Баня как продолжение дома

Исторически банная культура занимала важное место в жизни российских городов, но в последние десятилетия оказалась вытеснена за пределы повседневности — в формат дач, загородных комплексов или редких специализированных заведений. Проект ЖК «Ресурс» предлагает переосмысление этой традиции. Баня в этом жилом комплексе – это символическое сердце философии восстановления ресурса и именно поэтому она красная.

В «Юникей» подчёркивают, что баня в составе жилого комплекса — это не экзотика и не дань моде, а логичное продолжение концепции заботы о качестве жизни. Баня становится пространством восстановления, общения и замедления ритма — наравне с дворовыми территориями, общественными зонами и сервисами для жителей.

Новый городской опыт для Хабаровска

Выбор концепции не случаен и актуален для Хабаровска. Город с выраженной сезонностью, активным сообществом и вниманием к качеству среды оказался точкой, где запрос на новые форматы жизни сформировался раньше, чем в других регионах.

ЖК «Ресурс» позиционируется как место, где традиционные ценности — здоровье, общение, баланс — находят современное архитектурное и инфраструктурное воплощение. Баня в этом контексте становится не редким событием, а частью привычного городского сценария.

— Мы стремимся создавать комфортные и современные пространства, где жители действительно чувствуют себя дома. Для нас важно, чтобы каждый проект органично вписывался в городскую среду и отвечал ожиданиям людей, — отметила коммерческий директор компании «Юникей» Юлия Ружицкая.

В этом смысле ЖК «Ресурс» может стать пилотным проектом для нового подхода к городской среде в России — где банная культура возвращается не в формате ностальгии, а как актуальный элемент современного образа жизни.

Выбор квартиры в 2026 году всё чаще становится стратегическим решением, а не просто покупкой жилья. Покупатели оценивают не только стоимость квадратного метра, но и локацию, транспортную доступность, качество городской среды, надёжность девелопера и ликвидность объекта в долгосрочной перспективе. По мнению экспертов рынка, именно комплексный подход позволяет избежать разочарований спустя несколько лет после сделки.

— Сегодня квартира — это одновременно пространство для жизни и финансовый актив. Поэтому важно с самого начала понимать, с какой целью приобретается жильё: для собственного проживания, инвестиций или будущего расширения семьи, — отметила Юлия Ружицкая, коммерческий директор «Юникей».

По словам топ-менеджера, в 2026 году покупатели стали внимательнее относиться к потенциалу локации и сценарию развития района, а не только к текущему состоянию инфраструктуры. Жильё всё реже воспринимается исключительно как квадратные метры — сегодня оно становится частью личной экосистемы человека.

— Современный покупатель ищет баланс между работой, семьёй, отдыхом и развитием. Именно этот баланс определяет ощущение качества жизни, — продолжает Юлия Ружицкая.

В 2026 году всё большую ценность приобретают проекты, где ключевые потребности можно закрыть в рамках одного жилого комплекса, без необходимости постоянно выстраивать сложную городскую логистику. В «Юникей» подчёркивают, что продуманная концепция позволяет жилью «работать» на человека на разных этапах жизни. Пример успешной реализации такой концепции — жилой комплекс «Сторис» в Хабаровске. При его проектировании исходили из идеи баланса четырёх жизненных аспектов: гармонии в семье и с близкими, реализованности в мире, заботы о теле и душе и состояния ума, включая ментальное здоровье. Эта философия нашла отражение в архитектуре и функционале проекта: комплекс состоит из четырёх башен с разной концепцией, каждая из которых ориентирована на определённый жизненный сценарий — от семейного уклада до профессиональной самореализации и восстановления ресурсов. При этом у каждой башни предусмотрены собственные планировочные решения, отдельные дворы и общественные пространства на первых этажах, что позволяет сочетать разнообразие форматов жизни в рамках одного проекта. Все свои потребности жители смогут закрывать в рамках одного комплекса: в ЖК предусмотрены супермаркет, аптека, кафе, фитнес-клуб, салон красоты, пункты доставки.

Эксперты отмечают, что подобный подход становится ответом на запрос покупателей 2026 года, которые всё чаще ищут универсальные и гибкие решения. Надёжность застройщика, прозрачность реализации и соответствие заявленной концепции фактическому наполнению проекта в таких условиях приобретают решающее значение.

Таким образом, успешный выбор квартиры в 2026 году строится на балансе рационального расчёта и понимания собственных жизненных приоритетов. Именно такой подход позволяет избежать разочарований и сделать покупку осознанным шагом, который остаётся актуальным на протяжении многих лет.

Дальний Восток и Арктика: большие масштабы — большие вызовы – большой потенциал

Российский Дальний Восток (ДВ) занимает колоссальную территорию − почти 7 млн квадратных километров. Это лишь немного меньше площади Австралии (7,67 млн), которая находится на шестом месте среди крупнейших государств мира, и более чем в два раза превышает территорию Индии (3,29 млн), находящейся на седьмой позиции в этом рейтинге.

Просторы российской Арктики – точнее, Арктической зоны Российской Федерации (АЗ) − хоть и уступают Дальнему Востоку, также поражают своими масштабами. Ее площадь составляет 4,8 млн кв. км. Это в два раза больше территории крупнейшего государства Африки − Алжира (2,38 млн) и примерно в 1,7 раза превышает площадь Аргентины (2,78 млн), занимающей значительную часть Южной Америки.

Суммарная же площадь Дальнего Востока и Арктики превышает территорию второй по величине страны мира − Канады (9,98 млн кв. км). Причем разница немалая − более 1,8 млн кв. км, что больше, чем площадь Германии, Франции, Испании и Италии вместе взятых.

Во многом по причине своих размеров Дальний Восток и Арктика сталкиваются с серьезными демографическими вызовами. На территории ДФО проживает не более 5% населения России, в Арктической зоне − и того меньше, около 1,6%. Однако столь низкая плотность населения на фоне колоссальных территорий — это не только вызов, но и скрытый потенциал. Государство выстраивает систему стимулов для привлечения людей и инвестиций в эти регионы. В таких условиях бизнес-проекты на Дальнем Востоке и в Арктике нередко демонстрируют рентабельность, превышающую аналогичные кейсы в центральной части России. При этом каждый успешно реализованный частный проект становится не просто историей успеха одного инвестора, а важным звеном в развитии экономики всего макрорегиона.

«Гектары» есть. Возможности тоже

Сегодня основным инструментом привлечения населения на Дальний Восток остаются программы «Дальневосточный» и «Арктический гектар». В рамках первой граждане России имеют право бесплатно получить на Дальнем Востоке земельный участок площадью до одного гектара. Цели использования земли могут быть самыми разными: строительство жилья, ведение сельского хозяйства, предпринимательская деятельность. Программа начала работу в июне 2016 года.

Сразу после запуска «Дальневосточного гектара» вокруг инициативы возник настоящий ажиотаж − россияне массово стремились получить участок на берегу Японского моря или где-нибудь вдоль трассы Владивосток–Хабаровск. Со временем интерес к программе немного снизился: кто-то не смог пройти процедуру получения земли, кто-то столкнулся с негативными отзывами. Однако, по состоянию на конец 2024 года, землю по программе уже получили 145 тысяч человек. Это означает, что в среднем ежегодно оформлялось около 18 тысяч участков. Только представьте: каждый год участки в дальневосточной тайге получает столько же людей, сколько проживает, например, в крымском городе Судак.

Тем не менее, популярность программы сыграла с ней и злую шутку. Постепенно закрепился миф о том, что получить пригодный для строительства или ведения бизнеса участок практически невозможно. На деле это не так. Многие скептики попросту не разобрались с порталом надальнивосток.рф или вовсе на него не заходили. Между тем официальная статистика Минвостокразвития говорит о том, что процент отказов по заявкам на участие в программе не превышает 2–2,5%. Более того, практика сопровождения земельных сделок показывает, что и в 2025 году россияне продолжают успешно оформлять участки в 300 метрах от морского побережья или в коттеджных поселках в пригороде Уссурийска.

«Арктический гектар» − «младший брат» дальневосточной программы. Он стартовал в августе 2021 года и дает гражданам России право бесплатно получить земельные участки в регионах Арктической зоны РФ. К ней относятся: Мурманская область, Ненецкий и Ямало-Ненецкий автономные округа (вся территория), а также отдельные муниципалитеты Республики Карелия, Республики Коми, Архангельской области и Красноярского края. С 1 сентября 2025 года в программу войдут также Белоярский и Березовский районы Ханты-Мансийского автономного округа.

Арктическая программа пока не достигла той популярности, которую получил «Дальневосточный гектар». По данным на июль 2025 года, землю в Арктике получили чуть менее 9 тысяч человек. Среднегодовой темп оформления участков составляет около 2,25 тысячи в год — это примерно в восемь раз ниже, чем по дальневосточной программе.

Выбираем свой «гектар»: на берегу моря или с видом на северное сияние

Итак, в рамках программ «Дальневосточный гектар» и «Арктический гектар» россияне получили в совокупности 152 тысячи участков. Много это или мало? Вопрос скорее риторический. Однако ясно одно − эта цифра пока не отражает того потенциала, которым обладают регионы действия программы.

Например, в центральной России мало кто знает, что Приморский край − настоящая туристическая мекка как для жителей российского Дальнего Востока, так и для туристов из Китая. Только в 2024 году регион принял 3,9 миллиона гостей. Неудивительно, что Приморье продолжает удерживать лидерство по количеству оформленных гектаров − 31,6 тысячи участков, что составляет почти 22% от общего числа выданных «дальневосточных гектаров». Тем не менее даже сегодня в регионе можно найти свободные участки в шаговой доступности от моря. Эти земли подходят не только для индивидуального строительства, но и для запуска самых разнообразных туристических проектов − от баз отдыха и круглогодичных отелей до детских оздоровительных лагерей.

В Арктике несомненным лидером по количеству оформленных участков стала Мурманская область. Здесь россияне получили 3,7 тысяч участков − это 41,5% от всех «арктических гектаров». Регион, конечно, не обладает таким масштабным туристическим потенциалом, как Приморье. Однако о таких локациях, как Хибины или Териберка, сегодня слышал практически каждый житель России. В 2024 году Мурманскую область посетило порядка 700 тысяч туристов, и даже эксперты Высшей школы экономики отмечают: туризм в Териберке стал «чрезмерным».

На этом фоне оформленный в Мурманской области гектар может легко превратиться в устойчивый бизнес. Несколько компактных, но хорошо утепленных модульных домиков способны не только приносить доход владельцу, но и помочь региону справляться с наплывом aurora hunters («охотников за северным сиянием» − прим. ред.).

Проекты с доходностью 1100%: реальные кейсы

Программы «Дальневосточный» и «Арктический гектар» − сложные, но при этом эффективные социально-экономические инструменты. Относительно низкий интерес населения к этим инициативам, возможно, связан не столько с реальными ограничениями, сколько с недоработками в информационной и маркетинговой стратегии.

Если свести общественное восприятие этих программ к одному предложению, оно звучало бы примерно так: «Это возможность уехать куда-то очень далеко и вдобавок заняться там каким-то непонятным бизнесом». Подобная формулировка может казаться пугающей и скорее ассоциируется с образом романтиков и авантюристов, чем с прагматичными родителями или опытными предпринимателями. Между тем, простые расчеты позволяют посмотреть на программу «инвестиционным» взглядом − как на инструмент инвестирования в недвижимость или даже как на средство производства, полученное на максимально льготных условиях.

Перейдем к цифрам. Средние затраты инвестора на оформление участка, его освоение, получение в собственность и первые уплаты земельного налога, как правило, не превышают 500 тысяч рублей. С момента оформления права собственности участок приобретает рыночную стоимость, которая напрямую зависит от его местоположения, близости коммуникаций и инвестиционного потенциала территории. При грамотном выборе рыночная стоимость гектара может достигать нескольких миллионов рублей.

Показателен пример из Мурманской области. Один из участков по программе «Арктический гектар» был оформлен на берегу озера Канентъявр − в 42-х километрах от Мурманска, в среднем течении популярной у туристов реки Териберки. С берега озера открывается отличный обзор на северное сияние − а это значит, что проблем с загрузкой туристического объекта здесь точно не будет. В локации уже действуют базы отдыха, где стоимость двухместного номера составляет от 27 500 рублей за ночь!

Рыночная стоимость участка с подведенными коммуникациями в этом районе по состоянию на июнь 2025 года составляет 55 000 рублей за сотку. То есть гектар здесь может стоить порядка 5,5 миллиона рублей. Таким образом, вложенные за пять лет 500 тысяч рублей окупаются как минимум в 11 раз! Доходность, сопоставимая разве что с крайне рискованными и зачастую незаконными видами деятельности.

Пример с Дальнего Востока не менее убедителен. Участок площадью 70 соток был оформлен в поселке Тимирязевский — всего в 8 километрах от города Уссурийск, одного из ключевых логистических узлов Приморья. К участку примыкают автомобильная дорога и линии коммуникаций. Близкие по параметрам участки в этом районе оцениваются в 40 000 рублей за сотку, что дает рыночную стоимость всего участка около 2,8 миллиона рублей.

Таким образом, инвестиции, вложенные в «дальневосточный гектар», окупаются в пять раз уже через пять лет. А если учесть динамику роста цен на землю в Приморье, то к 2032 году участок может стоить до 5,6 миллиона рублей, а общая доходность проекта достигнет 1100%.

При этом, как показывает практика многие владельцы столь перспективных гектаров, оценив потенциал участка, зачастую предпочитают не выходить из проекта, а развивать его самостоятельно, открывая туристические базы, создавая фермерские хозяйства или просто переезжая на постоянное место жительства.

«Инвестиционный» взгляд – во благо государства

Нередко можно столкнуться со скепсисом: дескать, подход к «дальневосточным» и «арктическим» гектарам как к объектам инвестирования и перепродажи противоречит самой идее государственных программ. Ведь основная цель − стимулировать социальную и экономическую активность на Дальнем Востоке и в Арктической зоне, а не формировать земельный фонд для последующей реализации. Однако «инвестиционный» взгляд на гектар вовсе не противоречит интересам государства, а напротив, напрямую способствует достижению поставленных целей.

Во-первых, он помогает россиянам в буквальном смысле «оценить» предоставляемую им льготу. Образ земли «далекой и ненужной» сменяется конкретным пониманием ее рыночной стоимости и маржинального потенциала. Это меняет восприятие Дальнего Востока и Арктики − с абстрактных территорий на реальные точки роста.

Во-вторых, даже те, кто изначально рассматривает участие в программе с целью перепродажи участка, получают стимул ближе познакомиться с регионами. Поездка в Архангельскую область или на Камчатку для осмотра «гектара» часто становится первым шагом к переосмыслению восприятия дальневосточных и арктических регионов нашей страны. На практике около половины таких участников в итоге решают сохранить участок: кто-то − с намерением построить дом, кто-то − с планами запустить собственный бизнес.

В-третьих, даже в сценарии с перепродажей, участок проходит через стадии вовлечения в экономический оборот: оформление, благоустройство, подключение к инфраструктуре. В результате неосвоенный клочок тайги превращается в полноценный земельный актив с кадастровым статусом и рыночной ценностью. Такой объект уже способен привлечь инвестора − как физлицо, так и профильную компанию. То есть даже при минимальном участии государства, макрорегион получает обустроенный участок, частные инвестиции и дополнительный интерес со стороны бизнеса, включая международного.

«Гектар» − инвестиция, которая выгодна всем

С позиции профессионального инвестора, гектар — это не столько про романтику переезда «на край света». Это доход, который сегодня сложно найти даже в высоколиквидных сегментах рынка. Минимальные стартовые вложения, налоговые преференции, субсидированная ипотека и возможность масштабировать проект — все это делает гектар уникальным инвестиционным активом с супер-высокой маржинальностью.

Такой взгляд на «гектар» привлекает не спекулянтов, а рациональных, расчетливых инвесторов, способных видеть риски и выстраивать долгосрочные бизнес-модели. Это не случайные энтузиасты, а надежные и ответственные игроки, которые формируют новый класс частных проектов на Дальнем Востоке и в Арктике. Благодаря им инвестиционный интерес к гектарам становится не только выгодной сделкой одного владельца, но и понятным инструментом развития целых территорий.

– Рынок недвижимости сейчас переживает непростые времена: покупательская способность снижена, ставки кредитования высокие, государственные программы меняют условия. Все эти изменения, конечно, коснулись и рынка недвижимости Дальнего Востока.

Понятно, что «Дальневосточная ипотека» помогает выживать рынку ДФО, но стоимость квадратного метра в строящемся жилье высокая и не укладывается в бюджет, выделяемый льготной программой. Соответственно покупателям нужны деньги и на первоначальный взнос, и на дальнейшую отделку квартиры, так как все квартиры в новостройках в основном продаются в сером или белом ключе. Пока снижение стоимости новостроек на рынке не наблюдается. Мы уже, конечно, видим выгодные предложения застройщиков в виде рассрочки платежа и оплаты траншами, но стоимость квадратного метра пока не снижается.

Что касается вторичного рынка жилья, то снижение стоимости вторичного жилья, конечно, наблюдается. Не очень быстро, но цена падает. На площадках, как правило, стоит завышенная цена, а внося предложение, покупатель занижает стоимость процентов на 15, и продавец соглашается на такое предложение. В основном покупают за наличный расчет, остаток, как правило, добирают потребительским кредитом или ипотекой, но на небольшую сумму.

Рынок индивидуального жилищного строительства пока встал, оформление ипотек по госпрограммам на ИЖС непростое и не все подрядчики соглашаются строить по условиям банка. Но надеемся, что наши партнеры в Сбербанке, сейчас отладят процесс выдачи ипотеки на ИЖС.

Делая анализ рынка и экономики в целом, хочу сказать, что откладывать покупку или продажу недвижимости не стоит. Если для вас актуально какое-то действие с недвижимостью, нужно делать здесь и сейчас. Сегодня можно выгодно купить квартиру на вторичном рынке, сделав предложение выгодное для вас. Для того, кто собирается продавать недвижимость, сегодня хорошее время в дешевом сегменте. Например, районы, которые плохо продавались в обычном рынке, сейчас продаются в первую очередь и практически без снижения стоимости.

Многие положили деньги под проценты, но анализируя экономику в целом, видно, что рубль дешевеет, а все вокруг дорожает, при этом недвижимость сохраняет капитал. Что касается новостроя и строительства ИЖС, здесь вообще снижение стоимости не ожидается, обязательно нужно использовать возможность ипотек с государственной поддержкой. Моя рекомендация клиенту: сейчас, конечно, нужно воздержаться от базовой ипотеки, но опять же есть варианты снижения ставки в банках, рефинансирования ипотеки, закрытие ипотеки после продажи недвижимости. Просто нужно обязательно все просчитывать и подобрать лучший вариант. Поэтому обращайтесь к профессионалам за консультацией.

Ажиотаж сменился затишьем

В июле количество сделок по ипотеке резко снизилось, сообщают риелторы. При этом июнь отметился ажиотажем – покупатели спешили успеть в последний вагон льготной ипотеки с господдержкой под 8% годовых, которая прекратила своё действие 1 июля. Удалось это не всем. Многие банки свернули программу раньше, и даже те кредиты, которые предварительно получили одобрение, так и не были оформлены.

«В нашем регионе на льготную ипотеку с господдержкой приходилось 15-20 процентов от общего количества сделок. По понятным причинам, в июне спрос вырос. Сейчас мы наблюдаем обратную ситуацию, и я думаю, что в ближайшие два месяца сделок станет ещё меньше», — комментирует директор АН «Городской риэлторский центр» Сергей Косиков.

Покупатель, желающий оформить ипотечный кредит, столкнулся с новыми неприятными реалиями. Рынок новостроек предлагает варианты на любой вкус — по данным ДОМ.рф, на продажу в Приморье выставлены 2,3 млн кв. метров жилья. Вот только денег населению не хватает.

Льготная ипотека, которая давала возможность практически любому гражданину РФ получить кредит под 8 процентов годовых, больше не работает. Условия по семейной ипотеке ужесточились: теперь оформить её могут только семьи с ребёнком до 6 лет или ребёнком-инвалидом до 18 лет. Дальневосточная ипотека имеет возрастные ограничения до 36 лет. А рыночные ставки по жилищным кредитам превышают 19-20 процентов. Например, чтобы приобрести в ипотеку скромную однушку за 5 млн со ставкой 21,1 процента и первоначальным взносом 30 процентов, нужно получать доход не меньше 80 тысяч рублей. При сумме кредита 3,5 млн рублей и сроке выплат 20 лет ежемесячный платёж составит порядка 62 тысяч рублей. Такие цифры показывает ипотечный калькулятор. А если квартира стоит, например, 7 млн рублей, то ежемесячный платёж превысит 100 тысяч рублей.

«По этой причине ипотека на вторичное жильё практически закончилась. При ставках 17 процентов годовых сделки ещё заключались, но 20 процентов – это уже психологический порог, который очень сложно перешагнуть», - комментирует Сергей Косиков.

Сейчас многие покупатели займут выжидательную позицию и будут следить за ключевой ставкой Центробанка, считают эксперты. По оптимистичным прогнозам, через год-два, в крайнем случае, три она может вернуться к прежним значениям 10-12 процентов годовых. Соответственно, ипотечные ставки тоже снизятся.

Можно ли сэкономить

И здесь возникает вопрос о том, как снизить финансовую нагрузку при покупке квартиры уже сегодня. Риелторы отмечают, что варианты есть.

«Застройщики стали активнее использовать инструменты для мотивации покупателя. Это и рассрочки, в том числе на первоначальный взнос, кто-то даже предлагает сделки без первоначального взноса. Плюс различные акции при покупке квартиры. Кстати, всё это говорит о том, что в ближайшее время цены на квартиры расти не будут», — комментирует Сергей Косиков.

Многие застройщики предлагают траншевую ипотеку. В таких объектах, как ЖК «Беринг», «Исторический», «Маклей», «Стрижи» доступна оплата кредита траншами. Первый транш может быть крупным – вплоть до 30 процентов от стоимости квартиры, или символическим – всего 1 рубль. Однако такие послабления действуют только на срок реализации проекта, потом заёмщик начинает вносить основные платежи в обычном порядке. Траншевая ипотека – это отличная возможность выиграть время и деньги до ввода объекта в эксплуатацию. Но суммы сделки она не снижает.

Некоторые компании так же предлагают покупку квартиры в рассрочку под умеренный процент. В этом случае стоимость жилья разбивают на несколько частей. Подразумевается низкая переплата, но и срок выплат короткий, поэтому такой вариант бюджетным не назовёшь. Застройщики Владивостока готовы предоставлять рассрочку на 2-5 лет. И пока таких предложений на рынке не много, отмечает директор ООО «Эскадра менеджмент» Евгений Павликов.

«Есть очень ограниченный пул застройщиков, которые предлагают рассрочку — как правило, на срок, не превышающий временной цикл реализации проекта. Что касается объектов нашей компании, по некоторым из них можно оформить рассрочку на 5 лет, начиная с даты заключения договора. Рассрочка не беспроцентная и предполагает примерно 5 процентов годовых», — рассказал Евгений Павликов.

В агентстве недвижимости «Башни» посоветовали следить за скидками. «Квадратный метр растёт в цене практически каждый месяц, и можно запросить у застройщика хорошую скидку. Особенно если квартира недешёвая и с ремонтом, в некоторых компаниях готовы скинуть цену, к примеру, на каждый четвёртый квадратный метр или вообще предоставить его в подарок. Нужно анализировать рынок, потому что конкуренция сейчас большая, и компании стараются быть лояльными», — сообщил представитель агентства.

По его словам, сегодня застройщики также готовы согласовывать более длительные брони. Сроки бронирования могут достигать месяца и даже трёх, пока клиент не получит одобрение по ипотеке.

Генеральный директор компании «СЗ "ДаВинчи Групп"» Алексей Исаков напоминает, что ипотека — достаточно гибкий инструмент. Уже оформившие кредит граждане могут рефинансировать его после снижения ключевой ставки Центробанка, изменить условия платежей и при желании перейти в другой банк.

«Рефинансирование — это реальная возможность уменьшить как ежемесячный платёж, так и общий объём выплат по ипотеке. И ею стоит воспользоваться после снижения ключевой ставки, которое, я думаю, произойдёт через год-два», - комментирует Алексей Исаков.

Однако в сухом остатке получается, что возможности для реальной экономии очень незначительные. Траншевая ипотека — это временная отсрочка платежей. Рассрочка обязывает выплатить стоимость квартиры за короткий срок. Скидки на действительно ликвидное жильё — явление редкое. Да и в некоторых случаях, казалось бы, проявляя лояльность, застройщики ведут себя недобросовестно. С одной стороны, они могут предлагать выгодные условия сделки, с другой, вводить покупателя в заблуждение относительно стоимости недвижимости и переплат. Для этого явления даже подобрали специальный термин – мисселинг или недобросовестная практика продаж.

Ипотечный разворот

И здесь возникает вопрос, что же будут делать застройщики сегодня, когда объём непроданной площади в новостройках Приморья достиг рекордных 59 процентов - больше 1,6 млн кв. метров жилья.

«Через год-два будут другие ставки, и мы спокойно продолжим жить дальше, просто цены на квартиры вырастут», — считает Сергей Косиков.

По словам Евгения Павликова, ожидания самые оптимистичные.

«Понятно, что есть определенный спад продаж. Те, кто планировали купить квартиру по льготной ипотеке с господдержкой или были очень близки к этому, мобилизовали все ресурсы и вышли на сделку в июне. Соответственно, июнь показал достаточно серьёзный всплеск регистраций и сделок по объектам. Сейчас только первый месяц после отмены программы льготной ипотеки, и рынок адаптируется. Но в любом случае, мы находимся на Дальнем Востоке, где максимальное количество сделок заключается по дальневосточной ипотеке. Плюс семейная ипотека действует до 2030 года, так что поддержка у застройщиков есть», — комментирует он.

При этом заморозки проектов ожидать не стоит, так как застройщик должен проделать глобальную работу, чтобы вывести объект на рынок, уверен собеседник.

«Цикл вывода нового проекта к реализации очень длительный и может занимать 3-3,5 года, учитывая нововведения. Например, застройщики должны согласовывать облик здания — раньше этого не было. Есть проекты, которые начинались 2-3 года назад. Конечно, сейчас их будут активно выводить на рынок. Если же говорить о приобретении новых участков или увеличении земельного банка, возможно, кто-то поставит эти вопросы на паузу», — прогнозирует Евгений Павликов.

Глава «ИСК Система» Алишер Аббасов отметил, что недвижимости бизнес-класса изменения коснутся меньше всего, так как льготная ипотека была ограничена максимальной суммой кредита 6 млн рублей. В то же время сумму дальневосточной ипотеки увеличили до 9 млн рублей за жильё больше 60 кв. метров, а список адресатов программы пополнили врачи, военные и другие категории граждан. Так что у девелоперов остались точки опоры.

Не больше пяти процентов

Интересно, что никто из риелторов и застройщиков не ожидает серьёзного снижения цен. «Максимум 5 процентов, и то локально».

«Во-первых, бизнес-модель проекта согласована с банком. Банк предоставил деньги на строительство и не даст серьёзно снизить цены. Во-вторых, есть ещё и рыночная составляющая — к сожалению, себестоимость строительства растёт. Сюда входит и оплата труда, учитывая, что приток иностранной рабочей силы ограничен, и стройматериалы. По разным оценкам, себестоимость стройматериалов за последние два года выросла на 60-70 процентов. Так что на рынке возможна небольшая стагнация, но думаю, что снижения цен больше, чем на пять процентов, мы не увидим», — считает Алексей Исаков.

Также акцент в продажах сместится на более маленькие квартиры, полагает он.

Сергей Косиков напоминает, что девелоперам не впервой сталкиваться со сложностями.

«Мы прошли четыре кризиса. Ставку 20-25 процентов я видел два раза как минимум. Рынок переживал потрясения в 2022 году, в январе 2015 года и в 2008-м. Так что всё, что будет завтра, примерно понятно», — комментирует эксперт.

Отметим, что в Приморье строится 2,3 млн квартир, больше половины из них — однокомнатные. По краю стоимость квадратного метра в новостройках составила 154 тысячи рублей, а во Владивостоке превышает 170 тысяч рублей.

Энергию рек отпускают в открытый рынок

В России потенциал гидроэнергетики, который оценивается в 852 тераватт-час, освоен только на 22% (для сравнения, в Европе эта доля составляет 76%, в США – 52%, в Латинской Америке – 40%, в Азии – 43%), а непосредственно по Дальнему Востоку – всего на 7%, рассказывает директор департамента стратегии и перспективного развития ПАО «Русгидро» Константин Янко. «По вводу новых мощностей мы сильно отстаем от таких стран, как Китай, Бразилия, Индия, Турция и Вьетнам», – свидетельствует менеджер.

Между тем ГЭС обладают рядом преимуществ перед электростанциями, работающими на углеводородном топливе, продолжает он. В их числе – более длительный срок службы (свыше 100 лет), достаточно низкие, в два-три раза в сравнении с ТЭС, операционные расходы. Даже по отношению к ветро- и солнечной генерации ГЭС имеют плюсы, поскольку менее метеозависимые, отмечает представитель энергохолдинга.

Впрочем, строительство объектов гидроэнергетики характеризуется высоким CAPEX`ом и длительным строительным циклом. Кроме того, крупная генерация требует дополнительного развития сетевой инфраструктуры. «Как раз на Дальнем Востоке мы сейчас обкатываем возможность более быстрых строек по объектам ВИЭ: 1,6 ГВт – это объекты по солнцу и ветру, которые, хотя бы в плане, позволят [для покрытия растущего энергодефицита] обеспечить объем необходимой электроэнергии на горизонте полутора-двух лет. Все остальное строится существенно дольше», – пояснил директор департамента развития электроэнергетики Минэнерго России Андрей Максимов.

Считается, что после возврата инвестиций гидроэлектростанции способны влиять на снижение стоимости электроэнергии. В прошлом году ОЭС Востока начала работу во второй ценовой зоне оптового рынка. Этот переход затронул Приморье, Хабаровский край, Амурскую область, ЕАО и южные районы Якутии. Вначале произошел скачок оптовой цены, тем не менее, проинформировали в Минвостокразвития, благодаря предпринятым мерам, в том числе за счет регулирования продажи наиболее дешевой электроэнергии с гидроэлектростанций, в целом повышение стоимости электроэнергии в ДФО не превысило среднероссийский рост.

«Высокая водность и большая загрузка ГЭС оказали свое влияние», – подтвердила замдиректора департамента развития электроэнергетики Минэнерго РФ Ольга Арутюнова.

Однако встает вопрос, как ускоренное внедрение рыночного ценообразования на Дальнем Востоке, предполагающее поэтапное увеличение доли свободно продаваемой на оптовом рынке выработки ГЭС (с 22% в 2026 году до 100% в 2030-м), отразится на потребителях. «Даже при таком уровне либерализации ГЭС у нас все равно продолжает действовать механизм сглаживания. И что особенно важно, чтобы не было никаких опасений как у губернаторов, так и простых граждан, цены для населения продолжают оставаться регулируемыми. Они растут в соответствие с прогнозом социально-экономического развития, в соответствие с той инфляцией, которая в этом прогнозе заложена», – заверила Ольга Арутюнова, признав, что уже не осталось возможностей держать цены низкими.

В регионах не скрывают своей озабоченности. «В Еврейской автономной области, за счет того, что нам географически повезло – у нас сосед Амурская область (где расположены главные ГЭС на Дальнем Востоке – Прим. ред.) – не так дорого, как у коллег из других регионов [по уровню тарифов], но все же дорого, и рост цен продолжается», – сетует зампред правительства ЕАО Анна Тарасенко. 

От Приморья до Бурятии

В числе приоритетных проектов «Русгидро» на Дальнем Востоке – строительство Нижне-Зейской ГЭС в Амурской области (мощностью 428 МВт), Нижне-Ниманской в Хабаровском крае (360 МВт), Канкунской на юге Якутии (1000 МВт), а также гидроаккумулирующей станции Приморская в районе Амурского залива (600 МВт). Еще две гидроэлектростанции запланированы в Бурятии – Мокская (1200 МВт) и Ивановская (210 МВт) на реке Витим. Варианты реализации данного проекта рассматривает холдинг «Эн+».

«Мокский гидроузел – стратегический проект, который позволит обеспечить энергией крупнейшие инфраструктурные и промышленные направления. Это БАМ, а также развитие минерально-сырьевой базы Дальнего Востока», – заявлял ранее глава Бурятии Алексей Цыденов.

Согласно презентации председателя правления АО «Системный оператор Единой энергетической системы» (СО ЕЭС) Федора Опадчего, на днях представленной участникам круглого стола «Стратегические направления развития энергогенерации в РФ: модернизация, диверсификация и технологический суверенитет», Нижне-Зейская ГЭС должна заработать в 2032 году, Приморская ГАЭС – в 2034-м, Ивановская ГЭС – в 2034-2035-м. На Мокской ГЭС будут поэтапно вводить мощности в 2032-2035 годах, а первый пусковой комплекс Канкунской ГЭС в 392 МВт может быть запущен в 2036-м. Дата открытия Нижне-Ниманской ГЭС, судя по всему, уходит за 2036 год.

Между тем вопрос изыскания инвестиционных ресурсов актуален, как никогда. По первоочередному объекту, Нижне-Зейской ГЭС, сообщил Константин Янко, началось проектирование, выбран створ, ведется подготовительная работа для строительства инфраструктуры, оформляются земельно-правовые отношения. Однако до настоящего времени проблема по источникам финансирования и механизму возврата инвестиций не решена, уточнил менеджер.

Гидрогенерация, наряду с атомной, одна из самых инвестиционно емких, говорит Андрей Максимов. «Наш подход пока сводится к тому, что хотя бы по тем затратам, которые будут относиться на водохранилище, получить софинансирование из федерального бюджета. Иначе рост цен для потребителей выходит достаточно серьезный. Понятно, процесс бюджетного финансирования сложный», – резюмировал представитель Минэнерго. 

Мечта инвестора

Для развития гидроэнергетики необходимо возродить механизм возврата инвестиций, действия договоров на поставку мощности (ДПМ) для ГЭС, подчеркнул Константин Янко. Причем важна доработка подходов в части поэтапной оплаты расходов еще на стадии стройки, до ввода объекта в эксплуатацию.

«Если будут созданы условия для возврата инвестиций и источника финансирования, «Русгидро» готово развернуть все проекты и строительство мощностей, которые на сегодняшний момент обозначены в Генеральной схеме», – заявил директор департамента стратегии и перспективного развития холдинга.

Механизмы возврата вложенных средств начинают действовать только после ввода объектов в эксплуатацию, соглашается член комитета Совета Федерации по экономической политике Михаил Борщев, а учитывая сроки строительных работ и стоимость заемных средств, разумно рассматривать авансирование государством части затрат.

Собственно, проблематика финансирования сегодня характерна для развития всех видов генерации. «Надежных специализированных фондов или институтов развития электроэнергетики не создано, как, допустим, ДОМ.РФ, у которого есть неплохой механизм инфраструктурных облигаций. Если бы его как-то развернуть в сторону электроэнергетики», – обращает внимание сенатор от Хабаровского края Виктор Калашников, добавляя, что должны быть инструменты, за счет которых возможно субсидировать процентные ставки по привлекаемым кредитам под создание новых энергомощностей.

По словам генерального директора ПАО «Т Плюс» Павла Сниккарса, в сложившейся ситуации, когда есть спрос на электроэнергию, ценовые параметры контрактов не устраивают банки по экономической модели, а со стороны энергокомпаний нет возможностей и источников инвестиций для финансирования проектов строительства и модернизации генерации. Здесь важно индексировать текущие параметры цены конкурентного отбора мощности, поскольку затраты энергетиков объективно растут.

«Если [отрасль] действительно станет инвестиционно привлекательной, таких проблем не будет. Потом уже от инвесторов не отобьемся, в очереди будут стоять, чтобы получить инвестиционный проект на строительство станции», – рассуждает Павел Сниккарс.