталкивает на обочину тех, кто не подходит под условия, — а таких в Сахалинской области немало. И парадокс в том, что даже те, кто подходит под условия, не спешат покупать: 3,5 тысячи нераспроданных квартир — это не дефицит, это перепроизводство. Рынок, который должен был стать доступнее благодаря льготным программам, стал дороже и одновременно избыточнее. Но главный вопрос, на который предстоит ответить и сахалинским властям, и девелоперам: точно ли островному региону нужно столько нового жилья? На Сахалине и Курилах стабильно сокращается численность населения, завезенная иностранная рабочая сила — однозначно не клиенты застройщиков, а тем временем новых жилых комплексов становится все больше и больше. 3,5 тыс. нераспроданных жилплощадей видятся далеко не пиковой цифрой.

Пятилетний цикл 2022–2026 годов показал: рынок жилья Сахалина перестал быть единым. Он распался на два параллельных мира, которые живут по разным законам. И следующий цикл, если ничего не изменится, только усилит этот раскол.

Ответ выглядит достаточно очевидным. Чем устойчивее и предсказуемее складываются отношения между Пекином и Вашингтоном, тем ниже уровень глобальной турбулентности, тем стабильнее международная торговля и тем более широкие возможности для развития получают территории востока России.

Как отмечало агентство Reuters, переговоры прошли под знаком поиска стабильности, несмотря на сохранение серьезных разногласий между сторонами. По оценке издания, лидеры стремились продемонстрировать готовность к «управляемой конкуренции» и сохранить достигнутое ранее торговое перемирие.

Главный практический результат трехдневного вашингтонского саммита между председателем КНР Си Цзиньпином и президентом США Дональдом Трампом — это осознанный выбор в пользу управляемой конкуренции, разрядки и снижения международной напряженности. Стороны предпочли заморозить наиболее острые противоречия и перевести диалог в конструктивное русло. Именно эта формула сегодня представляет особый практический интерес для российского Дальнего Востока.

Практические итоги переговоров

Перескажем конкретные результаты встречи лидеров двух государств, формирующие предсказуемый и устойчивый экономический ландшафт:

• Торговое перемирие: достигнуто соглашение о продлении временного экономического перемирия еще на два месяца — до 10 января 2027 года. Это дает необходимый запас времени для дальнейшей детальной проработки долгосрочных договоренностей.
• Снижение тарифных барьеров: стороны согласовали взаимное сокращение таможенных пошлин на общую сумму 30 млрд долларов.
• Постоянный торговый совет: учрежден регулярно действующий механизм двусторонних консультаций для оперативного решения возникающих экономических вопросов.
• Безопасность и искусственный интеллект: запущен специальный канал диалога по искусственному интеллекту («суперинтеллекту») с организацией прямой линии связи («горячей линии»).
• Военные контакты: подтверждено намерение подписать меморандум о взаимопонимании между вооруженными силами для предотвращения внештатных и кризисных ситуаций.
• Дипломатические символы: официально подтверждена отправка двух гигантских панд в зоопарк Атланты в рамках продолжения традиционной «панда-дипломатии».
• Предстоящий график: согласовано продолжение встреч на высшем уровне — в ноябре на саммите АТЭС в Шэньчжэне и в декабре на саммите G20 в Майами.

Институционализация диалога: от игры с нулевой суммой к «Хэ эр бу тун»

Для объективного наблюдателя важным аспектом саммита стала теплая и воодушевленная атмосфера на улицах американской столицы. Тысячи представителей китайской диаспоры и граждан КНР с национальными флагами искренне встречали лидера своей страны. Это наглядно продемонстрировало высокую сплоченность китайского общества и широкую поддержку курса на «Великое возрождение китайской нации».

Символично, что позиция, озвученная Си Цзиньпином в ходе визита, получила широкий резонанс как в международной, так и в китайской прессе. Газета Global Times прямо отметила, что развитие сотрудничества между Китаем и США отвечает интересам не только двух государств, но и мировой стабильности в целом.

Глубокий философский подтекст встрече придала программная позиция председателя Си Цзиньпина, подчеркнувшего, что «Китай и США должны быть партнерами, а не соперниками». «Великое возрождение китайской нации» и стремление «Сделать Америку снова великой» (MAGA) способны гармонично сосуществовать и дополнять друг друга на благо всего мира. В рамках концепции «Хэ эр бу тун» (和而不同) — «гармония без единообразия» — китайская дипломатическая школа последовательно демонстрирует, что «Великое возрождение китайской нации» и американские внутренние приоритеты вовсе не являются взаимоисключающими векторами.

Неслучайно китайские официальные источники и выступления Си Цзиньпина на международных площадках регулярно подчеркивают, что человечество имеет общую судьбу, а выигрыш одной страны вовсе не означает проигрыш другой. В выступлениях на площадках АТЭС такой подход напрямую связывается с принципами взаимной выгоды, многосторонности и экономической открытости.

Для Пекина это означает уверенный выход из логики игры с нулевой суммой: Китай фокусируется на внутреннем созидании, технологическом суверенитете и повышении благосостояния граждан, предлагая миру модель равноправного партнерства. Для мирового рынка этот сигнал означает заметное снижение волатильности. Для дальневосточных регионов России это далеко не второстепенная тема — это прямой переход от рисков к предсказуемости. Любой новый виток торговой войны крупнейших экономик автоматически отражается на стоимости перевозок, объемах инвестиций, валютных рынках и экспортных возможностях.

Экзистенциальный интерес Дальнего Востока: три фактора стабильности

Для Забайкальского края, Приамурья, Хабаровского края и Приморья устойчивость китайско-американских отношений имеет не абстрактное, а сугубо прикладное значение. Выступая главными логистическими и ресурсными воротами взаимодействия с КНР, регионы ДФО получают три критически важных дивиденда:

1. Транзитный суверенитет и безопасность цепочек поставок. Снижение геополитической напряженности в Азиатско-Тихоокеанском регионе гарантирует бесперебойную работу морских портов и сухопутных хабов (таких как ключевой узел Забайкальск — Маньчжоули). Предсказуемость мировой торговли означает отсутствие резких скачков страховых ставок и тарифов, что позволяет логистическим операторам планировать долгосрочные инвестиции в инфраструктуру.
2. Финансовая стабильность и юаневая ликвидность. Экономика Дальнего Востока глубоко интегрирована в юаневую зону: от расчетов в территориях опережающего развития (ТОР) до финансирования трансграничных мостов и модернизации Восточного полигона. Уверенный курс Пекина на переговорах с США надежно удерживает курс юаня от спекулятивной волатильности, защищая дальневосточный бизнес от валютных шоков и обеспечивая стабильность трансграничных расчетов.
3. Ускорение стратегии «открытия на север» (向北开放). Сняв часть внешнего давления на южном и восточном морских направлениях, Пекин получает ресурсный и политический маневр для форсированного развития северного сухопутного вектора. Именно поэтому в Маньчжоули и Хулун-Буире ускоряется строительство зоны свободной торговли, внедряются «умные» пункты пропуска (智慧口岸) и создаются академические хабы. Уверенный в своих глобальных позициях Китай не сворачивает, а масштабирует интеграцию со своими надежными соседями.

Зеленая трансформация и аграрный потенциал: новые горизонты

В условиях мирного и предсказуемого сценария развития особое значение приобретают продовольственная безопасность и экологическая повестка. Китай, последовательно реализуя стратегию «зеленые горы и изумрудные воды» (绿水青山就是金山银山), формирует колоссальный внутренний спрос на экологически чистую продукцию без ГМО.

Для Забайкалья и ДФО это открывает стратегическое окно возможностей:

• Возврат земель в оборот: освоение миллионов гектаров пашни на основе строгого соблюдения экологических стандартов.
• Научный севооборот: чередование зерновых культур и сои для полного восстановления и сохранения почв.
• Локализация добавленной стоимости: ключевая задача заключается не просто в экспорте сырья, а в строительстве на местах маслоэкстракционных заводов и элеваторных комплексов. Это позволит создать высокооплачиваемые рабочие места в сельских районах и гарантировать Китаю надежные поставки качественного продовольствия в рамках концепции «двойной циркуляции» (双循环).

Петрович подмечает:

Вашингтонский саммит подтвердил статус Китая как равной и уверенной в себе мировой державы. Надежный партнер ценит надежность в ответ. Наша задача — не гадать о глобальных геополитических разворотах, а синхронизировать инфраструктурные, цифровые и таможенные стандарты нашего приграничья с китайскими. Создавая прочный, технологичный и экологичный мост совместного развития, мы превращаем Дальний Восток и Забайкалье из периферии в главный центр тяжести евразийского процветания.

中文摘要 / 核心要点

· 中美华盛顿会晤定调全球稳定与“管控竞争”： 2026年9月，中美两国元首举行会晤，双方选择“管控分歧、缓和紧张”，达成延长贸易休战及建立常态化沟通机制等务实成果。中方秉持“和而不同”理念，展现了作为自信、负责任大国的全球治理智慧。

· 远东地区的直接红利与“向北开放”加速： 全球地缘政治的缓和与中美经贸关系的稳定，为俄罗斯远东及外贝加尔边疆区带来直接利好：保障海陆物流通道安全、稳定人民币结算体系。同时，中方得以加速推进“向北开放”战略及满洲里自贸片区建设，深化跨境产业链合作。

· 农业合作与绿色发展的新机遇： 在和平稳定的外部环境下，结合中国“双循环”战略与“绿水青山”理念，中俄农业合作迎来深化契机。中方对非转基因及绿色农产品的巨大需求，将推动远东地区土地复垦、科学轮作及农产品深加工产业的发展，为边境乡村经济注入强劲动力。

Владивосток сегодня переживает очень показательный и в чем-то парадоксальный виток в развитии уличной торговли. Еще несколько лет назад город объявил войну хаотичным ларькам: улицы расчистили, пустив под снос старые, часто неприглядные постройки. Казалось, эпоха девяностых и нулевых окончательно уходит в прошлое. Но механизм, предложенный взамен, привел к тому, что на освободившихся местах выросли точно такие же разрозненные будки. Мы прошли полный круг: от киосков ушли, но к тем же киоскам в итоге и вернулись.

Спрос на компактные нестационарные торговые объекты никуда не исчез, а только вырос. Местные производители и малый бизнес оказались в ситуации, когда заходить на первые этажи жилых домов стало экономически бессмысленно. Традиционные помещения там нарезаны по 150–200 квадратных метров, а арендная ставка давит на бизнес: практика показывает, что мясной или молочный павильон на 40 квадратах и магазин на 150 квадратах генерируют сопоставимую выручку. Переплачивать за лишние метры никто не хочет, тем более, когда в капитальные помещения активно заходят федеральные торговые сети.

Фото: ГК «Кузнецов групп»

К этому добавляются жесткие эксплуатационные требования к встроенным помещениям в многоквартирных домах. Размещение обязательной информационной таблички сложностей обычно не вызывает, но монтаж полноценной рекламной вывески на фасаде уже требует использования общего имущества дома и согласия собственников по Жилищному кодексу. Жестко регламентирован режим шумных работ, а санитарные нормы напрямую запрещают загрузку товаров под окнами жилых квартир. В то же время огромный пласт бизнеса — от пунктов выдачи заказов до специализированной местной гастрономии — объективно нуждается в небольших помещениях у дома. Для них качественные павильоны остаются единственным рабочим форматом.

Корень проблемы кроется в сложившейся практике формирования муниципальной схемы размещения НТО. Закон о торговле и Земельный кодекс не запрещают формировать крупные участки, однако городское регулирование по факту заточено под точечные аукционы на микроскопические пятна по 15–20 квадратных метров под одного условного предпринимателя. Человек выигрывает право на размещение, привозит ларек, ставит его ровно в границах пятна и вносит плату по договору. У него нет ни правовых оснований, ни коммерческого стимула благоустраивать хотя бы метр вокруг. В результате город снова обрастает разномастными коробками без парковок, без тротуаров и без единого облика.

Социальные инициативы вроде проекта «Доступное Приморье» показали жизнеспособность самого формата, но обнажили неповоротливость административной машины. Когда в проекте участвуют пять независимых интересантов с равным весом голосов, согласование одной площадки может затягиваться на целый год. У кого-то не хватает оборудования, кто-то вовремя не оплатил техусловия, и в итоге стопорится весь объект. В коммерческом девелопменте, где решения принимаются в едином центре управления, благоустроенный комплекс запускается максимум за два месяца.

Фото: ГК «Кузнецов групп»

Выход из этого тупика лежит в смене градостроительной парадигмы: нужно переходить от точечной нарезки земли к комплексному планированию торговых пространств. Для этого требуется формировать участки площадью 8–10 соток, где можно разместить 5–7 современных павильонов в едином дизайн-коде, организовать удобную парковку, пешеходные зоны и качественное озеленение. Девелопер готов вкладывать по 3–5 миллионов рублей в благоустройство каждой площадки, снимая эту нагрузку с городского бюджета.

Опыт работы с частными территориями возле торговых центров показывает колоссальную востребованность такого подхода. Наши площади заполнены арендаторами на сто процентов при средневзвешенной коммерческой ставке 2500–2700 рублей за квадратный метр. Кстати, с 1 сентября 2026 года вступил в силу Федеральный закон № 14-ФЗ: теперь регионы вправе требовать включения в муниципальные схемы и тех НТО, которые стоят на частной земле. В Приморском крае такой региональный акт пока не принят, но общий вектор понятен — регулирование неизбежно коснется всех сегментов. Тем важнее для города заранее создать внятные цивилизованные правила. Емкость одного только Владивостока позволяет гарантированно освоить десятки тысяч квадратных метров качественных уличных торговых пространств, особенно в спальных районах.

 Фото: ГК «Кузнецов групп»

Чтобы запустить этот процесс на муниципальной земле, необходимо скорректировать подходы на региональном и городском уровнях. Во-первых, предусмотреть в схемах размещения НТО возможность формирования комплексных кластерных площадок. Во-вторых, для проектов с серьезными частными инвестициями в благоустройство прилегающей территории целесообразно заключать договоры на размещение на длительный срок — до десяти лет. При инвестициях в благоустройство проект окупается за три-четыре года, и бизнесу необходим предсказуемый горизонт планирования.

Мы как девелоперы не просим бюджетных субсидий, мы предлагаем понятный инструмент партнерства. Город дает понятные условия размещения, бизнес за свой счет создает цивилизованную торговую среду, а жители спальных микрорайонов получают качественные товары и благоустроенное общественное пространство рядом с домом. Пора перестать плодить одиночные ларьки и начать строить современный город.

В Федеральном законе «Об образовании в РФ» определено: образование – единый целенаправленный процесс воспитания и обучения, являющийся общественно значимым благом и осуществляемый в интересах человека, семьи, общества и государства». Это означает, что приоритеты развития страны должны, как минимум, отражаться в содержании образования детей и молодежи, поскольку «Сегодня-дети, завтра-народ» (С. Михалков).

Примером этому может служить задача о компьютеризации страны, которая была поставлена на Пленуме ЦК КПСС в апреле 1984 года. А уже с 1 сентября 1985 года, во всех школах, техникумах и вузах страны началось преподавание нового учебного предмета «Основы информатики и вычислительной техники», о котором за год до этого никто ничего не знал в образования. Это говорит о том, что система образования – это не расходная статья бюджета, а глобальный ресурс для развития страны.

В 2013 году президент страны Владимир Путин в послании Федеральному собранию определил, что развитие Дальнего Востока — национальный приоритет России на весь XXI век, а с 2015 года на каждом Восточном экономическом форуме «расшифровывает» содержание данного приоритета и ставит различным органам власти задачи по его реализации.

Какова же сегодня роль системы образования в развитии Дальнего Востока? Для ответа на данный вопрос была проанализирована федеральная образовательная программа среднего общего образования^[1] (ФОП СОО), которая является правовой основой для организации образовательного процесса во всех школах страны и подготовки учебников для учащихся 10-11 классов. Документ содержит 130 образовательных программ базового и углубленного уровня по всем школьным предметам и его объем составляет 3456 страниц.

Анализ содержания ФОП СОО показал, что термин «Дальний Восток» встречается в нем только один раз в 122 Федеральной рабочей программе по учебному предмету «История» (углубленный уровень) в подразделе 122.6.2.3.4. Внешняя политика СССР в 1920 - 1930-е гг. в абзаце «Возрастание угрозы мировой войны. Попытки организовать систему коллективной безопасности в Европе. Советские добровольцы в Испании и в Китае. Вооруженные конфликты на озере Хасан, реке Халхин-Гол и ситуация на Дальнем Востоке в конце 1930-х гг.»

Что же касается других программ, как то география, обществознание, воспитание и другие, то про Дальний Восток – национальный приоритет России на весь XXI век там нет ничего. Это означает, что в школьных учебниках по данным предметам соответствующей информации также не будет.

^[1] ПРИКАЗ Минпросвещения РФ от 18 мая 2023 г. N 371 (ред. от 10.11.2025) https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_452080/

В августе 2022 года принят исторический документ о развитии Северного морского пути до 2035 года. Это произошло спустя полгода после начала СВО, европейские и американские компании, по соглашению с которыми были приняты все объемы перевозок по данному направлению, вышли из данного проекта. При этом на тот момент он не прошел научную экспертизу.

В условиях изменения глобальных мировых логистических контуров сформировалось устойчивое, повышенное внимание к развитию Арктики и Трансарктического транспортного коридора (ТТК). России теперь необходимо «вшить» Арктику в единую систему коридоров России и Евразии – это одна из ключевых стратегических задач для страны. А ТТК выступает катализатором ревизии всей национальной транспортной стратегии.

Вопрос транспортной обеспеченности крайне важен для регионов Дальнего Востока и Арктики. Проекты добычи минеральных ресурсов Арктической зоны – экспортно-ориентированы: 82% грузопотока по Севморпути, из Мурманска и Архангельска составляют руды и минеральные удобрения. Проекты освоения Арктики, связаны с состоянием двух переменных. Первая – использование высокотехнологичных решений (в основном зарубежных) в разработке оборудования, технологий, транспортных средств, транспортной системы. И вторая – хронический рынок мировой конъектуры, от которого очень зависит Россия. В 2023 году страна не добрала 77% от плана, утвержденного в 2022 году. В 2024 году РФ должна была по этому же плану сделать 90 млн тонн, при том, что реальный грузопоток составил 38 млн тонн.

Сегодня остро стоит задача четкой экспертной оценки текущей ситуации научным сообществом. Оно играет роль медиатора между бизнесом и государством. Перед наукой стоит задача экспертной оценки соответствия возможностей, взятых на себя обязательств бизнесом. Сейчас в Арктике добычные проекты практически остановлены, они не приносят никакой выгоды, ведь для целого ряда российского сырья европейский рынок закрыт.

Мы продолжаем предоставлять дисконт в цене по всем видам продукции, однако вхождение на олигополистический рынок в Восточной Азии влечет за собой веер вторичных санкций, в том числе оплату за доставленную продукцию, за поставленный материал, увеличение рейсов. Мы продаем дешевле, платим за перевозку больше, и соответственно получаем меньше денег, а государство получает меньше отчислений от деятельности компаний.

Все показатели, которые вносятся в документы стратегического планирования (Стратегии развития АЗРФ И ДФО, которые в настоящие время разработаны и находятся в стадии «доработки») или дорожные карты, должны оцениваться независимыми экспертами. Необходимо провести системный анализ всей совокупности существующих связанных негативных фактов и факторов, которые мы видим в развитии проектов, в данном случае развития Арктической зоны, и самое главное – предложить обоснованные решения, выгодные для страны и для бизнеса.

Сегодня значимая роль в экспертизе разрабатываемых проектов отводится Российской академии наук (РАН). Она стала высшим экспертным органом Российской Федерации. Однако в числе специфических больших вызовов для научно-технологического развития транспортного комплекса следует констатировать отсутствие в настоящее время отделения в РАН, специализирующегося на рассмотрении фундаментальных научных проблем и научной экспертизе в сфере транспорта. Оно необходимо для обеспечения научной координации и экспертизы транспортной составляющей в стратегических документах и фундаментальных научных исследованиях в этой области.

Семейное предпринимательство – один из наиболее устойчивых и социально значимых секторов малого и среднего бизнеса в России. По оценке Торгово-промышленной палаты РФ, свыше 70% всех субъектов МСП в стране можно отнести к категории семейных.

Для Дальнего Востока России, где демографические и инфраструктурные вызовы стоят особенно остро, семейный бизнес приобретает стратегическое значение. Регион обладает уникальными природными ресурсами – лесом, рыбой, полезными ископаемыми, а также стратегически важным географическим положением вблизи стран Азиатско-Тихоокеанского региона. Это создает определенные возможности для бизнеса.

Семейные предприятия уже сегодня составляют основу малого и среднего предпринимательства в дальневосточных регионах. В отраслевом разрезе они доминируют в ключевых для ДФО секторах: туризм, рыболовство, сельское хозяйство, общественное питание. Для Дальнего Востока с его туристическим потенциалом и богатейшими рыбопромысловыми угодьями это означает, что семейный бизнес уже де-факто является системообразующим элементом местной экономики, и несет в себе большой потенциал для социально-экономического развития региона.

Для того, чтобы реализовать этот потенциал, необходим целенаправленный подход к развитию семейного предпринимательства в регионе. Введение официального статуса «семейного предприятия» – это не просто символический шаг. Для региональных бюджетов и органов власти это инструмент с измеримым экономическим, социальным и управленческим эффектом.

Сейчас меры поддержки нередко «размываются» среди разных категорий бизнеса, а определение семейного предприятия даст региону возможность выделять целевые программы – льготные кредиты, субсидии, гранты, аренду помещений на особых условиях – для тех, кто гарантированно остается в регионе и вкладывается в его развитие. Это повысит эффективность бюджетных расходов и усилит долгосрочный эффект от господдержки.

Семейный бизнес вносит вклад в снижение нагрузки на социальный бюджет региона. Семейные предприниматели не претендуют на пособия по безработице и социальные выплаты, поскольку они сами обеспечивают себя, членов семьи и наемных работников. Средний срок жизни семейного бизнеса – 15-20 лет против 3-5 лет у обычного, что означает долгосрочную занятость без государственных субсидий.

Законодательный статус дает семьям предпринимателей уверенность в будущем и ресурс для передачи бизнеса детям. Молодежь аккумулирует бизнес-опыт родителей и вкладывает в него свои сильные стороны – гибкость, инновационный подход. Это усиливает потенциал развития семейного предприятия. Сохраняется и преумножается трудовой и налоговый ресурс территории.

Интеграция в налаженный бизнес родителей позволяет молодым людям чувствовать финансовую уверенность. Это, в свою очередь, служит базой для создания собственной семьи с детьми, что позитивно влияет на демографию региона.

Именно семейные предприятия зачастую становятся носителями локальных традиций и уникальных компетенций – они развивают народные промыслы, локальные гастрономические бренды, ремесленные производства, тем самым укрепляя культурную идентичность территории и повышая ее туристическую привлекательность. Четкое определение позволит региональным властям учитывать, анализировать и целенаправленно поддерживать сектор, выделять средства из бюджета именно тем предприятиям, которые дают максимальный эффект.

Таким образом, семейный бизнес на Дальнем Востоке – не просто экономическая категория, а инструмент решения ключевых региональных проблем: оттока населения, недостаточно стабильной налогооблагаемой базы, слабого развития малых территорий. Введение семейного предприятия в региональное законодательное поле позволит эффективно использовать этот инструмент, даст синергетический эффект с уже действующими преференциями ТОР, СПВ и программой «Дальневосточный гектар».

Законодательное закрепление понятия «семейное предприятие» – уже реальность для 27 субъектов Российской Федерации. Часть регионов Дальнего Востока – Республика Саха (Якутия), Приморский край, Камчатский край, Амурская область – уже приняли соответствующий закон. Принятие аналогичного закона в Хабаровском крае, Сахалинской области и ЕАО стало бы логичным продолжением этой тенденции.