Чайки захватили крыши жилых домов в Магадане

Трудный опыт

Согласно данным платформы «Росинфра» (создана для привлечения инвестиций в инфраструктуру регионов РФ), с 14 июля по 3 августа в ГИС Торги опубликовано 88 концессионных соглашений на 17,4 млрд руб. Средний срок реализации проектов – 7 лет.

Один проект заявлен в парках и общественных пространствах, три – в сфере обращения с ТКО, два проекта – в отрасли защиты территории и ГТС, остальные — в ЖКХ и городской среде.

Крупная концессия планируется к реализации в Магаданской области. Речь идет о создании и эксплуатации объектов для утилизации и захоронения твердых коммунальных отходов. Объем частных инвестиций в рамках соглашения составит 6,4 млрд рублей.

В Амурской области с потенциальным концессионером планируется строительство городского парка культуры и отдыха в городе Благовещенске (3,4 млрд руб.)

На сайте Минэкономразвития можно ознакомиться с реестром концессий в России за последний полный год. Так, в Хабаровском крае по итогам 2024 года числится 91 концессионное соглашение на разных этапах реализации, заключенное с 2009 года. Это строительство дорог, объектов коммунальной инфраструктуры, школ, музеев, центров отдыха и парков. Из них очень небольшое количество вышли на стадию эксплуатации.

В то же время некоторые проекты успели скандально прославиться в СМИ. Например, на 19 августа в Арбитражном суде Хабаровского края назначено очередное судебное заседание по делу о так и не построенном «межвузовском кампусе».

Ответчиком выступает ООО «Камус 25», аффилированное с Восточно-Арктической нефтегазовой Корпорации (ВАНК) Станислава Неверова (числился учредителем компании по 22 февраля 2024 года). В мае Центральный районный суд Хабаровска приговорил инвестора к 3,5 годам колонии общего режима за финансовые махинации с бюджетными средствами при исполнении концессионных соглашений в Забайкальском и Хабаровском краях.

Неверов известен в СМИ, как главный концессионер Дальнего Востока. На счету ВАНК сразу несколько концессий от Читы до Владивостока, включая три недостроенные школы в Хабаровске. Строительство межвузовского кампуса с объемом инвестиций более 25 млрд рублей стало одним из крупнейших среди них. Но свои обязательства инвестор исполнить не смог. На сегодняшний день концессионное соглашение расторгнуто. Министерство имущества Хабаровского края подало иск о признании недействительным договора аренды земельных участков.

Сам Неверов, хотя и признал свою вину в части незаконного вывода денежных средств на банковские карты, заявил, что до последнего пытался «платить и гасить кредиты», буквально разрываясь между концессиями. Перераспределение финансов с объекта на объект в условиях высокой ключевой ставки он называл главной причиной неисполнения своих обязательств.

Проблема – в контроле

Конечно, далеко не каждое концессионное соглашение заканчивается уголовным делом, есть и успешные примеры.

«У нашей компании положительный опыт. Построили школу и детский сад в рамках государственно-частного партнерства и сейчас продолжаем работать по концессии», - рассказал редакции генеральный директор ГК "DNS Девелопмент" Андрей Артамонов.

Только в строительство школы инвестор вложил около миллиарда рублей. После ввода объекта в эксплуатацию его передали администрации Надеждинского муниципального района Приморского края, а ДНС по условиям соглашения организовала в учебном заведении программу дополнительного платного образования – это продленка, различные развивающие занятия, кружки и секции.

Примечательно, что компания сама вышла с инициативой о строительстве на органы власти (закон это предусматривает). Сегодня инвестор возводит социальную инфраструктуру по «Дальневосточной концессии», то есть государство, пусть в рассрочку, компенсирует его расходы из федерального бюджета в течение 7-10 лет. Но тогда подобного механизма не существовало, и пришлось постараться, чтобы привлечь федеральное финансирование, так как у края достаточных средств не было. Недостаток бюджетной обеспеченности – одна из главных причин отказа инвестору, который выходит с инициативой на органы власти.

Однако такие проекты – «не про прибыль», отмечают в компании. Скорее, социальная инфраструктура повышает привлекательность построенного ДНС жилья.

Нужен арбитр

С точки зрения делового сообщества, концессия остается непопулярным и рискованным инструментом для бизнеса. Результаты проверок действующих концессий в Хабаровском крае показывают многочисленные нарушения – отставания от графика и невыполнение финансовых обязательств в полном объеме.

Похожая ситуация и в других регионах. Из 14 концессий на объекты образования, спорта и культуры в Приморье 5 расторгли, а в остальных нашли ошибки и нарушения. К таким выводам пришла Контрольно-счетная палата региона по итогам проверки за 2024 год.

Несовершенство законодательства, представляющее высокие риски как для заказчика, так и для исполнителя, отсутствие должного регулирования и высокую стоимость реализации проектов при длительном сроке окупаемости предприниматели выделяют среди главных причин небольшой популярности концессий.

Глава «Альянса строителей Приморья» Матвей Савич считает, что между сторонами концессионного соглашения необходим посредник или «арбитр», который будет помогать решать спорные вопросы.

«На мой взгляд, основная проблема — это слабый контроль. Решить ее можно с помощью оператора, который выступит связующим звеном между инвестором и краевой или муниципальной властью в зависимости от уровня проекта. Например, в Москве такой оператор есть – он разрабатывает проект будущей концессии, предусматривая интересы всех сторон, потому что здесь очень тонкая грань – шаг в сторону, и в убытке останется муниципалитет или, наоборот, инвестор недополучит прибыли. «Арбитр» мог бы помогать решать спорные вопросы (а их обязательно будет масса) в режиме онлайн на всех этапах реализации проекта. Это действительно важно, ведь практика показывает, что и муниципалитет может «встать в позу», и инвестор не всегда идет на уступки. В итоге начинаются суды, стройки отстают от графика, жители остаются без заявленных объектов инфраструктуры», — прокомментировал Матвей Савич.

Второй момент, по его словам, связан с высокой ключевой ставкой. Расходы концессионеров растут. А концессия в большинстве своем предполагает получение дохода в течение отложенного периода 5-15 лет.

«При высокой ставке кредитования концессии становятся невыгодны. Это подтверждает то, что многие регионы, например, Калининградская область, сегодня замораживают проекты по концессиям до лучших времен. Как вариант, можно задействовать помощь крупных финансовых организаций, таких как Сбер или ВЭБ.рф. Но на мой взгляд, для крупнейших банков подобные вложения большей частью неинтересны. Что касается грантов от государства – можно их привлекать. Но здесь, опять же, нужен оператор, который будет помогать инвестору и контролировать все возможные риски», - говорит Матвей Савич.

Главные финансовые и организационные риски связаны с привлечением субподрядных организаций, подчеркивает он. Чтобы инвестор не тратил средства впустую, «концессионный оператор» должен принимать участие и в работе с субподрядчиками.

Отложить до лучших времен

Каждую концессию лучше разбирать отдельно, отмечает застройщик, глава компании «СЗ "ДАВИНЧИ ГРУПП"» Алексей Исаков.

«Были случаи, когда концессионер хотел переложить все бремя финансовой ответственности на власти и в этом случае проект распался. Также бывают кейсы, когда деньги по концессии от властей долго идут, а в стройке есть график. И если ему не следовать, то проект не будет реализован. Мы также знаем и об успешных случаях, когда проект выполняется с обеих сторон», — рассказал он.

Сейчас в условиях СВО у государства есть свои приоритеты поэтому концессии могут быть отодвинуты на второй план, подчеркивает эксперт. При этом подготовка концессионных соглашений и тем более их реализация — это очень длительный процесс.

«Поэтому, думаю, потенциальным концессионерам можно смело планировать новые проекты за пределами окончания СВО», — считает Алексей Исаков.

Альтернатива концессиям

Что касается альтернатив, то их, по словам собеседника, не так и много. Дело в том, что проекты, реализуемые по концессии, как правило, связаны со строительством социальной инфраструктуры. И здесь вопрос сложный — кто должен эту инфраструктуру строить. Если строит девелопер и государство затем выкупает школу или поликлинику – это один путь. А если он должен затем подарить ее, то сразу рушится финансовая модель. Сегодня строительные проекты имеют не такую высокую доходность, чтобы девелопер мог позволить себе подобную роскошь, ведь любой из подобных объектов — это многомиллиардные затраты. Поэтому концессия и была вариантом реализации объектов социальной инфраструктуры в последние годы.

Сегодня все чаще говорят о том, что механизм комплексного развития территорий приходит на смену концессиям. Но по мнению Алексея Исакова, КРТ — это еще более сложные в финансовом плане проекты.

«Я молчу про организационно-правовые его аспекты. В варианте, когда есть просто участок земли, остаются лишь вопросы сетей и социальных объектов, которые необходимо решить девелоперу. Но таких вариантов в последнее время все меньше и меньше. В основном зоны КРТ накладываются на участки, где уже есть построенные объекты. И тогда возникает новый и совсем непростой вариант – реновация. Девелопер должен решить вопросы расселения жильцов, выкупа недвижимости. Но, казалось бы, простые вопросы согласования с владельцами условий затягиваются на годы. Поэтому многие девелоперы не готовы включаться в этот процесс», — пояснил собеседник.

Тем не менее, по его словам, КРТ остается пока единственным вариантом для застройки в городской черте. Поэтому для данных целей в проекты включаются как правило крупные девелоперы с богатым опытом решения подобных вопросов. Такие проекты будут развиваться медленно по вышеупомянутым причинам, но они помогут менять города в лучшую сторону.

Что касается концессий, то здесь стоит обратить внимание на существующую инфраструктуру. В России в последние годы строится много жилья, но в демографическом плане нет прироста, а значит, плохо используются существующие мощности.

«Нужно давать девелоперам возможность не строить новые, а модернизировать старые школы, сады, поликлиники и другие объекты. Во Владивостоке таких объектов можно назвать десятки. Но затраты на обновление существующих объектов гораздо ниже. Это реальная альтернатива!», — обозначил Исаков.

Гибридная модель

Матвей Савич считает, что механизм КРТ может быть более выгоден регионам, ведь застройщик берет на себя все расходы как по строительству жилья, так и инфраструктурных объектов. Но, опять же, не каждый даже крупный игрок готов нести такое финансовое бремя, и нужны максимально точные расчеты, чтобы вложения оправдались.

«При этом стоит обратить внимание на гибридную модель. В частности, опыт Москвы, где распространено слияние этих двух механизмов. Например, часть территории застраивается в рамках КРТ, а часть – по концессии, допустим, дороги, парковки, гостиницы и другие объекты, которые могут приносить доходы концессионерам. Все остальное – школы, жилье и другая социальная инфраструктура, построенная в рамках комплексного развития территорий, после завершения работ передается муниципалитету и переходит под его юрисдикцию. Но опять же, под присмотром регионального оператора. Кто мог бы выступать в качестве такого третьего лица, надо подумать. Возможно, организация, учрежденная при участии субъекта РФ. Например, у нас есть КРДВ, которая руководит процессами строительства на территориях опережающего развития – по такому же принципу мог бы работать и «концессионный арбитр», — прокомментировал Матвей Савич.

Концессионная реформа начинается с ЖКХ

Правительство видит назревшие проблемы и готовит серьезные изменения в законодательство о концессиях. Пока речь идет о ЖКХ. С 1 сентября вступают в силу поправки в Федеральный закон «О концессионных соглашениях». Нововведения распространяются на объекты теплоснабжения, централизованные системы горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и водоотведения, а также отдельные объекты таких систем.

Прежде всего, ужесточились требования к потенциальным концессионерам. Заключить соглашение сможет только инвестор с опытом эксплуатации объектов ЖКХ не менее двух лет, если он заходит в населенный пункт с населением от 100 тысяч до 500 тысяч человек. Если в городе проживает более 500 тысяч человек, требуется опыт не менее трех лет.

Субъект РФ теперь является обязательной третьей стороной в концессионном соглашении. Инвестор должен будет согласовать проект с высшим должностным лицом администрации муниципалитета. Но здесь юристы усмотрели пробелы в законодательстве.

«Отсутствие в законе о концессиях правила о согласовании проекта концессионного соглашения (КС) с регионом и порядка подписания им КС может приводить к затягиванию сроков подписания», — предупреждает юрист заведующий базовой кафедрой юридического факультета НИУ ВШЭ Санкт-Петербурга Денис Качкин.

Также инвестор обязан разработать и направить в уполномоченный орган проект инвестиционной программы концессионера.

Неисполнение установленных соглашением плановых показателей теперь является основанием для расторжения договоренностей на законодательной основе.

«На практике нарушение (недостижение) показателей деятельности концессионера могло включаться в соглашение в качестве существенного нарушения условий концессионером, и наряду с другими нарушениями явиться основанием для расторжения соглашения по решению суда. Теперь данное основание расторжения закреплено законодательно. Это вызывает опасения у потенциальных концессионеров, учитывая, что фактические состояние и показатели передаваемых коммунальных объектов зачастую выявляются уже после заключения КС», — пояснил Денис Качкин.

Большинство изменений, действительно, вызвано назревшими практическими проблемами, и их внесение можно оценить положительно. Основной вопрос — будет ли принятый закон способствовать повышению интереса инвесторов к коммунальным концессиям, привлечению инвестиций в отрасль, и, как следствие, развитию концессий в сфере ЖКХ. Сейчас с уверенностью можно сказать, что принятые поправки приведут к необходимости еще более тщательной проработки концессионных проектов, включая вопросы распределения рисков между сторонами, заключил эксперт.